五、上海市闵行区人民检察院就新开盘小区物业管理问题向某物业公司、某街道办事处和房管部门制发检察建议
【基本情况】
上海市闵行区人民检察院在办理何某、袁某等五人涉嫌强迫交易案中查明，何某、袁某等经常在沪从事小区垃圾清运、敲墙、钻孔等业务。2017年7、8月，何某、袁某获悉上海某小区即将交房并由某物业（北京）股份有限公司上海分公司（以下简称“物业公司”）负责物业管理，遂以送礼等方式约请该公司经理章某某，意图承揽该小区建筑垃圾短驳清运业务。2017年10月20日，经章某某同意，何某、袁某借用上海某实业有限公司的名义与物业公司签订协议，约定由何某、袁某等人为某小区提供建筑垃圾短途驳运服务。同时，章某某将何某、袁某介绍给时任小区客户服务部主管的李某。嗣后，袁某纠集同乡杨某甲、袁某某等人至小区借机共同从事敲墙、钻洞业务。同年11月26日，某小区开始交房，同年12月初，业主陆续开始装修，何某等四人即进驻小区开始垃圾短驳清运，并以此为机会，分工负责、互相配合，通过何某或袁某驻守李某物业管理办公室等方式获悉业主开始装修的信息，随后何某、袁某、杨某甲、袁某某单独或结伙，采用冒充物业工作人员、上门言语威胁、阻挠滋事、恶意举报等手段强揽业主敲墙、钻洞业务，牟取非法利益。2017年12月至2018年1月期间，何某、袁某、杨某甲、袁某某先后强迫17户业主或业主聘请的施工队接受其敲墙钻洞服务，累计交易金额达人民币21万余元。李某明知何某等四人强揽业主敲墙钻洞业务，且业主反映和举报强烈，仍纵容何某、袁某冒充物业人员驻守其办公室，并提供业主装修报备信息和代为向业主发放名片等协助。正是因为有李某这样物业主管人员的包庇、纵容和直接协助，助长了该犯罪组织在该区域称霸一方、大肆实施违法犯罪的嚣张气焰，造成恶劣社会影响。
上海市闵行区人民检察院认为，何某、袁某等五人涉嫌强迫交易案反映了某物业公司、某街道办事处和房管部门在新开盘小区的物业管理和行业监管存在问题，有必要制发检察建议。
【制发过程】
（一）深入分析案情，剖析物业公司管理漏洞。上海市闵行区人民检察院在办理何某、袁某等五人涉嫌强迫交易案中发现，有抢劫等前科劣迹的何某等人通过请客送礼的方式与物业公司签订建筑垃圾短驳协议，在双方履行协议期间，物业公司又不履行监管职责，导致发生严重刑事案件。更为严重的是物业客户主管李某等人允许垃圾短驳人员驻守物业办公室，并为其提供业主装修信息和代发敲墙钻洞业务名片等协助，纵容何某等人在小区内形成恶势力犯罪集团，充分暴露出相关物业服务业务外包和对外包服务公司的监督管理方面存在较大隐患。
（二）加强案件审查，分析职能部门监管问题。审查发现，该案发生原因主要有：一是新开盘小区物业公司由开发商通过社会招投标自主确定，职能部门无实质性监管或审核；二是新开盘小区面临业主集中装修等特殊情况，相关职能部门对建筑垃圾短驳、外运及物业管理职责等没有明确的规定和公开告示，导致物业公司乃至于个人擅自决定将垃圾短驳等业务转包给社会人员，为非法人员实施犯罪提供了可乘之机；三是相关职能部门对市民举报热线、“物业服务直通车”等平台反映出的业主举报小区存在“敲墙党”等问题思想上不够重视，梳理不够及时，导致监管无力。
（三）深入实地调研，有针对性制作检察建议。针对该案办理过程中出现的物业管理人员为不法分子在小区内强揽业务提供便利，暴露出物业管理和相关职能部门对新开盘小区监管中存在盲区、缺位等问题，上海市闵行区人民检察院领导分别带队走访房屋管理部门、街道办事处，摸清问题症结和监管漏洞，对症下药，研究提出检察建议，着力推动物业行业社会综合治理，切实提升老百姓平安感、满意度。
