对项目总的发问! 项目利润是怎样计算出来的?
房地产经营需要哪些要素投入?
什么样的房地产项目才是好项目?
第一部分:房地产测算基础
1.房地产估算的思路
2.房地产估算的假设
第二部分:房地产成本构成
对于一般租售型房地产开发项目而言,其投资成本费用由以下部分组成:
01 (一)土地取得的费用
提示:取得的只能是使用权,我国的土地所有权只有两种:国家和集体
错误案例:电视上一个律师竟然说土地所有权属于某家。
如果不是公开市场购买,如何确定土地的价款?
1 .市场比较法:
2 .成本逼近法:
3 .基准地价系数修正法:
02 (二)前期工程费
03 (三)房屋开发费
房屋开发费包括建筑安装工程费、公共配套设施建设费和基础设施建设费。
1. 建筑安装工程费
2.基础设施建设费
提示:
一般按规划指标和实际工程量估算。也可以按建安工程费的15%,某某项目达到25%
3.公共配套设施建设费:
提示:
一般按规划指标和实际工程量估算。也可以按建安工程费的3-5%
4.估算方法:
04 (四)管理费用
注:
如果房地产开发企业同时开发若干个房地产项目,管理费应该在各个项目间合理分摊。
05 (五)财务费用
06 (六)销售费用
07 (七)开发期税费
08 (八)其他费用
09 (九)不可预见费
开发建设费用投资估算表
第三部分:房地产收入测算
01 (一)开发计划
开发计划就是整个开发期数量拟开发建设的物业类型和数量。
项目案例
项目案例
02 (二)销售计划
项目案例
03 (三)价格估算
价格估算?-市场比较法
价格估算?-收益法
价格估算?-成本法
注:
写字楼售价按20年回收期估算,涨幅按10%;其他物业涨幅按5%。
04 (四)租售收入
05 (五)税费估算
目前,我国房地产开发投资企业纳税的主要税种如下:
土地增值税
第四部分:项目利润测算
01 (一)基本概念—利润
资金价值
现金流量
现金量与利润的关系
经济评价指标
指标参考
万科核心指标的基本要求(参考)
资金使用计划
02 (二)核心指标—财务内部收益率
财务内部收益率的作用
销售净利率
财务净现值
投资回收期
03 (三)参考指标—总投资回报率
地价支付贴现比
启动资金获利倍数
启动资金的界定:
一个项目启动资金较难直接计算,它应是开发前期一定阶段的资金需求。因此我们近似定义为3个最高峰值的平均数。
启动资金获利倍数的意义:
在于集团或分公司投入一个新项目必须的启动资金,将来能获得多少倍的净利润。
销售毛利率
资金峰值比例
资金峰值的界定:
资金峰值指在项目开发期间,累计负向净现金流量的最大值,也就是资金的最大缺。
获利指数(现值指数)
现值指数可以理解为1元原始投资渴望获得的现值净收益。现值指数反映了投资的效率。
第五部分:项目性分析
01 (一)盈亏平衡分析
02 (二)敏感性分析
第六部分:项目测算的误区
第七部分:给地产同行的建议
如何成文优秀的经济评价报告
如何成为房地产测算高手
关于房地产指标体系
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