广州旧改的第一把交椅，被一位名不经传的“外来者”抢了去，一坐就是两年。8月8日，广州番禺明经村组织招商主体成员代表进行了表决，确定升龙（以下简称“升龙”）为番禺化龙明经村旧村改造项目的合作企业，总投资约80亿元。5月7日，其刚通过黄埔区穗东街南湾社区旧村改造项目的资格审查；10天后，其控股公司与广东珠江投资股份有限公司（以下简称“广东珠江”）联手，再次拿下长岗村旧村改造项目。据记者统计，自其2017年踏入广州起，升龙已经拿下九个旧改项目，这些项目无一不是从保利、时代中国、富力这些强手口中夺下。在2019年的旧改榜单上，升龙凭借1691万平方米的旧改土地储备，超越央企保利，坐上“广州旧改”第一把交椅，此后再也没有被撼动过。“旧改其实是个拼资金和地缘、资源的领域，本地房企一般会比较有优势，能够在广州这样一个高手云集的地方杀出一条血路，并不容易。”一位广州本土房企投资部总经理毛伟在接受中国房地产报记者采访时表示。2017年1月，广州升龙投资有限公司（以下简称“广州升龙”）注册成立，5天后，有人曾看到创始人林亿出现在黄埔临港经济区，与开发区相关领导会面。同年11月8日，升龙与珠江实业、富力地产、时代地产等16家企业作为发起单位，成立了广州市城市更新协会，升龙是唯一的外来者。今年3月，广州升龙更是坐上了广东省三旧改造协会副会长的位置。2018年7月，升龙斩获了在广州首个旧改项目南沙区金洲、冲尾自然村更新改造项目。资料显示，该项目常住人口1183人，约349户。“旧改最难的环节就是动迁，95%村民同意签约，这工程才能动，很多旧改项目一拖十年就是卡在了这条线上。”上述广州本土房企投资部总经理毛伟告诉记者。时间拖的越久，对开发商资金链考验就越大，很多拿到旧改黄金地却被耗干了的企业大有人在。然而升龙却在不到两年时间里完成了第一阶段动迁。据记者了解，南沙区金洲、冲尾自然村更新改造项目的安置补偿协议签约率在今年1月初已达到100%，目前已拆迁完毕，复建安置房正在建设中。汤村今年7月，也已完成了第一阶段拆迁工作，并全面启动汤村整村动迁工作，首期安置房也正在建设中。2019年1月，升龙拿下番禺东环街蔡边一村旧改项目，总投资金额60亿元。4月，被确定为增城群星村旧改项目合作企业，改造范围总用地面积为121.21万平方米，总投资额120亿元。两个月后，升龙联合瑞景房地产以164亿元的总投资额拿下广州公开招标面积最大的汤村村旧改项目，拆迁安置费高达66亿元。同年7月，升龙再度联手方圆，投资200亿元夺得番禺沙溪村旧改项目。有数据显示，仅2019年升龙所斩获的旧改面积，就占当年已成功招标的16条旧改村的66%。除了公开竞得的项目之外，番禺厦滘村、潭山村；白云马沥村；黄埔迳头村、镇龙村，夏园村；南沙沙螺村(现旧改暂停中)等项目，升龙也有参与。据记者统计，截至2020年8月13日，升龙已公示的旧改总体量近2106万平方米，总投资达994亿元。然而这样一个出手阔绰的“中原快刀客”，销售业绩却并不出色。wind资料显示，升龙2014年至2016年，其业绩最为高光时刻，销售额也仅为154.3亿元、223.1亿元、313.2亿元，2017年至2019年，这一数字开始逐年下滑，分别为149.3亿元、132.4亿元、105.8亿元，近六年平均销售业绩不超过200亿元。“不上市，不发债，但依然能撬动千亿旧改，而且负债率仅为20%。”