一、看门狗
经验：0-2年 狗粮：10-20万
你刚掌握房地产基本知识，开始对公告地块进行研究（主要是地块基本情况、当地及地块周边成交的土地分析、当地及地块周边的地产市场分析等）。
会做基本的项目测算（此时需要成本、营销、产研、财务等部门配合），确定一个最高价格去参与竞买或投标。
刚入门的你，老老实实在家整报告吧。
二、跟屁狗
经验：2-5年 狗粮：20-50万
在入门水平的基础上，开始了解大区各地的城市房地产政策、城市规划、人口结构、产业结构、各项经济指标、利用中间方的平台数据了解各类产品的存量情况、需求端分析等。
你知道按照政策方向去重点对接相应的地块（例如当年重提京津冀一体化后，你就该提前关注河北、重视天津）；
会按照城市规划（诸如轨道交通、区域功能）去寻找价值洼地（例如当年在透露北京市政府搬通州风声以及燕郊接通轨道交通风声前，便知道需要重金布局燕郊，甚至考虑下一步是不是提前杀入香河）；
会根据人口、产业结构、各项经济指标确定产品类型的去化能力，从而将竞价能力做到最优；
会根据存量情况、需求端分析判断区域库存的去化周期，辅助你决策是否要参与区域地块的竞买。
最后，你偶尔会跟着老大去拜见地方政府，听着老大吹你们公司有多牛逼。
历练两年的你可以独立研究判断项目了，不过还是只能做个小跟班。
三、巡逻狗
经验：5-8年 狗粮：50-80万
在初级水平的基础上，你开始了解大区内各地土地出让模式、细分市场情况、二手项目、政府关系处理。
你在一顿顿的大酒后，了解到某些插边球的出让政策。然后你会跟政府继续打交道，需求例如研究工业性质的产业项目如何分割、旅游用地带条件出让、甚至商业金融运作成招标等等。
并且，做这些工作时，你不再吹自己公司有多牛逼，因为你再牛逼也没有政府给力。现在的你，运作项目的前提就是做政府想做的，顺便做点老板想做的。
你不再仅仅看大区中某个城市的库存多高了没法进，你同时还会看细分市场。
在一个过饱和的城市当中，自然有机会拿极便宜的土地。你会在这个城市的细分市场中找到低价但优质的土地，然后做出过饱和的城市中最稀缺的产品实现逆袭。
例如：存量非常大的城市，通过分析城市人口，你知道了有足够的富裕人群，但城市存量产品中没有地方豪宅，然后恰好，你已经能通过地方政府寻找到一个风景独好的区域，妥妥地做一个地标顶豪；
再例如：还是在这个存量非常大的城市，通过分析人口结构，你知道了有足够的孩子接下去几年要上小学了，然后又恰好，你已经能通过地方政府寻找到最好的学区地块，妥妥地做一个热卖楼盘。
另外，你在公开市场没有好机会的时候，已经开始接触二手项目。
5年的努力，你终于可以独立带三两只跟屁狗出去觅食啦。
四、带头狗
经验：8-10年 狗粮：80-200万
在中级水平的基础上，你开始了解全国各地土地市场拿地特殊模式、竞争对手对标、研究如何结合产业用地来打造自己的经营性产品。
你会研究各地详细的出让政策，比如北京的棚改一次性招标、上海的工业用地变性、深圳的城市更新和集体土地出让、浙江的小镇及新农村建设、国企的自有用地改配保障房等等；
你开始常常混迹在各地各级政府工作人员中，按照规矩老老实实做人、规规矩矩打插边球，然后拿到一些特殊模式的出让用地；
你会跟各地的城开公司、一级开发企业、土地储备机构保持密切交流，提前了解拟出让的地块信息，然后结合企业自身优势选择适合自己公司战略发展的产业用地进行勾对。你够大手笔的话，先拿下低价的经营性用地，再将产业配套利用政府相关平台公司做完善，实现前期低成本斩获土地的升值。
你还会关注目标地块的报名企业，了解竞争对手目前的资金状况、产品布局类型、测算模型，研究对手的预期竞价水平。协调能力强一点的时候，或许你可以实现联合主要竞争对手，甚至在报名本身不多的前提下合谋底价获取，共同开发获利。
实在公开市场斩获不了土地，你现在会通过中间人找到一些二手项目。并且，你已经知道二手项目谈判的注意事项：
你知道有些可以走在建工程转让，通过资产接收的方式以避开股权收购背后公司一些不可控的债权债务及法律风险；
