第二号专家工作组意见解读
第二号专家工作组意见包括八个问题，现分别加以解读：
· 一、问：如何正确地对投资性房地产进行后续计量？
· 答：企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，在符合新准则规定的条件下，才允许采用公允价值模式。同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。
· 采用公允价值计量的投资性房地产，应当同时满足以下条件：
· 一是投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场。“所在地”一般是指投资性房地产所在的大中型城市的城区。
· 二是企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。“同类或类似的房地产”，对建筑物而言，是指所处地理位置和地理环境相同、性质相同、结构类型相同或相近、新旧程度相同或相近、可使用状况相同或相近的建筑物；对土地使用权而言，是指同一城区、同一位置区域、所处地理环境相同或相近、可使用状况相同或相近的土地。
不具备上述条件的，不得采用公允价值模式。
笔者解读：这个问题与《企业会计准则第3号—投资性房地产》有关。《企业会计准则第3号—投资性房地产》本身的内容并不难理解和把握，笔者先简单描述一下该准则的操作要领。投资性房地产准则所规范的是用于对外出租或者是资本增值的土地使用权或房屋建筑物的确认、计量和披露，该准则的核心问题是后续计量模式的选择问题，投资性房地产的后续计量模式有两种：
第一种是成本法模式，笔者将该模式的操作要领简称为“三该”（即该折旧折旧、该摊销摊销、该减值减值），企业的盈利模式是用收取的租金收入与折旧、摊销、减值三者之和进行比较，最终可能赚也可能赔。
第二种是公允价值模式，笔者将该模式的操作要领简称为“三不”（即不折旧、不摊销、不减值），企业的盈利模式是把收取的租金收入与公允价值的变动结果结合起来加以判断：如果公允价值上涨，用上涨的公允价值加上收取的租金收入就等于企业的总收益；如果公允价值下降，将公允价值下降的数额与收取的租金收入进行比较，最终可能赚也可能赔。
尽管从准则表面上看，企业可以从这两种模式中做出选择，但实际情况并非如此。在财政部2006年度正式举办的新会计准则体系培训班上，财政部的同志在解释“同类或类似的房地产”的要求时曾谈到“楼层要相同、朝向相同”，尽管在实务中该限定条件很难满足，但这恰恰表明了准则制定机构从严限制公允价值应用的坚定信念。
对该问题的上述解答中指出“企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，在符合新准则规定的条件下，才允许采用公允价值模式。”，由此可见六大部门协商后的一致意见是从严控制公允价值模式的选用，而且将控制的力度描述为“同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式”。照常理而言强调“同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量”已经清晰亮明的六大部门的一致意见，但最后还是补充上了“不得同时采用两种计量模式”。由此不难看出六大部门从严控制公允价值模式的“坚定决心”。
新的企业会计准则体系发布后不久，媒体上就有人发表文章，建议大家赶紧买房地产开发公司的股票。理由是：投资性房地产准则准许采用公允价值模式进行后续计量，在房价向上涨的大趋势下，一旦使用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量，上市公司的利润就会取得突飞猛进的增长，所以建议大家赶快购买。实际情况真的如此吗？可以明确告知读者的是，实际情况截然相反。据财政部同志披露，在沪深两地这么多的上市公司中，只有10家左右采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。为什么会出现如此大的反差呢？笔者分析可能有以下几个原因：
第一，人们对采用公允价值模式后的纳税政策普遍存在疑问和担心。具体而言，一旦对采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量而形成的“账面浮盈”征收企业所得税，无疑就会加重企业的税收负担，因此上市公司对采用公允价值模式普遍持谨慎态度。需要提请读者注意的是，在财政部、国家税务总局关于执行《企业会计准则》有关企业所得税政策问题的通知中已明确提出，企业以公允价值计量的金融资产、金融负债以及投资性房地产等，持有期间公允价值的变动不计入应纳税所得额，在实际处置或结算时，处置取得的价款扣除其历史成本后的差额应计入处置或结算期间的应纳税所得额。就现在的时点而言，大家不必再对采用公允价值进行后续计量的纳税政策怀有疑问了。
第二，在对所得税政策心存疑问的情况下，人们普遍担心采用公允价值计量后续计量所可能带来的净资产收益率“不升反降”的负面影响。虽然选择公允价值模式上市公司的利润有可能会有所提升，但在利润总额提升的同时“投资性房地产”的期末余额也会同幅提升，期末净资产也会同幅提升。如果对于因采用公允价值模式而形成的“账面浮盈”征收企业所得税，那么因采用公允价值模式而增加的净利润就必然小于资产负债表上“投资性房地产”项目的增加额。上述两项因素综合作用的结果，就会使采用公允价值模式下的净资产收益率反而下降，而净资产收益率是上市公司的生命线，“不升反降”的后果当然不是大家愿意看到的。
第三，人们担心因超前分配红利而影响企业的正常资金周转。即便站在今天的时点看，所得税政策明朗了，净资产收益率“不升反降”的现象也不会出现了，但人们还是担心因超前分配红利而影响企业的正常资金周转。因房子尚未售出、房款尚未到账，采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量形成的只是账面上的“浮盈”，如果对于因“账面浮盈”而形成的“可供分配利润”进行实际分配，就必然存在上市公司垫付分红资金的现象，这样就会影响到上市公司的健康运行。因此，出于维系上市公司科学发展的考虑，人们对采用公允价值模式来核算投资性房地产的做法普遍持谨慎态度。
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