编者按：天下万物皆由金、木、水、火、土五类元素组成，彼此之间相生相克。财务报表亦然。
地产大哥尊敬的马靖昊老师，最近研究《易经》，透过五行看财务，让人叹为观止。根据他的研究，对照传统的“五行学说”，会计上的“五行相生”关系为：
收入生利润；
利润生资产；
资产生费用(成本)；
费用(成本)生权益(负债和所有者权益)；
权益(负债和所有者权益)生收入。
会计上的“五行相克”关系则是：
收入克资产；
资产克权益(负债和所有者权益)；
权益(负债和所有者权益)克利润；
利润克费用(成本)；
费用(成本)克收入。
为了方便理解，马老师画了一张图表：
可能还有人不明白。原来五行中的字词，字面本意很多人都忘记了，看得不是很明白。可是老祖先很早就明白其中的道理。
金生水：他们是用铁来挖井取水，铁在古代称为金，所以说是金生水。
火生土：火在灼烧后会化为灰土。
土生金：金属矿石是从土里挖出来的，但正所谓“水至清则无鱼”，土太重也不能生金。原因是土太重则是纯土，土中无杂质，金如何产生？
金克木：金属铸造的割切工具可锯毁树木（有矿的土地不长草）。
木克土，因为树根吸收土中的营养，以补己用，树木强壮了，土壤如果得不到补充，自然削弱。
土克水，土能防水，兵来将挡水来土掩。
水克火：火遇水便熄灭。
火克金，烈火能溶解金属。
为了更好理解，我们接合上市公司世茂房地产2016业绩财报来解读。
1.金生水
在会计上，金代表收入。收入越多，当然利润(利润分配)就越多。这也符合金(收入)生水(利润，含利润分配)的逻辑。
大家通常会看到类似世茂这张图表，从上到下，依次递减。
毛利、净利、股东分红都从哪里来?就是最上面的营业额来。
营业额就是收入，就是五行中的金。
房地产行业比较特殊，从卖房到收房需要一段时间。期间，卖房款开始从预售到营收变身。很多人称预售款叫大金生水，更喜欢这个大金。原因有两条，一是房价连年高涨，很少有人退房，预售款基本可以锁定。等到预售款转为营收，就是小金生水。看一家房地产公司来年的营收，预售款是一个先行指标，所以叫它“大金”。
是金子，总是要验成色。跟以往不同，今年的财报分析，跟规模相比，资本市场更加看重“金”的含金量。所以，既要看金生了多少水，也要看有多少真金白银。来看下面这张图表：
在地产行业，公开在财报中这样的表述，世茂房地产可能是头一家。放弃规模竞赛，转向提高真金的成色，2016年，世茂房地产可销售资源年去化率达到60%。请注意，这是“库存+供货”去化率的60%换回来真金白银。这么做，世茂房地产已经是第二个年头了。
强调去化率，并不是简单粗暴甩货，而是量价齐升。上图中的项目，2016年价格提升均在30%以上，部分价格提升到65%。世茂房地产的金，在全行业相比，也是成色份重足够。真金之下，世茂房地产的高利润率就有了保证。
2.水生木
在会计上，水代表利润(利润分配)。利润增加，资产当然就增加。这也符合水(利润，包括利润分配)生木(资产)的逻辑。
这句话是什么意思?在资产负债表中，有三大块，资产、负债和权益。其中的权益主要来源就是利润累积。一家公司赚了钱，到了年底的时候，除了分红给股东，还要备作将来发展，所以就把未分配利润放到权益里，做厚公司的资产负债表，累积的未分配利润越多，企业的家底就越殷实。
五行中的木，就是资产负债表中的资产。
我们还是以世茂房地产2016财报为例，说说水生木的故事。
图中的储备就是公司把没有分给股东的钱，集中放到一起，也是股东的资产。世茂房地产这些年没有分的钱约有521亿。
下面还有一行叫非控制性权益。这又是什么呢?举个例子，有家公司值10块钱，世茂房地产有3块钱，这3块钱进入世茂房地产财报时，就叫非控制性权益。
俗话说，肥水不流外人田。水又分为自家的水，搭伙做生意还有朋友那一份。有些公司规模做得很大，年底分账，发现落到自己腰包里的钱并不多，原因就是钱被别人分去太多。来看这张图表：
这张图告诉我们，透过股东权益发现，世茂房地产并没有盲目规模化，以我为主，同时也动用适度财务杠杆，保持适量的合作，给到最大的股东回报。
(3)木生火
在会计上，木代表资产。有了资产，才有花钱的基础。而资产的消耗就是费用(包括成本)。这也符合木(资产)生火(费用，包括成本)的逻辑。
俗话说说，家大业大。这里说的就是资产。家底厚，就是木，这样才能花大钱做大事。花大钱就是成本，就是火。
在房地产行业，资产中有一个特别重要的木，就是存货，就是买的地和在建或已建未售的新楼。“这块木头”是房企资产负债表中最核心的科目，怎么说都不过分。这么说就明白了，它就是面粉，没有它，就没有面包。其中，木头中的木头，就是存货。
有关存货，财报中要关注三点：
1.利息资本化。如果资本化比例过低，会出现高财务费用、高毛利的情况，可能直接导致当期的业绩偏低。
2.要关注存货跌价计提。今年万科就计提了13.75亿的存货。它代表万科对计提项目所在城市2017年市场并不看好。
