房地产企业融资监管趋严将是大势所趋，其中由此带来的房企分化将更为明显，因此我们在专门这里针对固定收益的机构投资者发布我们房地产融资监控系列报告，主要从资金、拿地、销售、政策四个维度来观察房企融资以及风险的变化。
维度一——房企融资跟踪
房企业上半年融资环境相对宽松，但下半年出现逐渐收紧态势。房企到位资金在三季度出现同比下滑，但仍保持高位。房企融资方面：股权融资：2016年以来共有41家房企启动了股权；中票：融资计划，共融资2304亿元；公司债：三季度房地产企业成功发行公司债38个，合计规模达495亿元；中票：三季度房企共发行中票14个，计划发行规模为193亿元；信托贷款：三季度上市房地产信托216个，合计规模达680亿。
1-9月份，房地产开发企业到位资金104711亿元，同比增长15.5%，虽然三季度同比增速出现下滑，但仍保持高位。从房地产企业资金来源的占比情况来看，国内贷款15895亿元，增长1.2%；利用外资113亿元，下降50.8%；自筹资金36574亿元，增长0.8%；其他资金52129亿元，增长35.6%。在其他资金中，定金及预收款29618亿元，增长31.5%；个人按揭贷款17508亿元，增长51.4%。由于融资环境的收紧，国内贷款占比出现了下降的趋势，由于本轮房地产销售的提升带动定金及预收款的大幅提升，从而带动其他资金在资金来源的占比进一步提高。
维度二——土地市场跟踪
随着金九行情如期爆发,市场销售热度持续，而由于土地价格持续上行，以及房企融资监管预期逐步趋严，我们看到开发商补库存略有力度同比依然略有下降。从我们跟踪的重点城市土地成交情况来看，一线城市成交面积同比下降，但土地溢价率依然维持高位，而二三线城市土地成交延续改善节奏。尤其是部分强三线城市，受周边主流核心一二线城市传导效应明显，溢价率创历史新高。
我们梳理了从14年至今发行过公司债的房企情况，发债房企从14年开始拿地力度逐年下降，15年发债房企平均拿地金额占销售金额比重达86.02%，进入16年发债房企较好的控制了拿地支出，截止9月末发债房企拿地金额占销售金额比重进一步下降至47.8%。
根据我们梳理，发债房企中以万科、保利为首的大中型房企投资态度相对谨慎，拿地金额占销售金额比重均在平均水平以下，这些房企大多是此前已经完成市场布局的转型或已储备了丰富的土地资源，在当前高位的土地市场，这些房企的拿地力度相对15年均有不同程度的缩小。
同时，我们观察到今年以来停止拿地的发债企业以转型房企和小型房企为主，一方面这些企业开发规模较小，纷纷借助本轮回暖周期的契机加速去化，以实现企业转型，而另一方面当前土地市场地价高企，开发商参与土地市场的门槛越来越高，导致获取土地资源难度加大。
而在今年回暖周期中拿地力度较大的房企中，一方面受益于房企多元融资渠道的畅通，使得这些房企得以提高杠杆，加速布局，另一方面在于这些房企借着本轮顺周期的机遇完成战略布局的转型，顺势加杠杆完成二三线城市向一二线城市的战略布局转型。
维度三——市场景气跟踪
9月市场销售依旧如火如荼，我们跟踪的重点城市中一二线城市的热度正在向三线城市，尤其是扬州、镇江、惠州等强三线城市传导。价格方面：9月住宅均价同比继续上升，分城市来看，一线城市价格同比涨幅依然保持高位，而二线城市价格增速维持增长，而部分强三线城市也在一二线城市的热度的辐射和外溢效应下有所起色。
库存方面：截止9月末，我们跟踪的重点城市库存去化效果明显，整体库存周期降至6.4个月，同比下降31.4%。
在市场如火如荼的销售行情下，我们跟踪的重点城市去库存效果显著，截止9月末，我们跟踪的重点城市整体库存周期6.4个月，同比下降31.4%，其中重点一线城市库存周期5.6个月，重点二线城市库存周期5.8个月。当前库存较低的前十大城市分别是：合肥、南京、上海、深圳、苏州、广州、南昌、武汉、南宁、杭州。今年库存周期改善最为明显前十大城市分别为：武汉、天津、福州、西安、泉州、青岛、杭州、南京、长沙、宁波。
维度四——地产政策跟踪
今年四季度迎来了调控潮，随着二线城市成交热度的蔓延与推升，自8月苏州重启限购，至十一多地密集出台，至今已有近20个城市限购限贷政策重新出炉。我们在7月份开始就多次强调行业风向变化，这次政策潮的出现再次印证“太阳底下无新事”。此次声势浩大的限购限贷政策的重启从规模上堪比11年，但相较2011年近似“一刀切”的限购调控政策，2016年这波限购令不同城市呈现差异化，而对于相当比例的城市而言，其制约程度已经超越11年，达到空前严格的状态。
一线城市：自2011年以来，北京一直保持着全国最严厉的限购政策，单身户籍限购1套、外地户籍需连续缴纳5年及以上社保或个税证明方有购房资格，到2016年，上海、深圳先后向北京标准靠齐，厦门、广州于10月4日发布新政亦上调外地户籍购房需缴纳的社保和个税年数，从而使得购房需缴纳1年以上个税或社保的城市从2011年的1个增加到5个；
二线城市：大部分二线城市虽然重启限购条款，但整体执行强度较2011年弱化，其中外地户籍无需个税或社保缴纳证明即可购买首套房的城市由2011年的1个增加到9个，杭州、天津、苏州不对本地户籍限购，珠海、济南对本地户籍的限购套数为3套。
我们对本轮20个限购城市中14个重点城市10月以来的三周数据进行统计，整体而言环同比降幅分别达25%和12%。一线城市因限购执行较早，因此相对环比降幅低于整体水平，环比降幅最大的城市分别为苏州（-61%）、无锡（-56%）以及济南（-54%）；我们所列举的政策强度指数高的城市同比降幅达22%，其中同比降幅最大的城市分别为厦门（-90%）、苏州（-49%）以及南京（-37%）。我们预计此次限购的影响还将继续发酵。
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