黑夜给了我黑的眼睛，我却用它研究省税。
首先声明，本人是从事财务总体规划，同时代理各种保险和退休产品，不是房地产的代理，也不是会计师或者税务律师，以下所有的内容都是自己学习的心得，大家仅仅作为信息的参考，请不要作为买卖房产的依据。任何与报税有关的疑问，请联系专业的会计师或者税务律师。
先交代一些基本的概念。关于买卖投资房产的税，主要有短期资本增值税和长期资本增值税两种，如果投资房拥有不到1年就卖出，需要缴纳的是短期资本增值税，那就要按照家庭的最高税壳的税率，等同于收入税来缴纳了。如果拥有超过一年，那就是要缴纳长期增值税long term capital gain tax。请看下表，2017年对于夫妻两个的家庭，收入不一样，增值税的税率不一样，我们周围的家庭，大部分是在15%这个范围。当然家庭收入超过25万的还有额外的3.8%的税 Obamacare surtax。
另一个概念：折旧 depreciation，折旧部分的值可以抵出租收入。
对于出租房，只有房子的价值可以折旧，土地价值部分不能折旧。出租房分27.5年来折旧算。参考：https://www.irs.gov/pub/irs-pdf/p946.pdf
比如说，我们买个房子100万，土地值30万，房子本身值70万。你每年就可以折旧70万/27.5=$25,454。这2万5可以抵扣我们当年的出租收入。27.5年以后，我们已经把那70万都折旧完了。这时候如果把房子卖掉，卖了200万。假设不考虑其它因素，增值的100万，要付长期资本增值税，税率15% 或者20%。可是那70万以前帮我们省税的折旧部分，我们要重新交税。这部分税，就叫做折旧冲回（deprecation recapture)，税率是25%。而且，要特别指出，不管我们在报税时是否使用折旧，将来都会折旧冲回，所以出租房一定要每年使用折旧抵税。
对于大部分的家庭来说，对于房产投资，一般会接触两个税号：IRC 121和 1031。
IRC 121是用来限定主要自住房的增值税的计算，1031是用来限定投资房增值税的计算。具体来说，IRC 121允许个人自住房，在卖房前的5年中，有两年自住的情况下，可以有25万的增值减免，也就是说，对于主要自住房，交易价减去成本价格，25万以下是没有增值税的。对于夫妻，则有50万的增值减免。
参考: https://www.law.cornell.edu/uscode/text/26/121
有几个细节要注意一下：
1. 如何定义主要自住房？primary residence。IRC 121是不能用作度假屋和第二自住房 second home的. 一般而言，主要自住是要求一年中居住超过6个月，具体的影响因素有：工作地点，自己居住时间，家庭成员的住处，退税地址，驾照，汽车注册地，主要银行的地点等等。必须是被定义成为主要自住房才有这个免25万/50万增值税的好处。
2. 5年中自住两年是可以不连续的，是按照天数来计算。不过2008年对这个规则的修改，免税的增值部分需要在出租期按比例扣除。
3. IRC 121 可以每过两年用一次，前提当然是不怕折腾。
IRC 1031 可就复杂多了。简单说，根据“1031”，如果在恰当的时间段完成卖投资旧房(称做 Relinquished Property)，用所赚的钱又买了一栋新投资房 (称做 Replacement Property)的交易，卖房的增值部分可以交换到买房的价值中，所赚的钱可以暂时不交税(Tax Deferred)，这样可以延迟交投资房的增值税，但是，并不是免税。我们来把这个展开说说。
先快速看看这个税法的历史：参考 http://www.exeter1031.com/history_section_1031.aspx
1921年，美国国会通过202C置换 Section 202(c)，允许投资者通过置换不类似的资产（除非被置换的资产具有易于实现的市场价值），比如股票类证券来实现对资本增值延迟缴税。
1924年，非类似资产置换延迟缴税的规定被拿掉了
1928年，112B置换 Section 112(b)(1)于取代了Section 202(c)，只有通过类似资产置换延迟缴税（tax-deferred like-kind exchange）
1935年，税务上诉委员会在112B(1)置换中加入了必须使用合格中介人 Qualified Intermediary (Accommodator)的规定，同时添加了现金代替条款（cash in lieu of clause）。
1954年，现代的1031 置换 Section 1031 才被美国联邦税法修正案确认用以取代过去的112B(1)置换，一直用到现在
