致
中央全面依法治国委员会
陈一新 副主任：
党的十八大以来，提出的一系列全面以法治国新理念新思想新战略之中，有“坚持全面推进科学立法”的思想，并为全面依法治国列出“任务清单”，列有“推进科学立法工作”任务。
当然，推进科学立法工作，主要围绕党的十九大做出的重大战略部署以及深化党和国家机构改革涉及的立法问题，完善全国人大常委会和国务院的立法规划，加强重点领域立法。
任务清单提出，要研究制定法治中国建设规划，统筹考虑我国经济社会发展状况、法治建设总体进程、人民群众需求变化等综合因素，使规划更科学、更符合实际。
新思想新战略之中的科学立法理念，站在党的十八大历史节点上，面向未来是前瞻，加强重点领域科学立法计划；面向过去是回顾，加强重点领域科学立法审视。
回顾党的十八大（2012年11月14日）之前的重点领域科学立法，需要审视2007年3月16日通过的《中华人民共和国物权法》“第六章 业主的建筑物区分所有权”制度设计。这个制度，涉及全国千千万万业主的区分所有不动产重要权利，许多人疲于奔命解决业主各种物权问题。
2007年3月16日通过的《中华人民共和国物权法》“第六章 业主的建筑物区分所有权”，由于人民群众中业主物权需求变化的因素，基于建筑物区分所有权“三元论”的业主物权制度设计，已经不能解决不动产区分所有现实中的很多矛盾和冲突。建筑物区分所有权“三元论”理念缺陷已经显而易见。
建筑物区分所有权“三元论”，是1994年由中国社科院法学所法学博士生陈华彬在其《现代建筑物区分所有权制度研究》博士论文中提出的一个物权法学理论，并于1995年3月由法律出版社同名出版发行，新华书店全国经销。
如今，科学地审视陈华彬的博士论文，其“三元论”没有办法逻辑地解释业主物权遇到的基本问题，没有办法本着这个理论提出解决问题的有效方法。起码，“三元论”不能解释2007年出现的《物权法》“第六章 业主的建筑物区分所有权”与《物权法》“（第十二章 建设用地使用权）第一百四十二条”之间的逻辑冲突。
这个逻辑冲突在立法上体现了开发商根本不受制于“第六章 业主的建筑物区分所有权”，却又能以“建设用地使用权人”身份站立在他开发的物业小区当中，占尽区分所有解释权和区分所有非专有部分的处分权。
逻辑冲突造成现实冲突之严重，最高人民法院解说“开发商在物业小区开发过程中可能的侵权行为”时，在“三元论”中找不到相应的学术语言和逻辑预言，只好借用市言俚语“大小产权之说”，表达“小产权人不能有效对抗大产权人随意变更土地规划、进行插建等”现实情况[1]；
逻辑冲突造成现实冲突之严重，最高法还指出，“开发商在物业小区设立初期可能的侵权行为，具体表现为：⑴将物业小区的控制权牢牢掌握在自己的手里，即使在物业小区的房屋大多已售完或全部售完时，也不向业主移交物业小区的控制权，而将物业小区交给自己设立的物业管理公司管理，并想方设法让自己设立的物业管理公司永远控制和管理物业小区，把物业小区作为自己一个永久和稳定的营利工具。⑵……⑶……。”[2]
同为中国社科院法学所博士，现澳门大学法学院副院长唐晓晴教授，2005年曾对陈华彬的“三元论”有过中肯的批评，一语道破陈华彬“三元论”之牵强附会。陈华彬“三元论”之牵强附会误导了内陆改革开放初兴的物权法这方面的思维，酿下一个错误的理论关系：
“内陆学者陈华彬认为，非三重结构理论不足以有效处理区分所有权人之间的复杂关系……是否采取权利的三重结构理论与法律是否处理或足以处理分层所有人之间的复杂关系并无必然联系。”[3]
陈华彬博士的“三元论”其实“与民法重在建筑物各住户所有权之物权关系有异”：1、陈华彬博士曾在2000年社科版的《中国物权法草案建议稿》中分工编写“（第二章所有权）第三节 建筑物区分所有权”，该节95%抄袭台湾1995年版《公寓大厦管理条例》；2、2009年，台湾民法修正其第七百九十九條（建筑物之区分所有）的理由，明说：“按公寓大厦管理条例第一条之立法目的系为加强公寓大厦之管理维护，提升居住质量，该条例原系为行政机关基于管理之目的所制定，其规范重点在住户之权利义务、管理组织及管理服务人等，与民法重在建筑物各住户所有权之物权关系有异。”