但往往大部分二手项目都得走股权收购，走股权收购你首先会关注合作企业的相关情况，会做尽职调查来排除一些不可控风险。
合作谈判过程，你也知道设置一些付款的前提条件，以此来降低投资风险以及资金占用周期的财务成本。
此时的你，朋友满天下，带个狗狗小分队拿地只需一个好平台。
五、导盲犬
经验：10年以上 狗粮：200-500万
在高级水平的基础上，你了解自己公司的实际情况，对公司战略布局、资金周期、品牌特征等有了更深层次的认知。
你会跟进公司的战略布局参与销售规模的研讨确定，然后制定投资指标、投资城市方向、投资产品比例；
你对选择进入怎样的城市已经有了自己的见解，会根据不同城市的产业结构、人口结构和经济状况与自身公司发展战略相结合最终确定接下去几年的城市布局。不会盲目跟随“人家能拿下来的地我也可以拿”那种人傻钱多的策略。
比如人家央企的频频地王范并不是哪个私人老板都会让你去跟着造的；比如人家龙湖拿的高低配产品，也不是哪个企业都做得出高密度的优质别墅产品的。
你已经会结合公司的资金周转状况、明确何时必须出手。也会利用公司的品牌特点寻找合作方，按照各自的述求共同拿地。
例如围标一个大型办公地块，拿地之前你已经跟合作方定制了很大一部分自持产品。你可以寻求政府带条件招标，其他第三方突然发现后的竞争力基本可以忽略一大半。
此时的你经过一个又一个二手项目的坑蒙拐骗之后，已经能够迅速找到诸如：闲置土地风险、政策风险、报表风险、资产负债风险、财务税筹风险、诉讼风险、经营整合风险、以及合作方的信誉风险等。
麾下百余只拓展狗的导盲任务不在话下，想去哪个平台随便选吧！
六、狗神
经验：15年以上 狗粮：千万年薪不是梦
在超级水平的基础上，你的眼光开始布局全球，同时你对拿地的测算也有了更多的认识。
你知道布局海外首先看得不是盈利能力，而是政策风险。政局稳定、法律完善、金融政策好、国际化水平高或者快速发展的国家才是值得研究进入的。
你会利用政策帮中国人在海外造城市；开始研究哪些城市有移民政策，作为你投资的首选之地；你也知道如何利用好海外低息的金融环境，发挥资本杠杆作用等。
此时的你，拿地测算已经不是停留在销售利润率、投资利润率等基本数据上；你已经知道投资还可以看自有资金的回收期，企业做到一定规模了一定不是所有项目都必须挣钱。
有一些战略性进入的城市、或者国家，你会懂得怎么去控制全盘的资金风险。
比如恒大当初进北京，可以说是豪取保障房项目。当初的你一定觉得许老板疯了。但现在的你已经知道，自住型商品房有天然的快速回现优势，那点自有资金投的土地款用不了两年早都回来了。
至于银行贷款、总包垫资款，挪：不还有配套商业改建的高价值产品么，慢慢卖了还呗。另外，回款早就用来撬动另一个有溢价的项目进行开发中了，不会赖账的。
业务线告急在你这基本上不会出现。
狗神，请受小狗狗们一拜！
结语
地产投拓狗，曾经的你能文能武，揣着菜刀上阵，能算sin/tg，上知春秋下知战国，分得清经度和纬度，默写得出三个代表；
现在的你除了上投审会被骂的狗血淋头，捏紧了拳头恨不得一下给丫干躺下，还得微笑示意回来又把销售周期和成本改了一遍又一遍。
青春就如同断档的狗尾巴草，除了累瘫的皮囊，就只剩下，像“狗，草”一样的心情。
地产投拓狗，你往返于各大城市，在逐渐适应熔断、摇号、自持、断网、双限双竞、一次性报价后，“抓阄”这种高山流水而又下里巴人的神技终于出现了。
底蕴深厚，简单易懂，而又生动粗暴，高下立分。目前中华调控，没有做不到，只有地产狗想不到啊！
投拓没有那么简单，如今流行的全员拓展其实更像是全员中介。
投拓是一项复杂而全面的工作，请善待你身边那些能写会算、能说会道、能屈能伸，勤奋、肯干、专业的投拓人！
最后，一首小诗献给各位投拓兄弟。
一入拓展深似海，满腹辛酸谁人知；
常做空中飞人、时需夜不能寐；
承受住寂寞、委屈和压力；
地产投资团队中
“要么是真男人，要么是假女人”！
挣着卖白菜的钱，操着卖白粉的心；
so
狗哪有这么累，不要诬陷狗好吗？
作者：忠叔；来源：地产星探
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