编者按
本文核心观点比较另类，甚至可能会“毁三观”，但对于大家去解读中国的房地产无疑会有很大的帮助。
1上世纪末，朱总理百难之中蓦然回首，发明了“土地财政”
众所周知，上世纪90年代末伴随着国企改革和东南亚经济危机，中国经济一度十分艰难，下岗潮、倒闭潮汹涌不断，银行坏账高企。如何重新启动整个国家的经济发动机，成为决策层日夜苦思冥想的内容。
最后，中央政府想到了计划经济体制之下的土地国有制和集体所有制，于是在1998年进行了住房制度改革——中国的城市先开放土地一级市场，卖给开发商；开发商盖房子，卖给中国居民，形成房地产市场，即土地的二级市场。此后20年，中国经济在房地产的带动下，风生水起，一跃成为世界第二大经济体（按照购买力平价方式计算，已然是世界第一大经济体），老百姓也过上了好日子。
这是土地财政的起源，是中国房地产市场的起源。
2房地产市场是土地二级市场，那么就可以用股票二级市场的逻辑来评估
前面提到房地产市场就是土地二级市场，那么我们就可以尝试用股票二级市场的逻辑来评估房地产市场。
二级市场股票的供给者是上市公司，而房地产市场的最终供给者就是地方政府。1998年的政策实质上是允许了所有的地方政府进行IPO融资，卖出计划经济时代讳莫如深的国家以及集体所有的土地，获取再生产的资金。
这次IPO获取的资金用来干什么？中国的市长显然比A股上市公司大股东要靠谱很多，不会拿去肆意挥霍，也不会有事儿没事儿搞跨界。他们把绝大多数的土地出让金用于“铁公基”建设。所以，我们看到了央视近期推出的《超级工程》栏目中那些令人叹为观止的中国路、中国桥、中国车、中国港。
3正反馈之下，卖地越多，基础设施越好，房屋价值越高，房价不涨没天理
“中国城市”这些上市公司在过去的20年是幸运的，始终处于高速发展之中。卖地越多，自中央到地方的基础设施建设就越好，人民群众的衣食住行用消费需求就会越高，IPO之后的上市公司业绩就越好，那么作为二级市场价格的房价，自然而言一路走高。
这形成了金字塔一般稳固的“正反馈”，所有拥有这只“股票”的人都过着幸福和快乐的生活。所以我们讲，过去十几年来，多数同样起点的人在财富上的不同，基本上都源于以下几个问题：买房了么；什么时候买的房，在哪儿买的房。
于是乎，“人无房产不富”成为一代人的图腾，土地财政的成功带来了中国房地产的成功，带来了中国一代人的成功。“失去房产，再多奋斗也是无家可归“成为触动所有人神经的语言，而与之对应的那句话则成为茶余饭后的笑谈。
4但是，正反馈不会永远存在，因为如同地心引力一样，需求总有极限
既然我们已经把土地和房地产市场类比为股票一级市场和二级市场，那么我们自然就可以理解：没有永远朝阳的行业，也没有只涨不跌的股票。
当“中国城市”这些上市公司一次次定向增发装入几乎零成本的土地资源扩张自己信用达到一定临界点的时候，发现其装入的资产（土地）没有那么好了（即不在核心地段了），这些资产创造的产品在消费者手里都已经持有不少了，“铁公基”所能够带来的外部效应也开始日渐衰减。那么，拐点就会出现。
当然，如同我们熟知的，在股票二级市场拐点出现和股价高点总是不同步的，往往会有股价高估的时候，尤其是背后有“游资”炒作的情况下。这不就是国庆节之前半年时间的状况么？这不就是国庆节期间，20个城市出台调控措施的大背景么？
5正反馈正在走向岔路口，土地财政和土地IPO路在何方？
调控之后，很多人开始相信，过去二十年的正反馈正在走向岔路口，传统的土地财政和房地产市场已经难以为继，那么未来土地IPO不再屡试不爽了，城市化深化的资金来源在何方？
它山之石可以攻玉。在成熟的西方国家，政府不是土地的拥有者，城市化深化的资金来源主要是税收，尤其是财产税，现在国内舆论上我们已经看到了一些端倪。这也应该是中国未来可供选择的方向之一，当然这一定是一条任重道远的路径。
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