（四）采取宣告送达形式，推动检察建议举措落实落地。针对上述情况，上海市闵行区人民检察院就办案中发现的物业管理问题，向涉案物业公司某物业（北京）股份有限公司上海分公司制发检察建议，要求物业公司严格任用管理人员，规范物业服务的外包条件和程序，加强对外包公司加强审核等，防止其与社会恶势力勾结，侵犯人民群众的合法权益。同时，分别向房管部门和街道办事处等职能监管部门制发检察建议，提出了规范区域内新开盘小区物业公司招投标工作、研究落实实质性审核监管机制、加强入驻新开盘小区加强日常巡查和监管、加强案件通报和普法警示教育培训，强化对辖区内住宅小区的综合管理工作等建议举措，消除涉恶犯罪集团对社区造成的不良影响，营造安定有序的社会环境。2019年6月6日，闵行区检察院检察长就上述制发的三份检察建议在该院司法办案区进行宣告送达，并邀请部分区人大代表及媒体代表参与宣告，通过教育警示和宣传报道深化案件办理的政治效果、法律效果和社会效果。
【被建议单位回复和采纳情况】
三家被建议单位均对闵行区检察院制发的检察建议进行书面回复，表示采取有效措施，积极落实整改。其中涉案物业公司某物业（北京）股份有限公司上海分公司对相关责任人给予了严厉处罚，并承诺采取有效措施，进一步加强员工培训、规范信息公开、加大对外包物业服务的监管力度。街道办事处成立治理工作专门办公室，全面排查案发小区业主的举报和投诉情况，同时派城市管理、房屋管理、社区民警、市场监管等职能部门进驻该小区，集中处理居民投诉、举报情况，发现涉黑涉恶线索将及时移送公安机关。房管部门组织召开了全区物业行业扫黑除恶专项斗争大会，并与街道办事处进行对接，对案发小区进行实地调查，后根据调查情况对涉案物业公司作出相应处理。此外，房管部门会同绿化和市容管理部门、城管执法部门、市场监督管理部门等共同制定了《关于进一步规范新建住宅小区物业管理相关行为的若干规定》，着力完善新建住宅小区装修管理、垃圾清运等监管措施。
【跟踪督促和落实情况】
上海闵行区检察院根据调查发现的物业行业问题及情况，向闵行区委、区政府办制发专报，得到闵行区委、区政府高度重视。2019年5月闵行区物业行业扫黑除恶专项斗争工作大会上，全区所有物业公司200余家到场参会，由闵行区检察院分管副检察长对该案进行专题通报，加强政策和法律宣传，提高物业从业人员的法治意识；闵行区政府分管区领导专程带队至闵行区检察院调研物业管理综合治理问题；同时，针对检察院制发的三份检察建议，闵行区政府出台《关于进一步规范新建住宅小区物业管理相关行为的若干规定》，填补了新建住宅小区中政府服务和监管的盲点，清除了黑物业和恶势力滋生环境和土壤。上述检察建议书因为针对性强、整治效果好被上海市人民检察院吸收，以上海市人民检察院名义向市级主管部门制发检察建议书，推动同类问题在全市范围作进一步深入整治。
【效果和意义】
扫黑除恶专项斗争要求把扫黑除恶和加强基层组织建设结合起来，既有力打击震慑黑恶势力犯罪，形成压倒性态势，又有效铲除黑恶势力滋生土壤，形成长效机制，并实现“一降两升”，即涉黑涉恶举报数量大幅下降，人民群众安全感明显上升，人民群众满意度大幅上升。本案犯罪集团在小区形成了影响老百姓平安感、幸福感的恶势力，已查证构成强迫交易的有17户，其他装修公司大多不敢为案发小区提供正常的敲墙服务，案发后多数被害人不敢到案作证，严重扰乱了所在区域正常的社会管理秩序和市场交易秩序。上海市闵行区检察院针对办案中发现的社会治理问题，走访调研房管部门和街道办事处，研究提出检察建议，着力推动物业行业社会综合治理，切实提升老百姓平安感、满意度。这一涉恶集团典型案例推动了该区物业行业新规的出台，填补了新建住宅小区中政府服务和监管的盲点，对深入推进扫黑除恶专项斗争，彻底清除黑物业、恶势力滋生环境和土壤具有重要意义。
【检察建议书】
上海市闵行区人民检察院检察建议书
沪闵检建〔2019〕31号
某物业（北京）股份有限公司上海分公司：
