房地产一直以来都是热门话题之一。今年正值香港回归20周年，近年来，香港房企随着当地经济的发展不断升级，与回归之初不可同日而语。就让我们回顾一下，在这20年里，房地产模式经历了怎样的变迁，我们从中得到哪些启示。
从住宅、商用，到轻资产模式
过去房地产开发企业，主要都是开发住宅，现在则细分出了住宅不动产、商业不动产、房地产投资……而各个细分领域内的企业模式也在不断演变。
拿商用不动产领域来说，部分中国房企已经进入了一种新模式——以售养租，卖掉一部分，然后留下一部分用于出租，以租带动资金回流。再加上银行业的支持，出租经营到一定阶段，用经营型贷款把钱再拿回来。
这是当年香港房企做过的事情。一开始它们也是只做住宅，后来随着香港的发展，它们开始把住宅和商用进行配合，发展到了“社区性商业”阶段。商用部分以购物中心和附属的酒店、写字楼为主，和住宅关系很密切，所以可以卖掉一部分甚至是全部住宅，来支撑商用发展。
但是这种模式也只是过渡性的。随着我们经济的发展和土地制度、市场的变化，人均GDP（国内生产总值）到达1.5万美元之后，这个模式就会放慢速度，甚至停下来，然后进入下一个模式：轻资产模式。
举个例子，一个轻资产模式做得很好的企业，2/3的资产都是管理资产，它们提供1/3的净利润。而剩下1/3的直接投资资产则提供了2/3的净利润。它有十几只基金，有纵向、也有横向的投资。通过基金、资本市场、自身产业三者的精妙配合，最终获得超高的资本回报率——是在亚洲上市的大型房产公司当中最高的。
轻资产模式其实更像是“美国模式”的亚洲版。在美国，企业不是用自己的钱买地，它们会在和政府洽谈之后，成立一个基金去买地，企业作为收费开发商来经营这块地。现在美国企业到中国开发项目，仍然采取这个模式。在美国模式下，企业直接投资比例更低，连管理资产的1/3都不到。
再往上，还有美国的房地产信托资金支付模式。
房企模式的变化契机
为什么房地产行业的这些改变和创新会在这个节点发生？就像人类为什么是20岁结婚，25岁生小孩，而不是5岁？这里面有三个必然性。
第一，由经济增长自然产生的需求重点变化。
在人均GDP达到8000美元之前，我们首先要解决的是住的问题，顾不上开发度假村、写字楼、购物环境。所以这个时候，住宅几乎就等于房地产。
但是现在中国人均GDP已经超过8000美元，房子有了，住得踏实了，就开始抱怨买东西、看病、孩子上学不方便，于是社区性商业开始出现了。围绕几个住宅区或是一个大型住宅区的街铺、购物中心需求将会非常旺盛——美国上市的商用不动产中，市值第一位的就是购物中心。
等到购物中心满足了大家，移动、创业、金融服务需求又会越来越强烈，写字楼里面的人越来越多，对高档写字楼的需求也开始增多。创业的人开始多了，闲钱多了，买的东西从必需品变成奢侈品，所以高级购物中心、酒店也出现了。
第二，房地产的价值链有其内在的变化。
房地产行业的下游为制造业，到中游变成服务业，上游则是金融业。制造业的核心是成本、速度、规模，只要围绕这些进行创新，在制造业中就一定会胜出。
服务业围绕的则是态度和服务技巧。态度很重要，但是如果技巧不好，比如推个油把凳子砸到客人脸上，怎么道歉也得不到小费。
在服务业这个领域里，估值的模型已经变了，核心指标变成了每平方米的回报率，而不是开发面积。我们在过渡模式下做的上百套楼也比不上人家这样的一套。
之后把服务业上市，就跨越到了金融业，价值链又会随之发生变化。
第三，中国市场经济的金融环境和金融制度发生了变化。
这使得轻资产模式等美国模式越来越容易在中国生存。现在很多公司抱怨说房地产不好做，赚不了钱；但一些专业性强、历史久的公司，却过得很好，完全不差钱。
事实上，如果按照我刚才讲的创新逻辑去看，现在的房地产行业真不缺钱，直接融资再大规模地进入房地产市场，其中光是信托资金就从民间吸取了一万多亿。但是这些钱很少用在第一阶段的制造业，如果你还在这一阶段，是闻不到香味的。
到了第二和第三阶段，一些已经在做私募基金的企业，就会发现钱并不是问题，问题在于专业能力——企业能不能做到眼光好、手艺好、服务好，因为直接融资的投资人要求比银行更挑剔。
从制造业到服务业，再到金融业，每个阶段的创新重点不一样，所以企业要选择好自己的位置，清晰地认识到属于自己的阶段战略，这很重要。因为，按照我们前面讲的行业规律，房地产行业实际上还处在盛夏，将来的路还很长，我们的好日子也才刚刚开始。
未来，住宅仍然是中国长期发展的重点。中国人均住房面积从改革开放之初的1.9平米发展到现在的30平米，已经接近日本，但我们仍然忧心大家买不起房。这个话题放在行业的大规律中来看，要等人均GDP提高到8000美元时才能解决，因为那时人们所有的温饱、基本生活需求等问题都已解决。
在全世界，所有人均GDP达到8000美元的地区，人均住房面积都可以达到35-40平米。现在中国大陆人均GDP超过1万美元的城市已经有10个以上，如果再发展10年，县城人均GDP将由4000美元上升到6000-7000美元，省会城市则会超过8000美元，那时住宅问题这个社会话题就成过去式了。（编辑：熊丽君，实习编辑：张凯凯）
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