一种说法是与一位福建富商陈隆基有关，是一位著名的资本玩家，其曾持有利嘉股份（现 ST岩石，代码600696）、正和股份（现洲际油气，代码600759）和三木集团（000632）的股权，并通过买壳卖壳获利。同时，其在旧改市场也颇有建树，曾与卫生用品巨头恒安集团（HK.1044）创始人许连捷合作开发多个旧改项目。林亿1993年曾跟随陈隆基做过项目经理，此后自己出来做电梯，1999年成立升龙。2005年，林亿带领升龙进入郑州，首战选择了竞标燕庄城旧改项目，彼时同场竞技的还有本土房企建业、金城，但最终升龙胜出，这一战的赌注是40亿元，背后隐约浮现陈隆基的影子。另一种说法，则是林亿靠一己之力豪赌旧改，赚得第一桶金，这个故事看起来和今天激战广州颇为相似，但其结局却并不理想。当年在郑州开发的曼哈顿广场为升龙攒下了第一桶金。此后，升龙撬动了更多的旧改项目。在升龙的官网上，有这样一组数据：在城市更新领域深耕20年，累计完成20多个旧改项目，面积逾3000万平方米，总投资额超2000亿元，被誉为“城市更新专家”。2012年，林亿带领升龙来到南京。先后开发了升龙汇金中心、公园道、升龙天汇等三个项目。后来，其又以8.9亿元拿下江心洲G82地块，相继开发了城市综合体、住宅、别墅等物业。资料显示，截至2015年7月，升龙在南京的土地储备已逾130万平方米，储备货值已达300亿元，一举成为南京河西储备面积和储备的货值最多的房企。但随着郑州升龙玺园、升龙大喜城、天汇广场在2015年前后相继发生业主维权被殴打事件，升龙的口碑一路走低，直接影响了其在两地市场的销售额。有消息称，2015年升龙南京项目开盘时，曾有竞品销售拿着升龙打业主的视频，在半途拦客。彼时的升龙总裁肖浩然曾在一次聚会上，端起面前的红酒感叹，“一杯酒洒在身上几秒钟的事儿，洗干净却需要几个小时的付出。”2015年后，升龙销售业绩逐年下滑，渐渐淡出人们视线。销售业绩乏力，升龙却仍能在广州市场出鞘有声，在融资渠道收紧的当下，升龙是如何打通资金渠道的？根据升龙自己的表述称，公司是广东华兴银行的发起人公司和重要控股单位，2019年底，持有华兴银行12.5%的股权，仅次于第一大股东侨鑫集团有限公司。同时，升龙的金融投资平台亦与诺亚、黑石、平安等大型基金公司、投资银行、信托公司建立合作。但据记者梳理发现，这三年的广州征战，升龙的金融背景虽然有所帮助，但其自身还是下了不少赌注。企查查资料显示，仅上海升龙投资集团有限公司就有20笔股权质押，其中8笔有效质押，质押标的企业涉及广东华兴银行、广州升龙房地产置业有限公司、南京升龙房地产开发有限公司等，质押权人分别为中建投信托股份有限公司、厦门国际银行股份有限公司珠海分行、平安信托有限责任公司、五矿国际信托有限公司、厦门银行股份有限公司福州分行等。拆迁目标，任重而道远。为确保高效完成签约谈判及拆迁工作，不仅需要动迁人员具备丰富的签约谈判技巧，更重要的是把准“钉子户”脉搏，同时，针对不同类型的钉子户有哪些针对性的应对方法，明确强制拆迁会涉及的刑事风险及防控方法也是直击拆迁难点的关键。
为此，兴广城集团特邀两位城市更新中一线动迁工作实操专家，于8月29号推出独家课程《旧村改造项目签约谈判及钉子户困局破解路径实操分享研讨会》，从透析钉子户的全类型、分析其破解路径和处理风险、签约谈判实操等方面，为开发商项目部、拆迁部、法务部，及其他关注旧改的人员建言献策、答疑解惑，助力动迁工作的顺利推进。
