李云亮论建筑物区分所有（七）

文/李云亮

八、香港的“建筑物区分所有”公契

内陆再研究“建筑物区分所有权的立法设计”，必须关注香港的“建筑物区分所有”。因为内陆的“建筑物区分所有”概念是从香港拿来的，又没拿完全。

比如，在2004年，就有记者李春云总结当时深圳引进香港“建筑物区分所有”概念的缺失：

“香港的业主公约是一种公共契约，是法律文件，其约束作用非常之大，能真正起到‘业主基本法’的作用，其法制环境也能真正起到约束业主行为的作用。深圳的业主公约示范文本制度好在总结了香港由物业公司起草的不平等约定的问题，而由政府提供范本，但由于深圳的法制环境欠佳，监督体系不完整，业主公约的内容不具体，操作性不强，致使业主公约制度某种程度上成了摆设。”[1]

现在，研究香港的“建筑物区分所有”，一大便利是香港中英文双语立法，法例之中英文版本都有法律效力。那么，如今内陆研究“建筑物区分所有”，为何不去充分认识香港的相关法例。香港是英式法律制度，当初可以拿来相关概念，如今怎么不能再仔细研究研究呢。

比如，香港地政总署辖下法律咨询及田土转易处(下称「本处」)为市民提供的法律服务，还有发小册子概述其服务内容。其中：

“物业发展商往往是一家有限公司。当物业的所有单位售出后，有关公司最终会根据《公司条例》(第32 章)解散。公司解散后便不再存在，而其依然拥有的任何物业即成为政府物业(称为「无主财物」)。这些物业通常包括公用地方，如电梯大堂、外墙、天台等。为提升大厦管理的水平，政府鼓励业主立案法团接管这些物业，有关转让契由本处草拟。”[2]

“公司解散”起码意味着开发商当物业的所有单位售出后，不再控制物业小区。这与内陆完全不一样。与美国的制度吻合。而这些应有的制度设计，“业主的建筑物区分所有权”完全不能解释。

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[1]李春云 著：《香港向左，深圳向右》，载《住宅与房地产》2004年第05S期，物业管理 第16页。

[2]香港地政总署法律服务小手册：https://www.landsd.gov.hk/tc/doc/laco_c_text.pdf