导 读
金辉要想打“持久战”，除了要继续调整土储结构，还需探索多元化的拿地方式，来降低拿地成本。
带着“敢为人先”的海洋文化和凶猛扩张的“狼性基因”，闽系房企在扎堆外迁至长三角、京津冀后，正积极将触角伸至珠三角腹地。
这一次，“闯入者”是金辉集团。这家起源于福州的闽企，在公开市场上三天“夺”两地，“强势”进驻佛山。金辉集团珠三角区域常务副总裁李勇表示，这只是金辉进入珠三角的第一步。
佛山两块商住地，总耗资30亿元，占珠三角全年拿地预算的一半。不过，李勇告诉见地君，60亿只是保守估计，并没有对珠三角拿地设置上限，而且在金辉目前重点打造的3个区域里，珠三角排在了第二位（环渤海依然是首位，长三角则退居第三）。
据了解，金辉2017年全年拿地预算是600亿元，是2016年销售额的两倍。
先入佛山，再瞅准机会进入广州，继而布局珠三角，这是许多外来房企普遍采取的“迂回战术”。
曾联手融侨 扩张全国
李勇告诉见地君，在金辉的全国布局战略中，环渤海、长三角、中西部等区域都已完成，就差珠三角，“这次总算是补上了。”
与大多数闽企到2015年之后才纷纷外迁上海不同，金辉早在2009年就已将总部移师北京，并进驻了北京、上海两大一线城市。
值得一提的是，彼时的金辉，有个强大的合作伙伴，那就是同样发家于福州的闽企，融侨。
融侨是福建最大的房企之一，董事长林文镜是印尼著名财团——林氏集团的两大股东之一，另一股东是福建传奇巨商林绍良，曾被美国《投资家》杂志列为世界12大银行家之一，也曾是“世界十大富豪”之一。二人是同乡，又是同姓，彼此以族亲相称，林文镜小林绍良11岁，唤后者为“叔叔”。
2006年7月，为充分利用两家的资源，金辉董事长林定强及其配偶林凤英与融侨集团实际控制人林文镜以及陈水云、林茂松签署合作协议。彼时，林定强还出任了融侨执行总裁。
见地君获取的一份品牌策划显示，金辉2006年请来的顾问公司曾指出，务实作风铸就了“金辉速度”，但也暴露了企业缺乏有较强整合力品牌战略的弊端：“当时在福州，真正的房地产品牌只有融侨一个，而包括金辉、泰禾、融信在内的房企，都还处在品牌的初创阶段。”
后来双方解除合作，据传是由于融侨与金辉的扩张定位不同，从而导致双方在房地产开发理念上存在分歧。至今，双方仍避谈这段经历。但不可否认的是，那几年，融侨的品牌、资金实力和资源优势，加上金辉自身的营销能力、开发速度和盈利能力，可谓强强联合，双方在规模和利润上都有了大幅提升。
2009年，融侨金辉短短半年便斥资超过60亿元在全国圈得近10幅土地，完成11城布局，挺进全国房企20强，跻身百亿房企之列；2010年，融侨金辉完成了16城布局。后来，在金辉地产体系中能排进前三的城市里，除了福州外，重庆和西安就是那个时候进驻的。
分家后，金辉2010年销售金额为118亿元，依旧是百亿房企；销售面积为128万平米，排名23位。而融侨则跌出了前30名。有人据此推断，当时双方开拓的项目大都归了金辉。一位接近融侨的知情人士也向见地君证实了这一点。
以“融侨”之名的扩张，虽然没有如预期那样，给金辉的品牌带来太多出镜率，但也在一定程度上为其提升了市场认可度。一名福州业内人士告诉见地君，两家合作后，产品频获市场赞誉，甚至要优于融侨之前自己建房子的口碑。“以福州为例，双方当年的合作是到江南水都项目为止，一半是合作期建的，一半是分家后融侨继续建的。这个小区的业主在卖二手房时，还会特别强调这是在合作期间建的。”
基于合作协议，金辉与融侨共同投资了19家房地产公司。不过，目前在股权和董监高的任命上，已经看不到双方合作过的痕迹了。
珠三角“补位” 完善环一线大都市圈
