不吹不嘘，有料有趣
最原汁原味的旧金山湾区地产平台
幸福的家庭大都相似，不幸的家庭各自不同。
托尔斯泰的这句经典，Chloe借用一下作为此篇首语，总结过去几年湾区房市众生态：
抢到房的家庭大都相似，没抢到房的家庭各自不同。
2016年世界乱乱的，预测，观望，猜疑，争执。。。美剧的第一季精彩落幕，2017年第二季接着开始，世界继续乱乱的：忽然间湾区的房市就抽疯了！
一边是理智，一边是情感。未来无法预测，不过不妨碍做个明白人。Chloe今天想从自由竞争市场下最基本的经济学模型：供和需，来聊聊湾区房市的现状和趋势。Chloe和助手花了近一个月，断断续续抽空整理了n版数据，做了n遍图表，只求清晰好懂，节约大家宝贵时间，欢迎转发和收藏。
《人类简史》作者 Yuval Harari 认为，我们研究历史，不是为了预测未来，而是为了拓展视野，了解现在的种种绝非“自然”，也并非无可避免。未来的可能性远远超过我们的想象。Chloe费这么大劲的研究，感谢大家花时间阅读，道理同。
供和需，最直白的供给就是看市场上的房源供应量。地产界有比较专业的一个数据叫MOI（Month of Inventory）库存指数。而MOI太过抽象，不如Chloe下面这个简单粗暴的图表：每个月市场在售房源数量与售出房源数量的对比图：
下面是Santa Clara County（南湾）2003到2016年的数据：
（数据来源：MLSlistings）
不难看出，随着季节变化，南湾每月的成交量（需）大概在500-2500套这个数量级波动，每年都如此。而2006年市场上在售房源（供）大涨，到2008年7月达到顶峰囤积有9000套之多，从2013年开始在售房源又变的奇货可居了。点击查看过去湾区房价的变化图。
下面是San Mateo County（半岛）2003到2016年的数据。
（数据来源：MLSlistings）
每月成交量（需）在200-800套之间波动，而在售房源数量（供）在2008年10月和2010年9月经历过两次顶峰：2757套 和2832套。点击查看过去湾区房价的变化图。
2008年湾区房价大跌，是供多需少导致房价大跌的最好例证。
看完这些年二手房源的供给，再来看看这几年湾区九县开发商新建房源供给。
自从2011年湾区市场有所恢复之后，新楼盘建设如火如荼。但是新楼盘建设需要地！地！地！这些County中，Santa Clara County（南湾）和San Mateo County（半岛）新房获批数量下跌，其中南湾下跌明显，Chloe想说这一带真心没什么地了，而且新楼盘经常在边角废料地带，挨着火车线高压线高速。
而Alameda County（东湾）在2014年之后新房获批数量大增，旧金山市和Contra Costa（三谷地区）均小幅提升。
如果说2008年是恐慌性抛售导致房源大增，那么湾区还有一批是将房产持有到底的“坚决不卖房星人”。这一切都要归功于1978年之后加州颁布的一系列地税保护法案：Prop 13，60/90。Prop13：如果本年度内房子没有买卖，还是原来的屋主，那么不管市场价增长多少，税基都不能增长超过上一年的2%(不超过每年的通货膨胀率）。Prop60规定，加州55岁以上的户主换房，房子可以保留原来房子的税基。每个人一生仅可以用一次。细节不赘述。
Chloe做了张图简单解释一下Prop13：假设你2003年在宇宙中心Palo Alto买了套独栋，83万，之后即使每年地税税基上涨2%（大部分情况到不了），到了2016年你的税基成为107万，而这套房在2016年的市场价已经是255万。享受了这么低的税基，你舍得卖房么？
这几年需求真是杠杠的！
硅谷大数据显示现在约有3百多万人生活在湾区，比2010年的时候增长了7.6%。其中28%是20-39岁，28%是40-50岁。人种上35%的白人，33%的亚裔，26%的西裔，2%的黑裔。
先看看加州商务部对未来人口增长的预估，对Santa Clara County（南湾）的人口增长是最看好的，认为三藩市人口已经趋于饱和（没地没地！），Contra Costa（三谷地区）涨幅也不错。
这几年，高科技大军乌泱乌泱的挺进湾区。不过，这个速度已经大幅度放缓，新的政策也可能会影响境外人才进入湾区。
圣荷西南湾都市圈从事高科技工作人员从2011年到2015年增长了将近3万5千人，以2014年涨幅为最：
而旧金山及东湾都市圈增长了3万7千多人，以2012年涨幅为最：
（数据来源：Bureau of Labor Statistics 美国劳动局）
可以说湾区这几年高科技工作人员的增幅超过了7万人。如果这7万人都想买房，作为正在买房的你，害怕么？
