当出租物业变换成自住房屋的税收
如果你拥有一个出租物业是有一个很大的净值，你也许需要考虑把它变换成自住房屋才出售。如果这样做，就可以在利润上节省不少的资本利得税。但是，在你作出变换之前，需要知道一些税收后果。
自住房屋出售后的免税额限制
也许对于业主来说，在税法上的最大好处就是自住房屋出售后的免税额25万/50万。这法例允许一个业主可以从出售自住房屋后获得的利润减除高达25万的免税额。共同报税的夫妻可以得到50万的免税额。在你的一生中使用该免税额多少次是没有限制的。
要符合自住房屋出售后的免税额，你必须在出售前的5年内最起码有2年作为你的主要居住房屋来拥有和使用。这2年的拥有和使用可以落在出售前的5年内的任何时间。当你出售的时候，你不一定是需要居住在哪里。尽管你拥有和作为主要房屋来居住有很长的时间，在计算的时候也只是出售前的5年时间内。
然而，在2008年通过了一项特殊的法例，对于一些业主在开始的时候并不是作为他们的主要居住房屋为目的，例如出租物业或度假屋，所以25万/50万的免税额是有所限制的。此法例规定，从利润可减除的免税额将会基于2008年之后作为出租物业，度假屋，或其他“不合资格使用”的使用年数按比例来降低。
举例（1）主要住宅免税额
2010
2011
2012
2013
2014
2015
20万买入
50万 出售
自住
自住
出租
出租
出租
合资格使用
不构成不合资格使用
根据Sec121条例，当主要住宅变成出租物业的时候，纳税人是可以不需要计算作为自住之后的不构成不合资格使用（即出租的时段）。因此，以上所有5年在计算免税额的时候是属于合资格使用。
在2012–2014期间曾经作出折旧费用合共$10,000
资本利得: $300,000 ($500,000 - $200,000)
免税额: $250,000 ($300,000 x 5/5), 只能够是$250,000，因为最高免税额只是$250,000
需要课税的资本利得: $50,000 ($300,000 - $250,000) 是需要缴纳资本利得税(增值税)
折旧费用被当回收入: $10,000, 在出租期间的任何折旧费用将会被当回收入以25%的税率来征收
举例（2）出租物业变成主要住宅
2010
2011
2012
2013
2014
2015
20万买入
50万 出售
出租
出租
出租
住宅
住宅
不合资格使用
合资格使用
根据2008年通过的新法例，当出租物业变成主要住宅的时候，免税额是有所限制的。免税额仅适用于作为自住使用的时段。任何在2009年1月1日之后不是作为自住使用的其他时段将被视为“不合资格使用”。因此，3年（2010–2012）为不合资格使用，2年（2013–2014）为合资格使用。
在2010–2012期间曾经作出折旧费用合共$10,000
资本利得: $300,000 ($500,000 - $200,000)
免税额: $120,000 ($300,000 x 2/5), 因为$120,000低于$250,000是完全免税的
需要课税的资本利得: $180,000 ($300,000 x 3/5) 是需要缴纳资本利得税(增值税)
折旧费用被当回收入: $10,000, 在出租期间的任何折旧费用将会被当回收入以25%的税率来征收
举例（3）出租物业变成主要住宅
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
20万买入
50万 出售
出租
出租
出租
出租
住宅
住宅
不合资格使用
合资格使用
4年（2009–2012）为不合资格使用，2年（2013–2014）为合资格使用。
在2009–2012期间曾经作出折旧费用合共$13,000
资本利得: $300,000 ($500,000 - $200,000)
免税额: $100,000 ($300,000 x 2/6), 因为$100,000低于$250,000是完全免税的
需要课税的资本利得: $200,000 ($300,000 x 4/6) 是需要缴纳资本利得税(增值税)
折旧费用被当回收入: $13,000, 在出租期间的任何折旧费用将会被当回收入以25%的税率来征收
举例（4）出租物业变成主要住宅
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
20万买入
50万 出售
出租
出租
出租
出租
出租
出租
出租
出租
出租
出租
出租
出租
出租
住宅
住宅
不需要计算
不合资格使用
合资格使用
根据2008年通过的新法例，不合资格使用只是从2009年1月1日开始算起，任何在2009年1月1日之前的使用是不需要计算的。因此，4年（2009–2012）为不合资格使用，11年（2000–2008和2013–2014）为合资格使用。
在2000–2012期间曾经作出折旧费用合共$43,000
资本利得: $300,000 ($500,000 - $200,000)
免税额: $220,000 ($300,000 x 11/15), 因为$220,000低于$250,000是完全免税的
需要课税的资本利得: $80,000 ($300,000 x 4/15) 是需要缴纳资本利得税(增值税)
折旧费用被当回收入: $43,000, 在出租期间的任何折旧费用将会被当回收入以25%的税率来征收
举例（5）出租物业做了1031置换又变成主要住宅
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
20万买入
做了1031置换
50万 出售
出租
出租
出租
出租
出租
出租
出租
出租
出租
出租
出租
出租
出租
住宅
住宅
不需要计算
不合资格使用
合资格使用
根据2008年通过的新法例，不合资格使用只是从2009年1月1日开始算起，任何在2009年1月1日之前的使用是不需要计算的。因此，4年（2009–2012）为不合资格使用，11年（2000–2008和2013–2014）为合资格使用。
原物业的折旧费用在2000–2008期间合共$30,000，置换物业的折旧费用在2009–2012期间合共$13,000
根据2004年的法例（现列为Sec.121一部分），如果物业之前曾经是1031置换回来的，如果物业在1031置换后持有5年，那么就可以享有作为只要住宅的免税额。如果少于5年，即便符合2年的产权和自住使用测试，也将会不符合资格。
因为物业在1031置换后持有期超过5年，计算方法将是一样的：
资本利得: $300,000 ($500,000 - $200,000)
免税额: $220,000 ($300,000 x 11/15), 因为$220,000低于$250,000是完全免税的
需要课税的资本利得: $80,000 ($300,000 x 4/15) 是需要缴纳资本利得税(增值税)
折旧费用被当回收入: $30,000, 在置换当年被当回收入以25%的税率来征收
折旧费用被当回收入: $13,000, 在置换物业出售当年被当回收入以25%的税率来征收
声明：文章内容仅供参考，不作为税务法定依据。具体操作，请咨询美国税务相关专业人士。谢谢关注！
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国税局注册税务师和国税局认可税号申办代理，拥有自己的税务会计事务所，从业十几年，专注税务包括：申报个人和公司各类税表、公司成立或解散、外国人申办税号、以及解决各种欠税问题，例如：降低或撤销欠税罚款、欠税折中协议、分期付款方案、财政困难方案、国税局上诉、解除工资或银行账户的勒令征收、无辜配偶税务代理、以及查税代理。
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