1984年开始，现代1031 置换中规定了售卖将被置换的房地产45天内必须指定准备用来置换的类似房地产，180天内必须在合格中介人的督导下完成置换。这些规定都是源于著名的Starker家族类似资产置换案的判决（有兴趣的读者请自行搜索Starker family tax-deferred like-kind exchange transactions）。Starker是一位投资者的名字, 他曾经买卖过投资房, 当时国税局在他卖的房子上收了他的资本利得税(Capital Gain)。但他认为，因为他用卖房的钱马上又买了一栋投资房, 不应该交税，而是应该等到将来最终卖最后一个房子时才交税，所以他一状告到美国最高法院, 最后赢得了官司
1986年，税法改革颁布了针对投资房地产折旧部分在售卖时征税的规定，这样就增加了针对投资房地产中加速折旧部分的惩罚性征税，商业房地产按39年，出租用住宅按27.5年匀速折旧的条款。
大家是不是看的无聊？其实，美国税法的历史有助于我们了解设计者的意图，我们才能更好的利用税法为我们服务。
为什么需要做1031置换呢？一个最主要的原因就是增值税了，前面已经列了，在卖房子的时候我们的税大概都有哪些呢？
15% or 20% 的联邦增值税
3.8%的obamacare surtax
25%的折旧冲回（deprecation recapture) 税
州里的增值税 5-10%，不同州不一样
如果扣掉所有的税以后，我们再去买另一个房子，那我们的购买力可就是大大降低了。
其它一些附带的好处：
1. 增加现金流，比如卖了一块空地，来买一个出租房
2. 财富增值，把涨的不太好的房子卖了，来买一个涨的好的房子
3. 转换房产，买了投资房，将来的目的可以转换成自住房，当然不能马上转，建议是等2年再转
4. 解决一个Joint ownership的麻烦。把共同拥有人的房产划分开来
5. 减少管理的麻烦，把需要很多管理的房产换成管理少的房产
6. 重新开始折旧。对于已经折旧超过27.5年的房子，不能再折旧了，可以换另一个价值更高的房子，然后继续折旧价值不同的部分
7. 财富传承考虑，把一个价值高的房产变成多个价值少的房产，可以留给家族不同的人
8. 搬家需要，把房产移到另一个地方
等等
接下来，我们来看看1031置换的一些具体的规定：
1. 必须是 “Like-Kind”
IRS要求被出售的财产和被收购的财产必须是“同类资产”。换句话说，你不能用买了股票，或者自住房，或者餐馆来交换投资房产，因为它们不是同种类的资产。 但是，你可以在任何类型的投资房地产中换来换去，包括单家庭，公寓房，公寓大楼，商业建筑，商场，零售房产等等。
另外，必须是投资房产，而不是次要住宅，或者度假屋。 建筑商自己盖房子买卖也不行。同时，交换的房产都必须在美国境内， 最后，Flipping 房子也不行, Flipping: Those buying properties, fixing & reselling may look like dealers - Dealers property is defined as real property held for sale in the ordinary course of a trade or business. https://casetext.com/case/black-v-commissioner-of-internal-revenue-8
参考 Ethel Black (1960) 35 TC 90.
2. 对于混合的房产，比如一部分自住，一部分出租。只能置换出租部分的房产，自住部分不可以置换，要给IRS汇报两次交易。如果是卖餐馆，旅馆，加油站等，要明确分开不同的资产，比如房产，设备 equipment，生意部分(Franchise), 一个餐馆可能要做3个或者更多的置换。
3. 必须使用合适的中间人 Qualified Intermediary (QI)
整个1031 置换中最重要的规则之一是：我们自己不能触及出售房产的钱！收益不能进入我们的银行帐户或由我们控制的帐户。需要使用合格的中间人。 中间人是在等待购买新物业时持有我们的钱的人。同时，中间人也是准备法律文件的人。
IRS 没有具体说明合格的中间人是什么，但是他们明确归定了什么不是合格的中间人。 一个合格的中间人不能是自己，我们的经纪人，配偶，家人，员工，商业伙伴，任何在两年内有过生意往来的人，等等。仅仅提供置换服务的人员不在非合格的中间人里面
4. 置换部分的房产应具有相等或更高的价值
为了完全避免在出售时缴纳任何税款，IRS要求替换财产的价值等于或大于被出售的财产，但该价值可以分散在多个房产上。如果新的房产价值少于旧的房产价值，那么，只能有等于或者少于新房产价值的部分可以被置换，多余的部分就会成为boot.
