说起物业费，想必大家并不陌生，不管是租房还是买房，物业费都是绕不开的一件事。生活中 ，当业主和物业服务公司之间矛盾较大，双方容易陷入“服务不满意-不交物业费——降低服务质量”这种恶性循环里，这也让涉及物业费纠纷案件大量增加。但不交物业费，真的合理吗，法院会支持吗？下面，就让我们从法律的角度，聊聊关于物业费的那些事儿吧。
01
房屋没有入住或长久空置，可以不交物业费吗？
法官说
不能。小区的物业服务费并非只针对个人，主要是公共性服务收费，包括电梯、管道等公共设备、设施的日常运行、维修和保养，绿化管理、保安、保洁等。商品房已经竣工，房屋一旦交付给业主，无论业主是空置未装修还是其他原因而没有入住，只要物业公司提供了物业服务，业主都应当交物业服务费。实践中，部分物业服务合同对空置房的物业费有相应的减免约定，此种情形下，业主可主张按约定减免。
法条链接
《中华人民共和国民法典》第九百四十四条第一款：业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。
02
物业公司没有和我签订合同，需要交物业费吗？
法官说
需要。物业服务合同分为前期物业服务合同以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同。前期物业服务合同由开发商与物业公司签订，是物业公司被授权开展物业管理服务的依据；成立业委会的小区则由业委会或业主大会和物业公司签订物业服务合同，上述合同对业主个人均具有法律约束力。
法条链接
《中华人民共和国民法典》第九百三十九条：建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。
03
房屋存在漏水等质量问题，可以拒交物业费吗？
法官说
不可以。开发商作为房屋的销售方，对所售商品房承担质量保修责任。漏水、渗水等属于房屋质量问题，与物业服务合同不是同一法律关系，业主应追究开发商的赔偿责任，不能以此为由拒交物业费。若房屋在保修期过后出现质量问题，个人专属部分维修由业主自行负责，公共共有部分由物业公司承担维修义务，物业公司提供维修义务时，在办理相关手续后，可以动用维修基金。若因邻居装修导致房屋漏水，造成的损失应向侵权人主张赔偿。
法条链接
《中华人民共和国民法典》第六百一十七条：出卖人交付的标的物不符合质量要求的，买受人可以依据本法第五百八十二条至第五百八十四条的规定请求承担违约责任。
04
物业服务有瑕疵，可以减免物业费吗？
法官说
分情况而定，一般情况，局部瑕疵服务不能拒交。物业服务针对的是全体业主和整体区域，具有公共性和整体性。业主若认为物业公司提供的物业服务存在部分垃圾清理不及时、公共区域照明灯及监控设备损坏未维修等局部瑕疵，而拒交物业费，可能会导致物业服务企业经费不足、运营不畅，从而损害正常交费的多数业主的利益，因此出于公共利益考虑，业主不能以物业服务存在局部瑕疵为由而拒交物业费。
重大瑕疵服务可适当减免。如果物业服务存在安保、卫生等方面重大瑕疵的，法院会支持业主适当减免部分物业费的主张，以鞭策物业公司改进服务水平。业主平时应注意固定或保留证据，以便在诉讼中提供相关材料，法院才能视情况对是否减免物业费作出裁判。
法条链接
《中华人民共和国民法典》第五百八十二条：履行不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择请求对方承担修理、重作、更换、退货、减少价款或者报酬等违约责任。
05
家中失窃、车辆被刮擦等，可以拒交物业费吗？
法官说
不能拒交。物业公司应当对其服务区域尽到安全保障义务，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全，但对业主的财产并没有保管义务，只要物业服务企业采取了合理的安保措施，业主的财产损失不能成为拒交物业费的理由，业主的损失应向相关侵权人主张。若因物业公司确未充分尽到安全保障义务，导致业主财产、人身遭受损失、损害的，业主可以要求物业服务企业承担相应法律责任。
法条链接
《中华人民共和国民法典》第九百四十二条：物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。
对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。
《物业管理条例》第三十五条：物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。
物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。
06
物业公司未经我同意，擅自涨价，可以拒绝支付上调部分物业费吗？
法官说
可以。提高物业费收费标准，本质上属于合同变更的范畴，其属于应由全体小区业主共同决定的“有关共有和共同管理权利的其他重大事项”。依照法律规定，物业公司应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意后才能成功调价。
法条链接
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条：物业服务人违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。
业主请求物业服务人退还其已经收取的违规费用的，人民法院应予支持。
07
物业公司能否对没交物业费的业主进行停水停电？
法官说
不可以。业主违反物业服务合同约定逾期未足额交纳物业费的，物业公司可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业公司可以提起诉讼或者申请仲裁。即使物业管理合同约定了欠交物业费时物业公司可以对其停水停电的条款，也应为无效条款，物业公司不得依据该约定对业主实施停水停电措施，造成业主损失的还应进行赔偿。
法条链接
《中华人民共和国民法典》第九百四十四条第三款：物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。
08
业主对物业服务不满意，是否可以更换开发商委托的前期物业服务公司？
法官说
可以。部分前期物业服务合同的当事人是开发商和物业服务公司，但是法律上赋予了业主依法更换的权利。业主可依照《中华人民共和国民法典》第二百七十八条的规定共同决定，并依法表决作出更换决定。同时对物业服务不满意的，还可以向房地产行政主管部门投诉。
法条链接
《中华人民共和国民法典》第二百八十四条：业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。
对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。
《物业管理条例》第四十八条：县级以上地方人民政府房地产行政主管部门应当及时处理业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业管理活动中的投诉。
小物业，大民生，物业服务不仅联系千家万户，而且是基层社会治理的重要组成部分。和谐的物业关系和良好的小区环境需要全体业主和物业公司相互配合、共同努力。一方面，物业服务公司要积极履行物业服务合同义务，努力提升服务质量和管理水平，牢固树立服务意识，为广大业主排忧解难,以提高业主交费的自觉性和主动性。另一方面，业主也应自觉遵守物业管理规定，在享受物业服务的同时按照合同约定按时缴纳物业费，在发生矛盾时，不能以拒付物业费的方式，来促使矛盾升级。广大业主和物业服务公司之间加强沟通、相互理解，采用正确的办法，共同解决问题，共同建设美好居住环境，才是共创共建和谐社区的正确方式。
供 稿：沈雪蕾
编 辑：岳千翔
值班编委：王 聪
终审编委：李 锦
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原标题：《淮法说法|一文梳理，事关物业费的八个问题》
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