“三道红线”掐住了房企咽喉?地产采购,你的高光时刻到了!
房地产行业“三道红线”融资政策引发了行业的激烈讨论!中国的房地产本来就是由政策主导,不用现在被掐住“咽喉”才回过神。作为特色社会主义国家,如果没有1998年的房改,没有2002年5月份允许土地招拍挂以及2004年全面土地招拍挂制度,哪有今天的房地产遍地开花?如果不是房改政策,如何成就这么多富豪。但这些富豪们却是不断的忘本。早在10年前,温总理近乎于卑微的喊话房地产商,身体上要流淌道德的血液,然而又有多少开发商听进心中?开发商享受着政策的红利赚的盆满钵满,而最后的锅却让政府给背了,这本身就是不道德的。2010年9月26日,国土部与住建部再出重拳,发布《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》,禁止土地闲置。就是因为房地产开发商占用社会资源,大量拿地而不开发,通过囤地就可以实现财富增值,典型案例诸如李嘉诚、朱孟依、潘石屹等,资本家的丑陋面目暴露无遗。中国的房地产商为中国的城市化现代化、基础建设做出了重要贡献。但同时享受了20多年的政策红利,实现了大量的财富积累,房地产正进入换挡期。回归至近期的“三道红线”融资管理政策,似乎掐住了房地产企业的融资“咽喉”,但真实情况果真如此吗?2020年8月23日,住房城乡建设部、人民银行联合召开房地产企业座谈会,核心内容是对重点房地产企业进行资金监测和融资管理。参加此次座谈会的12家房企,分别是碧桂园、恒大、万科、融创、绿地、保利、中海、华润、华侨城、中梁和阳光城。在此次会议上明确提出了“三道红线”融资新规。对于上述12家房企,将试点在一个月内上交降档方案,不达标者,监管层将对其有息负债规模进行限制。其余房企,将在2021年1月1号执行。此刻“三道红线”并不是要掐住房企的“咽喉”,而是又一次为房企增长指明了方向。寻觅22年来房地产市场化的发展路径,中国的房地产正在经历第四个阶段。第一个阶段:1998年~2004年,市场开放,允许各类经济体进入房地产开发。第二个阶段:2005年~2010年,市场做大,允许房地产异地发展土地招拍挂。第三个阶段:2011年~2016年,金融助推,四万亿金融助推房地产飞速发展。第四个阶段:2017年~至今,市场规范,严厉调控“房住不炒”引导回归居住属性。回顾这四个阶段,我们对于房地产的发展脉络更清晰了。一是房地产的市场蛋糕做大了,2019年达到16万亿,预计2020年也将保持在15万亿;二是享受了4万亿的金融扶持,房地产商完成了野蛮生长阶段的原始资本积累。给了发展空间,给了成长所需的资本,房地产商更要知足了。中国还有大量的薄弱产业,比如中国智造2025正在加速推进,资本应该流入到实体制造业,这项政策绝对是正确的,而房地产企业不能再依托政策输血保持高速增长,而应该依托前期22年来的原始积累,开始内生自成长。触及全部三道红线的房企列为“红色档”,有息负债规模以2019年6月底为上限,不得增加;触碰到其中任何二道红线的房企列为“橙色档”,有息负债规模年增速不得超过5%;触及其中任何“一条线红”的房企列为“黄色档”,有息负债规模年增速不得超过 10% ;“ 三道红线 ” 均未触碰的房企列为 “ 绿色档 ” ,有息负债规模年增速不得超过 15% 。1、不是不让房地产企业发展,而是推进房企增强自我造血能力良性健康发展。2、融资窗口并没有关停,而是对已经触线的房企进行融资增速的严格限制,即+0%、+5%或+10%。3、对于没有触线的房企,保持融资增速的合理增长,即限制在15%以内。根据国泰君安研究团队的统计显示,按照三道红线划分,处于绿、黄、橙、红的房企分别占比为31%、32%、13%、24%。超六成房企位于绿色及黄色档,四分之一的房企三条标准均不达标。融资收紧将使房企的销售回款端压力骤升,开发商启动“加速销售模式”的可能性增加。最核心的就是加速开工进度,保交付、抢预售。由于融资受阻,现金流面临大考,关键时刻彰显供应链质量的时候到了,采购部门又扮演着重要角色!
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