《共同利益住宅小区讲义》：2、实体性财产、信用性财产
文/李云亮
本书讲解区分所有住宅小区，必讲区分所有住宅小区公契（Deeds of Mutual Covenant）及其财产的区分所有作用，本文将区分所有住宅小区财产，又分为实体性财产和信用性财产。
实体性财产和信用性财产，各自的逻辑起点不同，因此形成两类不同性状的财产逻辑体系。本文写明这两大财产体系的要点，以利住宅小区区分所有的辨别性思维。
这一篇的内容，水有一点深。或者说，有一点啰嗦。希望读者朋友读慢一点。细细品味。
先说，什么是实体性财产。
以有形物作为逻辑起点的财产，是实体性财产。关于实体性财产权利的法律，被称为物权法。
业主在区分所有住宅小区内共同所有（共有）的财产，属于实体性财产。
“有形物在一些罗马法文献的中译文里也被表述为'有体物’，它是指'依其性质可被触摸的物’”。
德国民法典第90 条说：“法律意义上的物仅为有体物。”
阿根廷民法典，将法律上的物，定义为：“具有价值的物质性客体，在本法典中称'物’。有关物的规定，准用于能被控制的能量和自然力。”
此定义之妙，在于直接认定法律物的物质性，很痛快确认法律物的物理属性。
物，与物权相联系，是指物理世界的、有经济价值的、可交易的部分。物，在社会意识中被视为一个自在的经济实体。
有形物，自古以来就是权利的标的。物权概念，在中国，始于1864年。然后（汉语）自物权成了所有权的别称。
“罗马法物权的标的只能是这种意义上的物，即实体物，罗马人也称它为'物体’。这种实体物，作为物的要件，在古代就已存在”。
自古以来，以实体物为标的的财产，形成一套原则上是自闭的物权逻辑体系。
实体性财产因其物理属性可用物理学方法检验、控制、交易。
所谓物权逻辑自闭，是指其它不能用物理学方法检验、控制、交易，没有物理属性的财产，融入不了物权逻辑体系，其权利制度只能另起炉灶。
物权逻辑体系有其外在的公理性。这种公理性，造成物权逻辑体系自闭：
实体性财产，只能一物一主一个所有权。一物二主二个独立的所有权，天下必乱。
在一物一主一个所有权原则下，物主可以是单数（一人），也可以是复数（多人）。
一物一个所有权，复数物主（多人）对一物形成共同所有（共有）。
实体性财产以物的物质性边界，显示财产权利的边界。
如今，业主在区分所有住宅小区的共同所有（共有）权利不清，根源在于业主共有物的物理边界不明。
“物质意义上的物确定着权利的物理边界”，这句话，十分准确说明了物权逻辑的外在要点。
抽象的权利边界须靠有形的物体，保证权利的物理边界。
最为重要的外在意义（社会意义）：
实体性财产，以物的实体性保证物权。
以实物保证物权，只重物理性，无须信用性。
实体性财产中的典型是不动产。不动产以土地及所定着的建筑物保证其物权，以土地登记的四至，保证其应有的权利边界。
再说，什么是信用性财产。
实体性财产以外的无物理属性财产，皆信用性财产。
阿根廷民法典说：“具有价值的非物质性客体……称为'财产’。”
世间常言权利客体，不仅指有形的物体，也可以指无形的权利。无形的权利，也是社会财产的一大类。
在社会财产中，无形的权利财产越来越重要。无形权利财产总量的社会占比，已超过有形物权财产总量。
由于信用性财产理念，无法纳入物权逻辑公理体系，只能另立规范，单独立法，总称财产法。
比如，《中华人民共和国专利法》、《中华人民共和国著作权法》、《中华人民共和国商标法》等。统称知识产权法。
欧陆法系物权法和英美法系财产法很难统一。就因为二者财产的逻辑起点，决然不同。
什么是信用性财产？
信用性财产是以人性的信用，保证财产权利实现的财产。
信用性财产的逻辑起点，是人的社会信用。