我作为社会基层之人民群众中的一员（男，73岁，北京市居民，工业电气化自动化工学士，北京市民主建国会西城区第三综合支部会员），久视业主对自己物业小区控制权的困苦，久观建筑物区分所有制度比较研究成果被忽略，呼吁中央全面依法治国委员会注意建筑物区分所有制度及其研究的科学性，组织已有研究成果的比较法研讨会，集思广益。
为此，此信列出不同于陈华彬理论的另类思维部分清单如下。清单每条皆具时间，从2002年开始到2013年，十余年间这些思维散落各处，未被重视，更无机会集中研讨，可惜了：
一、2002年10月，孟勤国著文：《中国物权法草案建议稿》“第二章所有权/第五节 共有：第一百一十六条、第一百一十七条、第一百一十八条、第一百一十九条”。孟勤国教授在共有制度架构中设计“建筑物区分所有权人”的权利和义务。
（载《法学评论》2002年第5期，第85-98页）
二、2003年 2月，中国政法大学物权立法课题组[4]著文：《关于民法草案物权法编制定若干问题的意见》。该物权立法课题组建议：“九、关于建筑物区分所有权……应将建筑物所有权置于不动产所有权项下; 或者将建筑物区分所有权置于共有中”。
（载于《政法论坛（中国政法大学学报）》，2003年 2月，第 21 卷第 1 期，第55页）
三、2003年11月，杨立新著书：《共有权研究》。“……＜埃塞俄比亚民法典＞和＜阿尔及利亚民法典＞将建筑物区分所有规定在共有的范围内，作为共有的一个特殊类型。美国也以判例逐步确立了建筑物区分所有的原则。现在，区分所有已经成为共有的一个重要的组成部分。”
（杨立新：《共有权研究》，高等教育出版社，2003年11月版，第30页）
四、2004年5月，徐国栋著书：《绿色民法典草案》：“第三章 共有和准共有/第五节 建筑物区分所有”。徐国栋教授在共有制度架构中设计“建筑物区分所有”。
（徐国栋 著：《绿色民法典草案》。社会科学文献出版社，2004年5月版，第337页，第344页）；
五、2005年3月，周树基著书：《美国物业产权制度与物业管理》：“第六章 美国物业小区如何实现从开发商控制到业主控制的过度”。
（周树基：《美国物业产权制度与物业管理》。北京大学出版社，2005年3月版，第66页）
六、2005年11月，特约记者朱春兰著文：《物权法起草小组成员魏耀荣研究员访谈录》。魏耀荣在采访中指出：“加拿大魁北克民法典中，使用的是不动产区分共有这个概念。这就既包括了地产，也包括了房产，让人一目了然。当然，我们的城市土地是国家所有，无法规定业主的土地所有权，只能规定房产的所有权和土地使用权，但如何规范使用这个名称，尽可能地反映出其作为物权的全部或大部内容来，还是大可研究的。”
（载《住宅与房地产》， 2005年第11期，第9页）
七、2006年10月，魏耀荣著文：《关于建筑物区分所有权制度的探讨和商榷》。文中提出：“应当明确无误和毫不含糊地说明：在一宗土地上建成并售予业主的住宅区是一个共有物，除业主的专有部分以外，其余部分一概为全体共有人即全体业主共有；除业主以外，任何组织和个人均不对住宅区享有所有权。”
（http://old.civillaw.com.cn/article/default.asp?id=29026中国民商法律网2006/10/19首发）
八、2008年9月，李云亮著文：《集合所有权与共有所有权的社区治理制度比较》，该文提出“区分所有之专有部分是共有建筑物中的非共有部分”。
（载于董克用 主编：《公共管理与政策研究》，2008第一辑，总第三辑，中国人民大学出版社，2008年9月版，第52页）
九、2009年4月，李云亮著文：《商品房业主的权利制度及其修正——建筑物区分所有权概念再研究》，该文指出“七、与建筑物实体融合的区分所有权应当是一种共有所有权”。