独立后，金辉依然保持着快速扩张的节奏，尤其是在扩充土地储备上，频频在公开市场上以高溢价夺地，甚至在一段时间内，有“举牌杀手”之称。
不过，直到2015年9月末，金辉拥有的500万平方米建筑面积的土储，仍大多分布在二三线城市，其中华东、成渝地区土储占比超过八成：苏州、淮安、连云港等在内华东地区占比60.42%，重庆、成都在内西南地区占比20.96%，沈阳在内华北地区8.34%，福州在内东南地区7.18%。
2016是金辉的转折年，不仅将净利率、资金流动比率和速动比率提升到行业平均水平，还实现了“双一千”，即土地储备货值超过1000亿元，面积超过1000万平方米。也就是说，仅一年的时间，金辉的土储就翻了一番。而且主要分布在福州、重庆、西安、苏州等二线核心城市，并新进驻杭州。
2017年1月，金辉发布年报称，目前已完成从二三线城市向一线城市重心转移的目标，优先布局二线城市，保持一线进驻城市的深耕。
此次进入佛山，不仅出于完善环一线大都市圈的打算，更是剑指珠三角布局。“明年珠三角货值要达到200亿。”李勇透露，未来金辉在珠三角将以广州和深圳两个城市为重心，在广佛、临深片区做好长中短期的房地产项目储备。
华南城市研究院副院长许学锋向见地君表示，在调控的大势下，大房企往往不敢激进，也留给一些中小房企趁机进取的空间。“金辉在这个时候进入珠三角，虽然拿到的是高价的入场券，但房地产是周期性行业，保守估计3-4年后就会迎来比较好的发展时机。”
一线及周边城市的布局，纵然可以迅速提升市场占有率，但同时也充满挑战。对于金辉来说，为降低进入的难度和风险，将会主要瞄准需求外溢的地方。比如在广州，金辉更看好外围产业聚集区：增城、南沙和花都。
“广州房价长期以来是被低估的，未来受到省会城市扩大规模和粤港澳大湾区规划的影响，广州会有更多的产业落地，比如上述三个区域就承载着产业和人口外扩的巨大机会。”李勇表示。
粤港澳大湾区指的是包括广佛在内的9市和香港、澳门形成的城市群。就在金辉拿下佛山第二块商住地当天，香港特区行政长官梁振英正率团在佛山考察，并与当地党政领导干部讨论佛港在经济、社会、文化上全方位合作的可能性。
不过，广州社科院研究院彭澎指出，粤港澳大湾区的规划离真正出台还有一段时间，现在带来的只是概念红利，至于真正要落实到某个具体区域，进行产业调整、制度一体化、交通设施建设等等，还要再等下一轮。
“只有等整个产业和交通平台建立起来后，才可能谈对房地产市场有较大的利好空间。”许学锋表示。
在克而瑞发布的2016年房企流量金额排行榜中，金辉还在TOP50外徘徊，到了2017年第一季度，金辉就迅速跃升至第37位。这家雄心勃勃的闽企给自己定下的目标是，两到三年内实现销售总额1000亿，资产规模1000亿的突破。粗略计算可知，金辉的目标指向未来每年50%-80%的增长率。
在优质土地资源越来越稀缺、价格也越来越高的今天，如何合理补充土储，将决定企业未来的生存状态和利润水平。年报显示，金辉2016年经营活动产生的现金流净额比2015年同期减少了一半，主要原因是年度项目开发投入扩大以及土地款支出、工程款支出增加。
为解决这样的问题，与金辉“同乡”的闽企，不少已开始驰骋在并购市场上。李勇亦承认，并购方面，金辉还在探索阶段。
据了解，金辉对珠三角项目的净利率要求是12%以上，粗略推算，毛利率要达到24%以上。但广发证券数据显示，同期招拍挂渠道获取的项目平均毛利仅16.4%。
由此可见，金辉要想打“持久战”，除了要继续调整土储结构，还需探索多元化的拿地方式，来降低拿地成本。
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