编者按:天下万物皆由金、木、水、火、土五类元素组成,彼此之间相生相克。财务报表亦然。
地产大哥尊敬的马靖昊老师,最近研究《易经》,透过五行看财务,让人叹为观止。根据他的研究,对照传统的“五行学说”,会计上的“五行相生”关系为:
收入生利润;
利润生资产;
资产生费用(成本);
费用(成本)生权益(负债和所有者权益);
权益(负债和所有者权益)生收入。
会计上的“五行相克”关系则是:
收入克资产;
资产克权益(负债和所有者权益);
权益(负债和所有者权益)克利润;
利润克费用(成本);
费用(成本)克收入。
为了方便理解,马老师画了一张图表:
可能还有人不明白。原来五行中的字词,字面本意很多人都忘记了,看得不是很明白。可是老祖先很早就明白其中的道理。
金生水:他们是用铁来挖井取水,铁在古代称为金,所以说是金生水。
火生土:火在灼烧后会化为灰土。
土生金:金属矿石是从土里挖出来的,但正所谓“水至清则无鱼”,土太重也不能生金。原因是土太重则是纯土,土中无杂质,金如何产生?
金克木:金属铸造的割切工具可锯毁树木(有矿的土地不长草)。
木克土,因为树根吸收土中的营养,以补己用,树木强壮了,土壤如果得不到补充,自然削弱。
土克水,土能防水,兵来将挡水来土掩。
水克火:火遇水便熄灭。
火克金,烈火能溶解金属。
为了更好理解,我们接合上市公司世茂房地产2016业绩财报来解读。
1.金生水
在会计上,金代表收入。收入越多,当然利润(利润分配)就越多。这也符合金(收入)生水(利润,含利润分配)的逻辑。
大家通常会看到类似世茂这张图表,从上到下,依次递减。
毛利、净利、股东分红都从哪里来?就是最上面的营业额来。
营业额就是收入,就是五行中的金。
房地产行业比较特殊,从卖房到收房需要一段时间。期间,卖房款开始从预售到营收变身。很多人称预售款叫大金生水,更喜欢这个大金。原因有两条,一是房价连年高涨,很少有人退房,预售款基本可以锁定。等到预售款转为营收,就是小金生水。看一家房地产公司来年的营收,预售款是一个先行指标,所以叫它“大金”。
是金子,总是要验成色。跟以往不同,今年的财报分析,跟规模相比,资本市场更加看重“金”的含金量。所以,既要看金生了多少水,也要看有多少真金白银。来看下面这张图表:
在地产行业,公开在财报中这样的表述,世茂房地产可能是头一家。放弃规模竞赛,转向提高真金的成色,2016年,世茂房地产可销售资源年去化率达到60%。请注意,这是“库存+供货”去化率的60%换回来真金白银。这么做,世茂房地产已经是第二个年头了。
强调去化率,并不是简单粗暴甩货,而是量价齐升。上图中的项目,2016年价格提升均在30%以上,部分价格提升到65%。世茂房地产的金,在全行业相比,也是成色份重足够。真金之下,世茂房地产的高利润率就有了保证。
2.水生木
在会计上,水代表利润(利润分配)。利润增加,资产当然就增加。这也符合水(利润,包括利润分配)生木(资产)的逻辑。
这句话是什么意思?在资产负债表中,有三大块,资产、负债和权益。其中的权益主要来源就是利润累积。一家公司赚了钱,到了年底的时候,除了分红给股东,还要备作将来发展,所以就把未分配利润放到权益里,做厚公司的资产负债表,累积的未分配利润越多,企业的家底就越殷实。
五行中的木,就是资产负债表中的资产。
我们还是以世茂房地产2016财报为例,说说水生木的故事。
图中的储备就是公司把没有分给股东的钱,集中放到一起,也是股东的资产。世茂房地产这些年没有分的钱约有521亿。
下面还有一行叫非控制性权益。这又是什么呢?举个例子,有家公司值10块钱,世茂房地产有3块钱,这3块钱进入世茂房地产财报时,就叫非控制性权益。
俗话说,肥水不流外人田。水又分为自家的水,搭伙做生意还有朋友那一份。有些公司规模做得很大,年底分账,发现落到自己腰包里的钱并不多,原因就是钱被别人分去太多。来看这张图表:
这张图告诉我们,透过股东权益发现,世茂房地产并没有盲目规模化,以我为主,同时也动用适度财务杠杆,保持适量的合作,给到最大的股东回报。
(3)木生火
在会计上,木代表资产。有了资产,才有花钱的基础。而资产的消耗就是费用(包括成本)。这也符合木(资产)生火(费用,包括成本)的逻辑。
俗话说说,家大业大。这里说的就是资产。家底厚,就是木,这样才能花大钱做大事。花大钱就是成本,就是火。
在房地产行业,资产中有一个特别重要的木,就是存货,就是买的地和在建或已建未售的新楼。“这块木头”是房企资产负债表中最核心的科目,怎么说都不过分。这么说就明白了,它就是面粉,没有它,就没有面包。其中,木头中的木头,就是存货。
有关存货,财报中要关注三点:
1.利息资本化。如果资本化比例过低,会出现高财务费用、高毛利的情况,可能直接导致当期的业绩偏低。
2.要关注存货跌价计提。今年万科就计提了13.75亿的存货。它代表万科对计提项目所在城市2017年市场并不看好。