近期，本院在办理何某、袁某等5人涉嫌强迫交易案中，发现你单位在相关物业服务业务外包和监管过程中存在较大问题，导致发生严重刑事案件。上述案件中，有前科劣迹的何某、袁某通过向你公司负责人请客送礼等方式与你公司签订《委托建筑垃圾短途驳运协议书》，在双方履行协议期间又不履行监督管理职责，致使何某、袁某存在违背业主意愿，强行承揽垃圾短驳业务的问题；更为严重的是客户主管等人允许垃圾短驳人员何某、袁某驻守物业办公室，且在明知其利用垃圾短驳业务自由出入小区的便利，采用威胁、滋扰、驱赶从业人员、恶意举报等手段强揽业主敲墙钻洞业务且业主反映强烈的情况下，仍默许其驻守办公室冒充物业人员，并为其提供业主装修信息和帮其派发敲墙钻洞业务名片，致使何某、袁某等人在小区内形成恶势力，业主称其为“敲墙党”，从而导致正常的装修公司迫于何某、袁某等恶势力的胁迫不敢承接该小区的敲墙钻洞业务，一些小区居民也不敢自主选择敲墙服务方，不得不接受其高价敲墙服务。上述行为严重侵犯了小区居民的平安感、获得感、幸福感，严重扰乱了正常的经济社会秩序。
本院依据《中华人民共和国人民检察院组织法》第二十一条、《人民检察院检察建议工作规定》第十一条之规定，现对你公司提出如下建议：
1.作为服务企业，应当严格任用公司管理人员，并强化教育培训，防止其与社会恶势力勾结，侵犯人民群众的合法权益。
2.规范公司相关物业服务的外包条件和程序，并对外包公司加强审核，防止社会不法人员利用非法手段参与物业服务。
3.外包服务业主可自主选择的，应当公开明示告知业主，防止外包公司借机垄断外包服务。
4.加强对外包方进入小区后的监督管理职责，防止外包方进入小区强揽业主其他装修业务，发现问题应当及时报警或向主管部门报告。
请于收到检察建议书后两个月内将相关工作情况书面回复本院。如对检察建议书有不同意见，可在收到检察建议书后十日内向本院提出异议。
2019年5月10日
上海市闵行区人民检察院检察建议书
沪闵检建〔2019〕37号
某街道办事处：
近期，本院在办理何某、袁某等5人涉嫌强迫交易案中，发现犯罪分子与你辖区内某物业（北京）股份有限公司上海分公司的工作人员相互勾结，强行承揽新开盘的某小区业主敲墙钻洞业务。上述案件中，有前科劣迹的何某、袁某通过向物业公司负责人请客送礼等方式与物业公司签订《委托建筑垃圾短途驳运协议书》，在双方履行协议期间，物业公司不履行监督管理职责，物业工作人员在明知其利用垃圾短驳业务自由出入小区的便利，采用威胁、滋扰、驱赶从业人员、恶意举报等手段强揽业主敲墙钻洞业务且业主反映强烈的情况下，仍默许其驻守办公室冒充物业人员，并为其提供业主装修信息、帮其派发敲墙钻洞业务名片，致使何某、袁某等人在小区内形成“敲墙党”恶势力，导致正常的装修公司不敢承接该小区的敲墙钻洞业务，一些小区居民也不敢自主选择敲墙服务方，不得不接受其高价敲墙服务。上述行为严重侵犯了小区居民的平安感、获得感、幸福感，严重扰乱了正常的生产、生活秩序。
本院审查发现，本案发生的原因主要有：一是新开盘小区面临业主集中装修等特殊情况，相关职能部门对建筑垃圾短驳、外运及物业管理职责等没有明确的规定和公开告示，导致物业公司擅自将垃圾短驳等业务转包给社会人员，为社会非法人员实施犯罪提供了可乘之机；二是相关职能部门对市民举报热线、“物业服务直通车”等平台反映出的业主在装修之初就举报小区存在“敲墙党”等问题，思想上不够重视，处置不及时，未按照相关规定进行沟通、协调和处理矛盾纠纷，致“敲墙党”行为进一步发展，进而导致本案的发生；三是新开盘小区多为新入住居民、外来务工人员聚集、社区事务繁多，容易产生矛盾纠纷，相关职能部门对矛盾比较集中的新开盘小区缺乏有效管理。
为推进社会治理，防止类似案件再次发生，本院依据《中华人民共和国人民检察院组织法》第二十一条、《人民检察院检察建议工作规定》第十一条之规定，现对你单位提出如下建议：