毋庸置疑，高科技大军的购买力也是最强劲的。
在圣荷西硅谷南湾的高科技人员比重高，每1000个人就有125个：
这个比例在旧金山奥克兰东湾都市圈要低的多，每1000人只有58个：
（数据来源：Bureau of Labor Statistics 美国劳动局）
经济学人杂志在2015年出的这张湾区本土高科技公司的市值图堪称经典。Chloe把最近几年的数据做了一个GIF动画，直观感受一下吧，除了数量上，还有地域上的主导地位。看到这里，高收入人群每天通勤的目的地，聪明的你有概念了么？
（数据来源：经济学人杂志）
从2000年互联网泡沫之后，跟各类科技股高度挂钩的纳斯达克指数可是在2015年才出水，花了整整15年。回看高科技公司的历史事件和纳斯达克指数的历史图，这一波的高科技产业的攀升比2000年互联网泡沫要慢要理性的多。
（数据来源：经济学人杂志）
如今2017年春天，纳斯达克指数已经高达5800之上。可以说最近十年参加工作的硅谷的小伙伴，口袋里的股票，都鼓鼓的，贫困线一说不是闹着玩儿的。
相比于股市的变化，这几年高科技行业底薪（Base Salary）的增长没有那么可观。但是相比于全美和加州的薪资变化，或者相比于其他行业的薪资变化，那是相当可观哦！这些比较数据Chloe以后会放出。
南湾的收入增长图：
旧金山及东湾的收入增长图：
（数据来源：Bureau of Labor Statistics 美国劳动局）
论人多钱多，南湾胜。
高科技行业的高收入这几年吸引了大量的外来人口，交通问题成为湾区最让人头疼的事情。
（数据来源：美国人口普查局）
在全美，湾区拥有最高的远距离通勤人数比例，其中以旧金山市半岛及东湾为首，南湾次之，恶劣程度都已超过纽约都市圈。Chloe不得不说，交通已经超越了学区，成为目前首次买家的最大考量。湾区目前通勤究竟什么状况，请听Chloe下回分解。
有趣的是，今年房市这么火，而租金自去年4月之后是在跌的。租金跌说明外来人口幅度减少，新建出租公寓楼供应增加。甚至在上周硅谷商报的一篇文章里，商业地产记者指出，Ten-X的最新报告中预测，旧金山和硅谷的租金已经达到峰值并在未来三年走下坡路，号召投资客们应该卖房了。卖么？
（数据来源：Rent Jungle）
从过去几年的趋势，加州的境外买家总体是在变少。Chloe个人认为，境外买或许会影响湾区部分小区域的房价，但真正的房市背后，还是靠大量的本地刚需在支撑。
（数据来源：CAR美国房地产协会）
自从2000以来，湾区的消费者在房子上花钱的比例可谓节节攀升:
未来房市会有什么样的趋势，Chloe带大家来看一个很有趣的数据：加州房地产协会每月会发布购买力指数，C.A.R.'s Traditional Housing Affordability Index (HAI) ，指多少%家庭能买得起当地中位价的房子。
Chloe把自2003年以来，湾区5个劳动力密集的county的数据与加州总体的数据放在一起进行了对比，发现下面一些有趣现象：
（以下三张图均以蓝色线CA加州总体数据为参考：CA加州总体购买力指数在2007年将至26%，在2009-2012大萧条期间高于70%，目前为50%）
1）Alameda County东湾和Santa Clara County南湾指数波动最相似
在2007年次贷危机之前，这两个区域的购买力跌至23%/21%， 目前购买力为38%/37%，Chloe觉得貌似还能push一下。
（数据来源：CAR加州房地产协会）
2）San Francisco旧金山和San Mateo County半岛指数接近最低
San Francisco旧金山市24%已经非常接近2007年次贷危机时的水平21%，半岛的购买力27%也较差，快接近当年的最低值15%。
（数据来源：CAR加州房地产协会）
3) Contra Costa County三谷地区的购买力杠杠的53%，居然还高于加州的平均水平50%，而次贷危机曾经低至15%，Chloe认为貌似房价再涨涨完全无压力。
（数据来源：CAR加州房地产协会）
最近利率上涨，大家都很好奇对房市的影响。为了探个究竟，Chloe把过去三十年S&P湾区房价指数与房利美发布的贷款利率做了一张对比图：
过去30年利率总体一直在跌。房价总体上涨。
虽然利率整体一直在跌，有两个区间利率是明显在上涨的，1）分别是1998-2000年，互联网泡沫之前；2）2003-2006年，次贷危机之前。放大图：
（数据来源：S&P Case-Shiller, FHLMC）
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