行至年中，房地产市场值得总结，
世联行对此有几个观点：
一、慢下来的市场
二、疯狂的地王
三、性感的一线
四、膨胀的二线
五、悬殊的三线
六、焦虑的开发商
七、伟大的消费者
一、慢下来的市场
增速放缓
· 2016年二季度商品房销售额为3.02万亿元，同比增长36%，增速较一季度下滑18个百分点。
· 2016年二季度商品住宅销售额为2.57万亿元，同比增长36%，增速较一季度下滑24个百分点。
供给侧增速放缓
· 在2016年五条供给侧结构性改革中，房地产去库存政策最为密集，二季度数据表明效果显著。
· 二季度商品住宅待售面积4.36亿平方米,与一季度相比，二季度库存绝度量减少0.24万平方米。
· 二季度商品住宅待售面积同比去年微增，同比增幅大幅下降，待售面积增速得到有效的控制。
后续拉动力不足
· 2016年二季度个人按揭贷款总金额创出新高，达6574亿元人民币，同比增长66%，增速较一季度提高20个百分点。
· 二季度个人按揭贷款总额增速远高于商品住宅销售额增速，后续拉动力不足。
二、疯狂的地王
供地仍在低位
· 住宅用地供应量明显回升，但土地供量应仍然是2013年以来的低位。
· 2016年二季度，全国招拍挂土地出让总面积4.2亿㎡，同比去年增加8.7%，其中住宅用地1.1亿㎡，占总出让面积26.5%
土地出让金大涨
· 二季度住宅用地出让面积同比增长12%，出让金总额同比增长75%；
· 一线地价刷新高，二线金额近翻倍，三线面积涨最快。
主要集中在二线
· 一、二线一直是高价地的主要发生区域，特别是二线城市；
· 一线土地资源紧缺，地王价高量少；三线城市供给充裕，除部分卫星城（如东莞）外，绝大多数三线不再有地王。
南苏杭合是主力
· 地王主要集中在南京、苏州、杭州和合肥四个城市。
三、性感的一线
总量大占比高
· 2016年1-6月，一线城市商品房销售总额9295亿元，同比增长51.5％，占全国销售总额的19.1％。
商办市场充满活力
· 全国商办物业销售额占商品房总额11.8%，而上深广接近两成，北京更达35%，一线的活跃程度远高于全国其他城市。
一线城市获得资产的最佳时间窗口已过
· 2015年以来，北京、深圳、上海的豪宅成交占比逐年增加。
· 以深圳为例，一千万以上豪宅在总成交中的占比，已经由2011年的不足1%骤升至11.3%。
· 而其他城市，豪宅交易活跃度始终处于低位。
四、膨胀的二线
交易主要在二线
· 2015年商品住宅成交套数超过5万套的城市共28个，其中19个为二线城市；
· 套数超过10万套的14个城市中，10个为二线城市。
年度销售5万套以上城市（28城）概况
个别城市价格快速突破
· 从销售价格的角度看来，17个主要二线城市中，厦门、杭州、南京已突破两万，另有5个城市突破万元，其余9个城市仍处于万元以下。
· 从价格的增速看来，厦门、南京、苏州、福州及合肥的价格增速相当迅速，而青岛、重庆同比有所下滑。
发展空间巨大
· 深圳2015年末常住人口1136万人，武汉1061万人，人口基数相当；而武汉全年销售额是深圳的3倍多，强二线城市将是未来城市化的主力。
五、悬殊的三线
城市差异显著
· 城市与城市之间市场表现悬殊极大。
· 2016年1-6月，惠州商品住宅销售套数是吉林市的7倍，廊坊是乌鲁木齐的2倍；
· 2016年1-6月，惠州商品住宅销售金额是吉林市的13倍，廊坊是乌鲁木齐的3倍。
· 近年来，惠州与廊坊商品住宅市场发展迅猛，商品住宅销售套数与销售额逐年走高。反之，吉林市与乌鲁木齐商品住宅市场持续低迷。
· 三线商品住宅市场表现悬殊，惠州、廊坊位于经济发达城市群，且是一线城市的卫星城，而吉林市与乌鲁木齐并不能得益于经济较好的城市群。
六、焦虑的开发商
最好的行业
2016年上半年，市场整体持续高温，品牌房企业绩大涨。销售金额排名前100的开发商，总销售金额为22566亿元，同比增长63.47％。
【行业集中度显著提升 融资成本规模化效应显著】
进入排名前100的门槛已经由2015年上半年的38亿元，提升至65亿元。进入排名前30的门槛由2015年上半年的106亿元，提升至175亿元。
企业规模越大，融资成本越低，融资规模越大。上市房企平均企业债利率4.9% ，百强房企平均资金成本率9.5% 。龙头企业债发行利率则可低至3.2%。
另一方面，品牌房企能否保持高速增长，未来是否需要重新定位，下半场白银时代中，也潜藏着开发商的焦虑。
【上市公司估值普遍偏低 利润率偏低 增长是否可持续】
A股上市房企平均市盈率18.9，港股上市房企平均市盈率更低至7.48，房地产板块始终处于价值低估洼地。
高速发展中的企业，销售金额增速均超过了100%，但企业平均负债率高达73.2%，平均周转率30%，但利润率维持在8%—20%。
行业集中 竞争激烈 分化转型
面对房地产行业加快去库存背景下的各项利好，2016年上半年，品牌房企交出了靓丽的答卷。但是，在这些高歌猛进的光鲜业绩背后，我们也看到了开发商们的焦虑和烦恼。
【1000亿以上：保级与转型 成员增加 差距缩小】
龙头企业销售总额高、融资成本低、全国布局广泛、治理水平一流，但企业间销售金额差距已在逐渐缩小，千亿房企数量越来越多。是产业体系内的转型与延伸，还是体系外的探索与创新，千亿企业的焦虑在于保级与转型。
【500-1000亿：增长的烦恼 直面竞争 量级跨越】
土地储备明显减少，产品同质化程度较高。面对快速增长的需求，500亿企业将直面竞争，烦恼在于如何脱颖而出，实现量级跨越。
【300-500亿：全面的痛苦 管理突破 地域突破】
从营运管理到系统管控的跨越、从单一城市向核心区域的跨越、从明星产品向产品标准化的跨越。
【100-300亿：准入证的获取 城市突围市场准入】
如何进入300亿元平台，获取更多市场的准入证而实现城市突围、全面认可，成为了100亿企业最关心的问题。
【100亿以下：生存的危机 战略转移被迫退出】
如何进行战略转移，转换主营业务核心，是否退出房地产市场，是百亿以下房企最大的焦虑。
七、伟大的消费者
租赁市场需求庞大
· 经济发达城市住房自有率明显低于平均水平。
· 然而对比城市市场，国内租赁产品品质有待提高，如提供保全系统、无缝对接交通网络、健身房、泳池等配套设施等。
一线小户型供应不足
· 房价飞速上涨的背景下，白领需求向紧凑小户型转移，而市场上并未提供足够的产品。
公共配套与住宅结合仍有空间
· 经济发达城市对轨道交通的依赖度高，香港地铁人流量520万人次/日，人均日乘车次数为0.7次，而深圳仅为0.27次。深圳与香港的地铁总里程数相近， 住宅物业与轨道交通结合仍有相当的发展空间。
2016年是转折点，是窗口期，
也是过渡期和转型期。
机会和风险并存。
下半年怎样？
我们共同见证。
报告出品：世联行集团市场研究部
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