信用是一种人性，是人的一种社会性。信用附于“人”，不附物。因此，信用性财产不同于实物性财产之处，信用可与实物分离。比如，纸质货币。
信用性财产理念，无法纳入物权逻辑公理体系的显要证据，就是物权逻辑无法解释货币存款的财产所有权，学说诸多而不一。
以信用性财产逻辑解释：货币存入银行，货币本体转由银行所有，货币信用由货币主人所有，货币信用还可以被银行暂时所用。
——所有人，所用人，此时于存款货币出现一物二主的现象，这是信用性财产最显著的外在特征。
信用性财产与实体性财产的区别：
实体性财产的所有权附在实体物上。实体物不存在了，物的所有权就不存在了。
“物权，通常表现为有形物并且与之不可分离……所有权一般附着于有形物。”
信用性财产没有必须附着于物的所有权观念。
也就说，对物权法而言，所有权概念是其逻辑基础，有司法价值；
对于信用性财产而言，英美法（普通法）的ownership（一般汉译为所有权）其实只相当于汉语的“所有”，没有司法价值。
由于现代经济学产权概念源于英美法（普通法）财产观念，于是，经济学家说：“从经济学的角度看，所有权不重要，可有可无。”。
有关英美法（普通法）的研究论著，也说：“所有权的观念从未登上过普通法的法庭。”
英美法系财产，就是信用性财产的一大宗。
实体性财产是人与物关系的财产。信用性财产是人与人关系的财产。两种财产的社会关系不同，造成二者逻辑起点不同，因此很难逻辑地融合。
至今，欧盟国家也未完成学界所称“欧盟民法典草案”静态财产权的统一。这也是物权和财产权难以融合的一个证据。
现实中，至今，业主的专有部分，《民法典》“业主的建筑物区分所有权”制度都无法以实体性财产逻辑，在业主的专有与共有之间划界，以区分专有与共有之间的权利边界。
在中国香港，在美国，区分所有住宅小区，业主的专有部分，是在预先相互议定的契据（Deeds of Mutual Covenant，公契）中被确定的，就属于信用性财产；而业主的共有部分，是在土地的物质性界分中被确定的，就属于实体性财产。
业主的专有，业主的共有，分属两种不同性质的财产，分别属于不同的两个逻辑范畴。希望业主的专有和共有，能有物理分界，就如同相声说“周瑜打黄盖”一般，不可理喻。
业主的专有和共有不可能有物理分界。难道，业主的专有和共有，就不能界限分明地同处于一个物权法逻辑的、住宅小区的区分所有之中了吗？
前面说了，以实体物为标的的财产，形成一套原则上是自闭的物权逻辑体系。原则外有一个通道。实体性财产逻辑有一个通道，或一个开口，通向信用性财产逻辑体系。
这个通道，这个开口，就是物权法理论的物权契约。可惜，目前中国主流物权法学，不承认物权行为，不承认物权契约。
德国物权法理论的物权契约，可以利用登记手段将物权契约物权化，形成物权法内特有的信用性财产。
所以，在德国，在法国，等，业主的专有和共有，共有走实体性财产逻辑予以确定，专有走信用性财产逻辑予以确定。
在德国，业主的专有部分，是在他们的《住宅所有权法》之中，用共有人契约,确定业主对自己专有部分的特别所有权。
在法国，业主的专有部分，早在拿破仑法典里，就用所有权契据（ the titles to the property）,确定业主对自己专有部分的特别所有权了。
不论共有人契约，还是所有权契据，以及中国香港的公契，还是美国的区分所有住宅小区总协议书，它们皆同属信用性财产。
中国内陆当初商品房区分所有学习香港。内陆的业主以及物权法学界，都应该注意中国香港公契（Deeds of Mutual Covenant，预先互相议定的契据）特别的法律作用。
（如有读者需要本文注释部分，可以向作者索要word文本）2021-09-20
联系客服