3.各大房企确认营收和成本的标准差异很大，损害了房企利润的可比性。造成营业成本确认差异最核心的原因，是房企开发成本时间和空间分摊有很大的不确定性。
综合来说，存货科目的会计处理，往往造成开发企业业绩大幅波动，并不是因为财务人员不遵循会计准则，而是现有的会计准则给房企留下大量业绩波动的空间。所以，一定要重视房企的资产负债表，特别是这个“木”。
来看世茂房地产的木和火。
世茂房地产有1200亿的存货，按去年的规模增长速度，和拿地资金匹配，未来三至五年的供货，没有问题。
再看存货的构成，发展中物业是1016亿，持作销售用途的落成物业是185亿。
数字反差很大，说明什么问题?世茂房地产有意在控制开工速度，提升在售物业的溢价，做强利润表。我们再细看在售物业的位置和产品系，更能得出一个结论：世茂在持续精工运作，以图降低成本，产生高溢价。
世茂版“木生火”代表行业发展的新趋势。黄金时代，狂飙突进的高周转模式成立，有以下三个原因：土地市场遍地黄金；房屋品质问题被房价快速上涨掩盖；资金成本相对较高，但ROE更高。
进入白银时代，快周转模式优势不断下降，不同区域不同项目的ROE差异拉大，这就要求企业拿地慎重，房企要在成本刚性的情况下，竞争产品的客户满意度，要从整体上提升企业的开发能力，还要依靠精工运作，扩大市场份额。
(4)火生土
在会计上，火代表费用（包括成本）。钱花的多，如果费用控制不好，必然会带来负债的增加或者资本投入的增加。这也符合火(费用，包括成本)生土(权益，包括负债和所有者权益)的逻辑。
火生土，实际上讲的是“开源节流”的道理。
在节流的诸多科目中，降低融资成本占大头。2016年世茂房地产的加权平均融资成本达到5.8%以内，比2015年6.9%下降1.1个百分点。
节流最好的方式，就是获得较好的评级。2016年4月，惠誉国际将世茂长期评级及债务评级从「BB+」上调至「BBB-」，达投资级别。穆迪及标准普尔的评级分别维持「Ba2」及「BB+」。
请注意，评级的背后，不仅是对将来融资提供便利，更是对一家公司运营效率、风险管控等综合评估，是公司资源、管控和细节的集中优势体现。
(5)土生金
在会计上，土代表权益(包括负债和所有者权益)。有钱就好办事，企业从银行里贷到的款越多，投资者投入越多，企业就有能力不断扩大再生产，就能够不断地增加收入。这也符合土(权益)生金(收入)的逻辑。
在地产行业，土生金是不同企业选择的商业模式。这个“金”，内涵丰富。
第一层意思是，货币资金。
货币资金主要看两个指标，一是预售款，二是融资方式。为什么这么说?房企执行力高，跨区域调配资金的能力就强，同等杠杆的损耗小，会保持较低的费用率。
第二层意思是管理资金的能力。
企业拿地决策成功与否，除了对经济和行业周期的判断能力，还取决于企业货币资金管理的能力，包括融资成本、现金调拨和综合管理水平。
提醒一下，很多投资者习惯将货币资金看成是有息负债的抵扣项目，以此为基础开展对企业的资产负债表评价。其实我们想想，很多企业维持庞大但不产生收益的货币资金，有没有可能是维持高财务杠杆呢?还有没有更可靠的指标?建议看这个指标：企业的有息负债占总资产规模的变动，还有平均融资成本。
第三层意思是，商业地产。
很多人都知道，商业地产是现金奶牛。在未来，商业地产持有和经营肯定是重头戏。原来的商业地产运营方式是“边持有边拿地，靠积累扩张规模”。但是，从近年来的发展来看，核心区域商业租金上升飞快。
世茂房地产控股世茂股份，前者住宅为主，后者商业为主，两翼齐飞的模式更值得看好，它解决了持有核心资源同时，避免了资金沉淀压力。世茂房地产控股的世茂股份商业样本是：不纯粹依赖地段，具备可复制的吸纳人流能力，更强调品牌的扩张力。
第四层意思是,世茂房地产的商业模式。
除了把握经济和行业大小周期，房企还要有超强的控制协调资金能力，协调产业能力和各板块的专业能力。现金流管控是有质量多元化的前提条件。相关多元化可追求现金流协同效应，提升主业品质。
顺着这个思路往下走，在拿地上自然就要求一二线城市重视拿地时机，珍惜存量溢价；三四线城市上马短平快项目和分散布局。
2017年是房地产行业大分化之年。拿《易经》这段话和大家共勉：
心静如止水，志刚如磐石，静默守星月之变，怀志付诸行日月乾坤之朗朗。日行千里不言其路之遥，夜跃八百不语其道之艰。故曰，“天行健，君子以自强不息；地势坤，君子以厚德载物。”德，人之本也，学，士之利也。自强而德厚，君子之大宗也。故为君子，当以优学服人，志坚傲人，耐苦强人，高德威人。自强而不息，厚德以载物，是可大成也。
五行相生的故事，就先讲到这里。
(备注：本文图表部分取自中信证券和网络。)
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