5 什么是boot?
boot 是任何在交易中不是“同类资产”的资产，下面会举例说明。Closing cost ，佣金等会降低卖出的旧房产的增值，降低boot值，计入买入的新房产的总价值。
情况1：
旧房产新房产
价格$150,000$225,000
Mortgage$100,000$175,000
Equity$50,000$50,000
这个例子就说明在新房产的Equity 和mortgage，价格都大于或者等于旧房产的情况，可以拿到100%的置换，没有任何的增值税。
情况2：
旧房产新房产
价格$150,000$225,000
Mortgage$100,000$185,000
Equity$50,000$40,000
这种情况，房主留了1万在自己手上，多借了贷款，这样就产生了一个cash boot, 这1万是有增值税的。
情况3：
旧房产新房产
价格$150,000$125,000
Mortgage$100,000$75,000
Equity$50,000$50,000
这种情况，买的房子不到15万，有2万5的差值，贷款少了2万5，这样就产生了一个mortgage boot, 这2万5也是有增值税的。
6. 45天 Identification 窗口
IRS对购买新的房产有非常严格的时间表：最多45天的 Identification 窗口。必须在卖出旧房产45天之内找到打算购买的替代房产，而且列在中间人提供的表格上，否则将失去1031 Exchange的资格。所以，如果想做一个1031 Exchange，最好在旧投资房产上市时，就开始寻找替代房产。因为旧房产一旦卖出，倒计时就开始了。
除此之外，我们可以确定三个潜在的替代房产。因为如果只确定一个潜在的替代房产，万一不能成功完成购买，将会失去整个1031 Exchange，没有补救的办法。三个潜在替代房产中，只要有一个成功完成，我们就可以完成1031置换。如果要列出3个以上的替代房产，我们全部潜在替代房产的总价值不能超过200%的旧的房产的市场价格。如果我们又要列超过3个替代房产，又要超过200%的旧房产价格，那我们就必须买下95%价值的全部列出的替代房产。
7. 180天 Closing 窗口
在旧房产被卖出的时候，还有一个时钟也开始倒计时，这就是180天 Closing 窗口。 IRS 要求在出售财产后180天内完成购买新的替换房产。 此规定与45天规定一起严格执行，如果不同时满足这两个规定，则整个1031 Exchange 将失效。这里的天数都是实际天数，周末，节假日都包括在里面。不过，由于不可抗拒的原因(hurricanes, tornadoes, flooding 等)可以延期。
8. 反向置换 1031 reverse exchange
一般我们都是先卖了房子，把钱交到中间人手中管理，然后再完成买房子的交易。可是有的时候会发生先买了房子，然后才卖房子。如果是这样，买入的新房子的房契Title 一定要中间人保管。一般中间人会设立一个LLC作为Accommodation Titlehoulder 来临时持有房契，一直到卖房子的交易完成。不过45天，180天的规则还是要严格执行。
9. 改建，更新的置换
如果新的房产价格比旧的低，可是房主买入新房产后，马上开始改建或者更新房子，中间人可以用置换后多的钱来支付改建的费用，还是可以满足1031 exchange的要求。一般中间人可以持有6个月来完成改建工作
10. 相关人员互相进行1031置换交易
如果是家人，孩子，亲属，合伙人等之间进行1031置换，相关的房产必须保留2年以上，不得买卖，否则1031置换就不存在了，必须缴纳增值税。
11. 置换要显示在置换开始那一年的税表上。必须要在填写税表钱完成买入新房产。比如说，在10月的中旬以后卖了旧的房产，180天内，如果在4月15号报税的日子还没有完成买入新房产，必须要申请 tax extension, 才能拿到全部的延期增值税的好处。
12. 对于非美国居民，必须先申请税号，才可以做1031置换的交易
了解到这些知识，我们只要一遍一遍的重复1031 Exchange, 就可以有生之年“无限期”推迟交税，实现财富的快速增长，这就是复利的好处。这一点和保险投资的本质有很多类似的地方，保险投资也有1035 Exchange 可以利用。那当我们决定停止投资房产的时候，会发生什么呢？
一般会有两种常见的情况：
1. 去世前卖掉投资的房产。由于不断的1031置换和折旧，房产的成本cost basis会变得很低，最后一下子卖掉，要交的税很可能会很大。即便如此，也好过每次卖房子就要交税，税后的钱来投资。这一点和401k计划很相像。
2. 一直持有资产，直到死亡的时候。然后由继承人持有。这样做在税上有一个很大的好处，就是cost basis stepped up. 什么意思呢？就是在死后，继承人拿到房产，中间的折旧，置换产生的成本降低，都取消了。房产的价值就是去世时候房子的市场价格。比如一个200万的房子，经过30年的exchange 已经变成了2000万的房子，如果是卖掉，那将近2000万都是增值的部分，如果税率是30%，那就要交600万的增值税。如果房主去世了，房子留给儿子。儿子拿到房子的成本价就是2000万，马上卖掉，没有任何的增值税。如果过1年卖掉，房子涨到2010万，只有10万的资本增值。
当然，这里没有考虑遗产税，资产评估probate 等其它的税，费用还有时间的消耗，我们需要制定很详细的财富传承计划来减免这些税和费用还有我们的精力，同时可以有控制的把资产留给我们想留的人。
以上就是是我自己在学习1031置换规则的一些心得，希望能给大家有所参考。如果有任何改进或者讨论，请和我微信联系，大家一起进步。
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