上海市新《临时管理规约》等三个示范文本亮点解析

宋安成律师团队

2021年11月15日，上海市城市管理精细化工作推进领导小组办公室发布“关于印发《临时管理规约》等三个示范文本的通知”（以下简称“《通知》”），相较于上海市住房保障和房屋管理局2015年7月3日“关于印发《业主大会议事规则》等四个示范文本的通知”，在结构上作了较大变更，在内容上进行了极大的丰富，在操作上更为可行。在此，本律师针对《通知》为各位读者进行解析，以期能与各位一起更好的理解与适用。

下文本律师从以下三个大的方面对《通知》进行解读：

一、《通知》在具体文件组成上的重大变化，使其适用性更为广泛

此次《通知》的颁布主体为上海市城市管理精细化工作推进领导小组办公室，显然相对于2015年发布的示范文本，位阶更高，权威性更强，体现了上海市对社区和业委会工作的重视，更有利于指导和规范业委会和物业服务企业的工作，也更方便规范业主社区行为，提升整个小区管理规范程度。

《通知》未涉及到《业主大会议事规则》，即：《业主大会议事规则》仍可参照使用2015年上海市住房保障和房屋管理局制订的示范文本，但是不可否认的是此次示范文本组成部分更为广泛。《通知》的主要内容还是《临时管理规约》《管理规约》《专项维修资金管理规定》三个文本，但是每个文本的结构均发生了较大的变化。

《临时管理规约》增加的五个附件，分别是《房屋装饰装修专项规约》《机动车停放管理专项规约》《生活垃圾分类专项规约》《宠物管理专项规约》《前期物业服务企业变更专项规约》。《管理规约》除了《临时管理规约》增加的前四个附件外，还另行增加了《利用共有部分从事经营活动专项规约》《公共收益用途分配和使用专项规约》《选聘物业服务企业专项规约》。《专项维修资金管理规定》则分成《规约一 专项维修资金使用》和《规约二 专项维修资金筹集》。三个文本组成文件的完善，均涉及到社区管理中的难点与痛点，此次覆盖面与前次印发的《示范文本》相比作了更加详细地扩充。

二、从三个文件的具体内容看，针对性更强，可以更好地规范业主行为

与2015年颁布的文本相比，此次《通知》印发的《临时管理规约》与《管理规约》正文新增监督电梯安全使用的管理、电动自行车安全管理和充电安全管理（特别是严禁电动自行车进楼入户）以及绿化使用等规范；细化对消防设施设备和消防场地、空调安装与使用等行为的约束；明确房屋设施设备场地日常维修养护的责任主体。除正文外，本次出台的规约特别在房屋装饰装修、机动车停放、生活垃圾分类、宠物管理等方面都作了具体的专项规约，对业主在涉及上述行为时作了专项的行为准则，促使业主能够更好地遵守《临时管理规约》或《管理规约》，推进住宅物业管理社区美好家园地建设。

《房屋装饰装修专项规约》授权物业服务企业可收取装修保证金，用于业主及装饰装修单位在装修活动中对房屋和共用设施设备损坏的修复与赔偿。同时该规约还规范业主、使用人在施工过程中对装修垃圾（大件垃圾）的投放要求、投放场所设置和投放方式。

《机动车停放管理专项规约》对停放机动车管理方面作了具体细化。规约明确车库应当首先满足业主的需要，严格控制一户多机动车停车位。对业主（租户）办理车辆登记手续、车辆行驶禁止性行为、机动车停车位的使用以及机动车位的购买与租赁均作明确规范。此外还对僵尸车辆处置、残疾人车辆与新能源车辆的停放也作了相对应的指引。

《生活垃圾分类专项规约》总体要求住宅小区业主、使用人投放生活垃圾时应当根据本市生活垃圾分类标准及定时定点管理制度履行生活垃圾分类投放义务，明确具体投放位置，共同创建一个整洁、舒适社区的环境。

《宠物管理专项规约》明确业主、使用人饲养宠物时应当遵守国家和本市宠物饲养的相关规定。规约对每户可养的宠物数量进行限定；对携带宠物进入共用区域行为进行约束；对饲养过程中禁止行为予以明确。

此外新修订的《临时管理规约》与《管理规约》均明确业主、使用人应当自觉遵守《上海市文明居住行为规范》，违反规范且属于征信范围的不文明居住行为将被纳入本市公共信用信息平台。

三、《通知》对业委会和物业服务企业的工作提出了更高的要求

在业委会工作方面，比如公共收益审计的要求、机动车停放的管理、维修资金的使用与筹集等事项均与前次的《示范文本》有更进一步的要求。对物业服务企业的规范，更多地体现在多种经营的开展，公共收益合规使用，更换物业服务企业，对业主行为的约束管理，宠物的问题等方面。

《临时管理规约》第十三条对共有部分收益获取、归属和分配进一步细化。因《临时管理规约》适用于前期物业服务阶段，故增加了利用共有部分经营所发生的管理成本需要在《前期物业服务合同》中的约定；住宅小区内物业共有部分收益实施代理记账制度；物业服务企业应当会同代理记账机构按季度对公共收益予以结算、汇总收支予以张贴公布，并交存至区房管局指定的公共收益账户。上述内容给物业服务企业在前期物业服务阶段如何规范获取、归属和分配共有部分收益作了工作指引。

与《临时管理规约》在正文中体现“部分收益获取、归属和分配”不同，《管理规约》专门就利用共用部分从事经营活动、公共收益用途分配和使用作了专项规约（附件五、附件六）。其中附件五将小区经营活动分为全体共用部分的经营和部分共用部分的经营；针对各项具体经营事项，规约明确业主大会和经授权后业委会有权决定的事项范围。附件六对全体共用部分公共收益和部分共用部分收益的用途作了详细阐述；规定利用共用收益开展新增工程类项目的，应当按照规约予以工程审价；规定公共收益和业委会工作经费的收支情况应当按照规约进行年度审计或换届审计；规定公共收益收支账目的公布应当在每季度第一个月15日前张贴公示。

业委会和物业服务企业均应当对上述要求按规约执行，如有违规、违约行为的，相关受侵害的业主可以依法提起诉讼。

《前期物业服务企业变更专项规约》和《选聘物业服务企业专项规约》是分别就此前印发的《示范文本》中“物业服务企业的变更”与“物业服务企业的选聘”条款作的进一步细化。前者从变更的情形、方案的制定、前期合同的签订以及无法及时选聘的处理等方面予以罗列；后者在启动选聘工作、调整收费标准（适用包干制计费方式）、选聘方式、选聘标准、合同草案公示、表决选聘方案以及无法及时选聘的处理等各项环节都制定得更具体；上述部分内容单独列出作为附件除了让物业服务企业变更（选聘）程序设计地更加严谨外，同时也给建设单位（业委会）开展变更（选聘）工作提出了更高的标准。

新修订的《专项维修资金管理规约》在原先筹集、使用、续筹、补建、增值等管理外，新增了对业委会开展业主大会账户收支年度财务审计要求，即每年不得晚于6月前，业委会应当委托审计机构对上年度进行审计；此外，明确住宅小区业主同意授权居委会在客观原因未能选举产生业委会或业委会无法正常运作时代为履行业委会的职责。

最后，值得注意的是，《管理规约》与《专项维修资金管理规约》的通过，根据《民法典》第二百七十八条规定，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决；决定《管理规约》的《利用共用部分从事经营活动专项规约》以及《专项维修资金管理规约》的“专项维修资金筹集”，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定其他约定事项的，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

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