3.各大房企确认营收和成本的标准差异很大,损害了房企利润的可比性。造成营业成本确认差异最核心的原因,是房企开发成本时间和空间分摊有很大的不确定性。
综合来说,存货科目的会计处理,往往造成开发企业业绩大幅波动,并不是因为财务人员不遵循会计准则,而是现有的会计准则给房企留下大量业绩波动的空间。所以,一定要重视房企的资产负债表,特别是这个“木”。
来看世茂房地产的木和火。
世茂房地产有1200亿的存货,按去年的规模增长速度,和拿地资金匹配,未来三至五年的供货,没有问题。
再看存货的构成,发展中物业是1016亿,持作销售用途的落成物业是185亿。
数字反差很大,说明什么问题?世茂房地产有意在控制开工速度,提升在售物业的溢价,做强利润表。我们再细看在售物业的位置和产品系,更能得出一个结论:世茂在持续精工运作,以图降低成本,产生高溢价。
世茂版“木生火”代表行业发展的新趋势。黄金时代,狂飙突进的高周转模式成立,有以下三个原因:土地市场遍地黄金;房屋品质问题被房价快速上涨掩盖;资金成本相对较高,但ROE更高。
进入白银时代,快周转模式优势不断下降,不同区域不同项目的ROE差异拉大,这就要求企业拿地慎重,房企要在成本刚性的情况下,竞争产品的客户满意度,要从整体上提升企业的开发能力,还要依靠精工运作,扩大市场份额。
(4)火生土
在会计上,火代表费用(包括成本)。钱花的多,如果费用控制不好,必然会带来负债的增加或者资本投入的增加。这也符合火(费用,包括成本)生土(权益,包括负债和所有者权益)的逻辑。
火生土,实际上讲的是“开源节流”的道理。
在节流的诸多科目中,降低融资成本占大头。2016年世茂房地产的加权平均融资成本达到5.8%以内,比2015年6.9%下降1.1个百分点。
节流最好的方式,就是获得较好的评级。2016年4月,惠誉国际将世茂长期评级及债务评级从「BB+」上调至「BBB-」,达投资级别。穆迪及标准普尔的评级分别维持「Ba2」及「BB+」。
请注意,评级的背后,不仅是对将来融资提供便利,更是对一家公司运营效率、风险管控等综合评估,是公司资源、管控和细节的集中优势体现。
(5)土生金
在会计上,土代表权益(包括负债和所有者权益)。有钱就好办事,企业从银行里贷到的款越多,投资者投入越多,企业就有能力不断扩大再生产,就能够不断地增加收入。这也符合土(权益)生金(收入)的逻辑。
在地产行业,土生金是不同企业选择的商业模式。这个“金”,内涵丰富。
第一层意思是,货币资金。
货币资金主要看两个指标,一是预售款,二是融资方式。为什么这么说?房企执行力高,跨区域调配资金的能力就强,同等杠杆的损耗小,会保持较低的费用率。
第二层意思是管理资金的能力。
企业拿地决策成功与否,除了对经济和行业周期的判断能力,还取决于企业货币资金管理的能力,包括融资成本、现金调拨和综合管理水平。
提醒一下,很多投资者习惯将货币资金看成是有息负债的抵扣项目,以此为基础开展对企业的资产负债表评价。其实我们想想,很多企业维持庞大但不产生收益的货币资金,有没有可能是维持高财务杠杆呢?还有没有更可靠的指标?建议看这个指标:企业的有息负债占总资产规模的变动,还有平均融资成本。
第三层意思是,商业地产。
很多人都知道,商业地产是现金奶牛。在未来,商业地产持有和经营肯定是重头戏。原来的商业地产运营方式是“边持有边拿地,靠积累扩张规模”。但是,从近年来的发展来看,核心区域商业租金上升飞快。
世茂房地产控股世茂股份,前者住宅为主,后者商业为主,两翼齐飞的模式更值得看好,它解决了持有核心资源同时,避免了资金沉淀压力。世茂房地产控股的世茂股份商业样本是:不纯粹依赖地段,具备可复制的吸纳人流能力,更强调品牌的扩张力。
第四层意思是,世茂房地产的商业模式。
除了把握经济和行业大小周期,房企还要有超强的控制协调资金能力,协调产业能力和各板块的专业能力。现金流管控是有质量多元化的前提条件。相关多元化可追求现金流协同效应,提升主业品质。
顺着这个思路往下走,在拿地上自然就要求一二线城市重视拿地时机,珍惜存量溢价;三四线城市上马短平快项目和分散布局。
2017年是房地产行业大分化之年。拿《易经》这段话和大家共勉:
心静如止水,志刚如磐石,静默守星月之变,怀志付诸行日月乾坤之朗朗。日行千里不言其路之遥,夜跃八百不语其道之艰。故曰,“天行健,君子以自强不息;地势坤,君子以厚德载物。”德,人之本也,学,士之利也。自强而德厚,君子之大宗也。故为君子,当以优学服人,志坚傲人,耐苦强人,高德威人。自强而不息,厚德以载物,是可大成也。
五行相生的故事,就先讲到这里。
(备注:本文图表部分取自中信证券和网络。)
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