1.落实辖区内房屋行政管理责任，根据《上海市住宅物业管理规定》，对矛盾比较集中的新开盘小区加强日常巡查和监管，对建筑垃圾短驳、外运做出明确规定，并向小区业主公开告示，发现问题及时纠正，防止演变成违法犯罪现象。
2.强化对辖区内住宅小区的综合管理工作，对市民举报热线、“物业服务直通车”等平台反映较为集中的社区管理、物业管理问题要指定专人及时处理，对发现的涉黑涉恶违法犯罪线索要及时移送公安机关。
3.结合扫黑除恶专项斗争在辖区内加强政策和法律宣传，提高发现问题的敏感度和解决问题的能力，并就本案的处理情况向小区业主进行通报，消除涉恶犯罪集团对社区造成的不良影响，营造安定有序的社会环境。
请于收到检察建议书后两个月内将相关工作情况书面回复本院。如对检察建议书有不同意见，可在收到检察建议书后十日内向本院提出异议。
2019年5月24日
上海市闵行区人民检察院检察建议书
沪闵检建〔2019〕38号
某房屋管理部门：
近期，本院在办理何某、袁某等5人涉嫌强迫交易案中，发现犯罪分子与某物业（北京）股份有限公司上海分公司的工作人员相互勾结，强行承揽新开盘的某小区业主敲墙钻洞业务。上述案件中，有前科劣迹的何某、袁某通过向物业公司负责人请客送礼等方式与物业公司签订《委托建筑垃圾短途驳运协议书》，在双方履行协议期间物业公司不履行监督管理职责，物业公司工作人员在明知其利用垃圾短驳业务自由出入小区的便利，采用威胁、滋扰、驱赶从业人员、恶意举报等手段强揽业主敲墙钻洞业务且业主反映强烈的情况下，仍默许其驻守办公室冒充物业人员，并为其提供业主装修信息、帮其派发敲墙钻洞业务名片，致使何某、袁某等人在小区内形成“敲墙党”恶势力，导致正常的装修公司不敢承接该小区的敲墙钻洞业务，一些小区居民也不敢自主选择敲墙服务方，不得不接受其高价敲墙服务。上述行为严重侵犯了小区居民的平安感、获得感、幸福感，严重扰乱了正常的生产、生活秩序。
本院审查发现，本案发生原因主要有：一是新开盘小区物业公司由开发商通过社会招投标自主确定，职能部门无实质性监管或审核；二是新开盘小区面临业主集中装修等特殊情况，相关职能部门对建筑垃圾短驳、外运及物业管理职责等没有明确的规定和公开告示，导致物业公司乃至于个人擅自决定将垃圾短驳等业务转包给社会人员，为社会非法人员实施犯罪提供了可乘之机；三是相关职能部门对市民举报热线、“物业服务直通车”等平台反映出的业主举报小区存在“敲墙党”等问题思想上不够重视，梳理不及时，导致监管不力。
为此，为推进社会治理，防止类似案件再次发生，本院依据《中华人民共和国人民检察院组织法》第二十一条、《人民检察院检察建议工作规定》第十一条之规定，现对你单位提出如下建议：
1.针对当前新开盘小区由开发商自主开展物业公司招投标的情况，要研究落实实质性审核监管机制，防范不良物业公司入驻新开盘小区。
2.强化对全区镇、街道住宅小区管理工作的指导和规范，根据《上海市住宅物业管理规定》，研究新开盘小区物业管理工作细则，对业主装修建筑垃圾短驳、外运、装修敲墙以及物业提供服务的形式、监管的方式、业主自主选择的权利等作出明确规定，并向小区业主公开告示。
3.要强化对镇、街道住宅小区综合管理工作的监管，对市民举报热线、“物业服务直通车”等平台反映的物业管理问题要专人及时梳理、转办，并督促检查镇、街道相关职能部门的落实情况，对发现的涉黑涉恶违法犯罪线索要及时移送公安机关。
4.结合扫黑除恶专项斗争对辖区内物业公司加强政策和法律宣传，提高物业从业人员的法治意识；加强对房屋专管员和物业公司从业人员的业务培训，提高发现问题的敏感度和解决问题的能力。
请于收到检察建议书后两个月内将相关工作情况书面回复本院。如对检察建议书有不同意见，可在收到检察建议书后十日内向本院提出异议。
2019年5月24日
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