房子是用来住的, 但不是住一辈子的

行家简介｜渔村希拉姐，房地产行家，数十年房产投资经验，曾任职深圳房地产研究中心。

正文

所谓中产，我的理解就是已经有套不好不赖的房子，拿着不高不低的工资。住着自家的房，开着自家的车，小日子似乎也还滋润。

也不是不想换房，但一定要“等我存够了钱，就去换房！”。虽说存钱的速度远远赶不上房价上涨的速度。好在自家也在涨着，有房在手心不慌呢！亲！但事实真的如此吗？

这里先举几个我熟悉的栗子：

朋友

A

十年前买的二居室，小区是典型的“商品农民房”（有红本，可长得像农民房，无小区、无配套）。夫妻俩自营公司，年收入50万上下。对于不用还房贷的人来说，日子算是还不错了。

但自从有了二娃之后，二房就显得小了点。所以想换房的心他们一直有，只是心动要变成行动却好像很难！

这些年陪他们看过很多房，结果是：熙龙湾，太偏了；万科城市花园，太旧了；水榭春天，楼间距太密了；缇香茗苑，太贵了！。。。。。。

总之，不管哪个楼盘，都有它致！命！的！不！能！买！的缺点！只是，其实有时候我也想不明白，为什么他们就是不嫌弃自住的那个商品农民房呢？

答案是：

因为他们已经先入为主，把那套房子当成了“家”！

▲商品农民房

朋友

B

同样把房子当家的还有朋友B，2000年买的福田区电梯三房，装修倒也温馨，一家三口其乐融融。

不过深圳的早年高层多参照香港模式：一梯N户，过道黑漆漆，户型结构奇葩，内阳台，很难做到南北通透。另外，独栋，小区小，没有花园，更没有充足的停车位。

朋友B夫妻俩都是公务员，收入普通，对他们来说既然是电梯楼，还是三房，换房的事情也就不多想。大人上班，孩子上学，日子就这么中规中距地过着。攒了钱，买点理财什么的，非常乐呵乐呵。

▲老破旧电梯房

朋友

C

夫妻俩都是名企高管，收入还不错。早年用家人的名义买了一套小的老破旧出租，自己住单位公租房。老破旧虽说不怎么涨，但对于一家人能低价住单位公租房，非常满足，换房的事情自然也不提。

买房是大事，但不是一辈子的事；房子是用来住的，但不是住一辈子的。——这句话，就算你嫌我啰嗦，我还是想说上三遍。

所以：

1、别把房子当家。房子就是房子，水泥框架结构，没感情的东西。家是家，房子之所以能成为家，只是因为有家人在。

所以记住，房子是能换的。就像如果你不去饭店吃饭，你可能不会知道原来除妈妈的手艺之外，世间还有如此美味的食物；你不多看看房，你可能永远都不知道自家的房子，到底有多少毛病。

2、别贪公租房的便宜。公租房，保障房通通可以看成是温水，看起来很温暖，但你很有可能就是青蛙哦。

虽说没有被煮熟那么惊悚，但当别人买房所花的首付20倍甚至30倍涨回来之后，你存在银行的钱还只有那么多或者说一不小心进了股市，剩下的数字一对比，你就会相信，这确实就是一个很惊悚的故事了！

3、房子必须换，有条件有激情的，在前几年的市场下，甚至可以多换。唯有换，它之前的上涨才能套现。利用套现，你才能控制更大更好的房子，享受到房价上涨的更多红利。

方法论：

一套500万的房子，早年不管你多少钱买的，总之你肯定是很少贷款或者说没有贷款了。不换，你能控制的资产就是这500万的房子。但是换，结果却可能全然不同。假设卖了，500万在手，你可以有以下几个选择：

方案1：最保守的布局。拿这500万做五成首付，换成1000万的房子（考虑月供压力）。

方案2：相对激进的布局。拿300万做三成首付换套1000万的自住房，另外200万全款或五成（部分考虑月供压力，力求小房能租抵供）买套小房型。

方案3：ALL IN的布局。拿500万做首付，尽可能多的买房（不考虑月供压力），全部做到三成首付。

不管你是选择哪种方案，首先都恭喜你，因为你现在是A8（千万）身家的人了。如果房价涨10%，你现在的资产最高能涨150万而不是50万。

改善了居住品质，增持了更多的资产。当然，我没忘了，你比之前多了月供。

所以，方案一二三，选哪个为妥？

►首先，看时间点。早五年，无论是谁，我都会劝你选方案三或更激进的方案（不卖改抵押之后再买）。但于今天的深圳房市，我没有那么乐观，对于第一次鼓起勇气换房的你来说，我也不建议太过激进。

►其次，看你的月供能力。若收入确定能超过月供两倍以上，选方案二。稍激进一点也无妨。

►最后，看个性。没错，看每个人的性格。欠了钱就可能睡不好，吃不香的话，选方案一。人生就那么一回事，健康和心情都比赚钱重要，不能从纯投资收益来评判这件事情。

大家都好奇ABC三个朋友的现状吧？

朋友

A

非常怕“麻烦”的夫妻俩，在他们看来，换房是个巨大的工程。多麻烦啊！是女主的口头禅。所以，虽说我陪她看房无数，但最后还是不了了之。目前还是住在自己“家”里。

朋友

B

虽说早就认识，也常听我叨叨，但今年女主才意识到：“家”，原来也是可以换的！

于是果断卖了旧房，换了一套一家子都喜欢的新房。套现的部分资金还积极买入了两套临深投资房。持有面积从不到100平，换成了近300平。

朋友

C

早在15年就已经被我成功忽悠。虽说刚开始女主很抗拒，连连摆手说：“我现在住得很舒服啊，租金又低，干吗换呢？再说了，打死我也不可能买得起那么贵的房子哦！就算买得起，我还供不起！”

但最终她还是被我说服了。300万的老房子套现，用其中200万付首付，买了现在的房子（现市值约1000万），另外100万用作了其它投资（收益不详）。目前马上准备搬新房，也从来没跟我提过供不起的事情了。

其实我身边有想法，却没有行动的朋友很多。一般都是：怕麻烦，安于现状，舍不得自己的“家”。没有存够首付。供不起月供。因为顾虑太多，所以就束缚重重。

那年家人一起设计的电视背景墙，一起买的沙发，甚至阳台载的那几盆花。都那么独一无二，倾注着一家人的感情。更别说孩子在这里出生，在这里长大，处处都是满满的回忆。

人非草木，岂能无情，我每次卖房，也隐隐会有卖娃的感觉。

但现实是，房子是不动的，现金是流动的，流动的现金才能带来更多的收益，房子只有越换才可能越好！

另外，不要低估自己的月供能力，有时候钱也是海绵里的水，挤挤可能总是会有的