（载于陈幽泓 主编：《社区治理的多元视角：理论与实践》，北京大学出版社，2009年4月版，第35页）
十、2009年8月，石伟 著文：《论美国区分所有权法上开发商的控制权转移制度——兼论中国制度的重构》。这篇论文是石伟博士参与对外经济贸易大学“211工程”三期项目“不动产区分所有权比较研究”的阶段性成果，从比较法的角度建议重构中国的建筑物区分所有权制度。
（载《东方法学》双月刊2009年04期，第118—126页。）
十一、2009年12月，夏茂森 宋铮 等译：《美国业主协会实务手册》。《手册》译后记，译者告诉中国读者：“一个小区的业主们，就是共有财产的产权人；大家买房子买到一个小区，就是准备成为这个产权人共同体的成员。”
（此书介绍美国房地产商及业主以CC&R［协议、条款和相关约束］为基础之各种实务。美国业主的CC&R与我国香港业主的DMCs［大厦公契］皆约定业主共有的权利和义务。）
（夏茂森 宋铮 等译：《美国业主协会实务手册》，上海社会科学院出版社2009年12月版，第432页）
十二、2013年10月，周喜梅 著文：《泰王国＜区分所有建筑物条例＞之立法启示——区分所有建筑物独立法人制度》。该文之独特，指出建筑物区分所有，可以不动产本体为中心，“认定区分所有建筑物为独立法人”。
（载《学术论坛》2013年第10期，总第273期，第214—218页）
看过周喜梅教授著文，建筑物区分所有立法，可以不必以个人所有之“专有所有权”为中心主导设计业主物权制度。周喜梅教授论文，以及魏耀荣教授所言“加拿大魁北克民法典中，使用的是不动产区分共有这个概念”，实证性证实建筑物区分所有立法可分三大类：
第一大类，以共同所有权（共有）为中心设计区分所有不动产制度。此类为“共有中心说”。此说之典型国家和地区：奥地利、德国、加拿大魁北克省、法国、瑞典、瑞士、意大利、荷兰、葡萄牙、西班牙、越南、埃及、澳门地区，等。（其中有借杨立新教授论文的确认）
第二大类，以宗地不动产（物业）为中心设计区分所有不动产制度。此类为“财产中心说”。此说之典型国家：泰国。
第三大类，以个人所有权（专有）为中心设计区分所有不动产制度。此类为“专有中心说”。此说之典型国家和地区：日本、台湾地区、中国内陆。不过，陈华彬博士在其1994年的博士论文，已经注意到：日本“由昭和37年之强调专有部分并以其为立法基础，转而强调共同所有。此时，虽然从立法形式上仍旧采专有权说，但于实质上却已改采共有权说。”[5]
日本昭和37年，是公元1962年，“专有中心说”主设计之日本的建筑物区分所有权制度转向。台湾地区也在转向。第三大类，以个人所有权（专有）为中心主导设计区分所有不动产制度的国家，只有中国大陆地区了。难道我们的立法机关、物权法学者不该认真思考吗？
此信不宜过长。点到为止。顺致
敬礼！
北京七旬老人 李云亮
2018年9月1 日 执笔于海淀清河家中
（信封写明：本信非上访。乃科学立法意见。）
[1]最高人民法院民事审判第一庭编著：《建筑物区分所有权、物业服务司法解释理解与适用》，人民法院出版社2009年6月版，第211页。
[2]同1。
[3]唐晓晴：“澳门分层所有权制度论略”。载蔡耀忠主编：《物权法报告》，北京：中信出版社，2005年1月版，第72页。
[4]中国政法大学物权立法课题组组成情况：顾问：江平教授。成员：杨振山教授；赵旭东教授；费安玲教授；刘心稳教授；龙卫球教授；姚新华教授；刘智慧副教授；王涌副教授；靳文静副教授；刘家安博士。
[5]陈华彬：《现代建筑物区分所有权制度研究》，法律出版社，1995年3月版，第69页。
注：本人与已故魏耀荣教授曾共同讨论“第六章 业主的建筑物区分所有权”制度理论多次。
附：李云亮：“纪念魏耀荣老先生”一文之链接http://lylofl.fyfz.cn/b/914258
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