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图为巴黎迪士尼，作为迪士尼乐园系列中经营不太成功的案例，它已被人“指点”多年，很多人都确信自己“知道”它做错了什么。
景区，就像所有的生意一样，多种复杂因素综合影响着它，而且很多还是不可控因素，比如投资大，运营难、看天吃饭以及游客的访问动机具有随意性等，这也导致很多人认为，景区并不是一门好生意。
对于开业后客流量的高估或低估在景区行业是个非常普遍的现象，而且很多业主在前期对此也并未产生足够的重视。现实是大多数的开发商拿下一块地，然后请设计师团队根据他的想法进行深化，硬生生造出一个景区。这里面的逻辑就是，如果这是我认为比较满意的，那么其他人也应该会喜欢，并愿为之付费。
只有当他们为之不断投入，忽然有一天发现资金可能出现问题，而此时股东也在打退堂鼓，又或者在开业后确实遇到了很大的经营问题，才会意识到早期详细调查的重要性。所以我们在景区行业能看到，只要有一个成功的，那么它的样本作用就会被无限放大，随之而来的就是一大堆同质化景区。
对于建设新景区，开发商最关键的是要清醒地认识到你的目的、设计和计划是否能够与市场匹配。
最糟糕地情况就是以别处景区的经营指标，比如游客量，设定自己的目标。令人十分惊奇的是，这种明显没有考量本地市场现状、竞争态势、产品特点、价格策略和运营能力的方法，在实践中被运用得出奇多。
当我们预测新景区的潜在游客量时，除了以上“粗略估计”，应该有更加完备合理的方法才对。今天，我们就从几个方面来谈谈这个重要问题。
概念/定位、选址评估
景区开发，概念先行，我们对此的理解，决定了景区未来会以何种面貌出现。很多景区开发商经常宣称自己的主题或理念是独一无二的，这也许只能在某个具体的范围是成立的，比如项目所在的城市或区域，但如果放眼全球，肯定会有类似的项目，找到并考察同类项目的运营表现是很有必要的。
对项目选址的评估是非常重要的工作，这包括用地规模、地形、交通条件、到游客或居民聚集中心的距离、相邻土地的用途、约束条件、环境注意事项、规划背景、土地成本等。在评估项目是否可行的过程中，最重要的就是可获得市场的大小和特点了。大的市场肯定比小的市场好，但除此之外还应该关注市场随着时间发生的动态变化。
评估市场
一般市场可划分为四类：0-60分钟内的居民市场，60-120分钟的居民市场，过夜国内游客市场和过境游客市场。在居民市场中需要仔细考虑年龄分布、就业水平、收入、支出和人们的休闲行为方式等因素，而在游客市场中更多需要考虑的是游客来源、年龄分布、团体组合、游玩目的、停留时间和支出方式等因素。一个能吸引200万团体客的旅游市场潜力是不如拥有50万灵活散客的市场，同样地，一个拥有100万年轻高消费意愿客群的市场也肯定比拥有300万低支付能力客群的市场来的好。
哪些才是景区的细分市场，对此的详细评估是是进行项目调研的核心内容。没有一个景区可以做到所有客群通吃不同的景区只对特定的客层有吸引力，而且某些景区只对外地游客有吸引力，本地居民则兴趣很低。
一份有价值的调研必须能够反映市场未来的规模和人口情况的变化。比如在欧洲，大部分的国家的人口已经陷入增长停滞，而且老龄化在持续加深。在中东地区则完全相反，大部分国家的人口非常年轻，而且数量在快速增加。
通常景区的方案都是根据市场的增长潜力来设计的，但是变化是需要时间的。真正有效的市场评估实际上是以当前的情况为主，其次才是把将来的变化纳入考虑。把景区的成功寄希望欲将来某种重要旅游市场变化绝对是个灾难。
竞争和对标景区
一般，我们只有仔细审查地区竞争的规模和性质才能理解定价、游客量级、观众分布、停留时长和市场的动态是怎么一回事儿。任何新景区的票价必须符合当地的定价水平才行。
从具有可比性的景区学习经验教训是非常重要的事情。看看他们的市场占有率以及策略表现，将使很多新景区少走弯路或错路。在调查分析中，这是很重要也是最耗时间的部分，通常包括评估景区的定价策略，实际运营细节和财务表现等。
游客量和空间规划
接下来，我们就开始需要分析和预测新景区的游客量。我们会以5年或10年来规划高中低峰时期的游客量。通常而言，随着时间的推移，游客量很难会大幅度增长。一般在开业1-2年后就开始下滑。如果常规的运营资金跟不上，这种下滑几乎百分之百会出现。
作者：David Camp
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