李云亮说业主物权（续76）

新华每日电讯说，商品房“公摊面积伤民”

文/李云亮

2018年7月27日，新华每日电讯发稿：《“公摊面积伤民”矛盾亟待求解》。过了几天，8月8日，今日头条又行文：《新华社发声：全世界只有中国房子有公摊面积！》

突然，最高端媒体先后发声，对中国房地产开发商的商品房面积“公摊”提出质疑。

多少年，商品房区分销售都有“公摊”。似乎全体区分购房者，个个被“公摊”，人人挨宰割。多少年来，几乎没有呼号者。难道区分购房者都是傻瓜？就等着今天，聪明人站出来，替他们鸣冤叫屈？

问题没有那么简单。仅就“公摊”这个概念本身，就十分不简单。当然，“公摊面积伤民”里有真问题。比如，北方的业主都要以此为基数，支出室内面积以外莫名其妙更多的取暖费，甚不合理。

本文不涉及“公摊”取暖费等旁枝末节问题。那些问题都是秃头上的虱子，情等着政府如今看见了，政策逐一为民拿掉。

如今最高端媒体提出“公摊”不合理，“全世界只有中国房子有公摊面积”。可以说，这是国家开征不动产税之前，要做的舆论功课。否则，国税局无法向全体纳税人交待不动产计税标准。如果不排除“公摊”面积，区分所有商品房就不可能合理计税。

本文要说，“公摊”只要公开、公平、合理，它别不好意思，不敢见公婆。

问题是，“公摊”不能顶着盖头进家门，而且永远顶着盖头各处走动。永远顶着盖头各处走动，那不成了看不见脸面的幽灵了。怪吓人的。“公摊”的盖头，如今本文借高端媒体质疑斥责的东风，是该用力揭开了。

揭开“公摊”盖头之前，有个公理，本文先在此撂地，请各位看官看清楚了：资本的天性是逐利；房地产开发的资本亦逐利，它们绝不做赔本买卖。没有这个公理，本文不便开始说明问题。

商品房“公摊”的是什么？“公摊”的是开发商投入商品房建设的成本和预期的利润。

其他，诸如“公摊面积包括电梯井、管道井、楼梯间……”只是列举一些可供公摊的建筑内容，而非“公摊”的经济目的。商品房的“公摊”，如同餐桌上的AA制，公摊的是每个区分所有购房者应该承担开发商投入商品房建设的成本和预期利润的份额。

开发商一个人投资建成一片商品房小区。他要将商品房区分销售给多个人，必然要计划如何由多个购房人“公摊”商品房小区的开发成本及资本期望的利润。至于开发商如何“公摊”，且市场经济条件下如何“公摊”不伤民，需要国家公法指引。政府主管部门（物价局）不能听任开发商说商品房成本是商业秘密，以不干涉市场为由，放任开发商的“公摊”不管。哪有政府长期不管不顾信息不对称之十分弱势一方的道理。

不论开发商如何计划成本和利润的“公摊”，是由商品房室内总面积当分母，还是由商品房建筑总面积当分母，原则上都不会减少开发商收回其开发成本及资本期望的利润。

至于2010年，山东某楼盘的公摊系数甚至超过52%，拿到手100平米的房产证，只有48平米的使用面积，只要该“公摊”公开、公平、合理，它就不会严重侵害购房者权益。

假设山东那个楼盘公开、公平、合理的均价是每建筑平方米10万，100平米的商品房总价要1000万。难道《新华社发声：全世界只有中国房子有公摊面积！》就可以借口“拿到手100平米的房产证，只有48平米的使用面积”，我们只付总价480万，就能交易那些商品房？绝对不可能！最终还是要付1000万才能交易。以“公摊”没有与世界接轨为由，强迫降低交易价格是不可能的。那么，《新华社发声：全世界只有中国房子有公摊面积！》的呼喊有什么意思？一点意思都没有。

“公摊”问题，不在于《新华社发声：全世界只有中国房子有公摊面积！》，而在于开发商区分销售商品房“公摊”的内容不公开、不公平、不合理。开发商对世创造了非常不合理的商品房区分销售“卖豆腐模型”，因此很早就存在直接危害业主接管自己的物业小区、存在物业小区控制权由开发商到业主共有转移困难的根本问题。

（未完待续）20180812