去年,好评与差评扒过丽春湖院子的合院,以及西府大院的平层,有兴趣的亲们可以戳来看看。
本期,评论君要扒一扒位于北京昌平最热门的板块——南邵地铁站的泰禾昌平拾景园,主打叠拼别墅。
最近几天,样板间刚刚开放。拾景园是泰禾在北京昌平的加码之作,正处于开盘前的造势推广期,这份热腾腾的独立测评,希望有助于你作出自己的决定。
全文约3000字,阅读大约需要8分钟。
核心观点
项目地铁红利明显,从售楼处到南邵地铁站,步行大概只需要五分钟的时间,并且昌平线向南可直达西二旗,位置和交通条件非常适合在海淀区工作的码农群体。
一期产品包括平层与叠拼,平层数量很少,主要以叠拼为主。所有产品均带装修交付,包括属于赠送部分的花园和地下空间,在市场上比较少见,但地下空间要玩好了,还得靠业主自己改造。
平层样板间做了139平的四居,布局偏功能性,是典型的中产实用户型。叠拼样板间只做了下叠边户,中间户可能会面临和金茂府类似的采光问题,上叠坡屋顶和中叠北花园的设计很走心。
周边环境还不错,能感受到新城的氛围,生活配套亟待建设,不过好在泰禾本身配有泰禾广场和底商,交付后,或许能够缓解片区内配套相对缺乏的尴尬。
壹 | First
拾景园位于北京昌平南邵地铁站不到300米处,出站就能看到大面积围挡,很难无视拾景园的存在,它几乎已经成为南邵板块声音最响的一个项目。
南邵是个什么鬼呢?
项目区位
区域成名于2013年,当时已有侧重改善的金科廊桥水岸在售。
后来又有面向刚需的路劲世界城,以及面向刚需刚改的北京风景入市,这个区域在北京的存在感越来越足。
风口上总有猪在跳舞。2015年,刚需产品中国铁建青秀尚城入市,虽未做大规模宣传,却在很短的时间内售罄。
伴随着这几个项目的逐步入市与交房,南邵从被认知到被认可,已经成为京北客群买房一定要考虑的区域之一。
项目区位
但南邵区域的客群有极强的地缘性,这种地缘性首先缘于,该区域位于北六环,距离市中心较远,不具备全面覆盖的可能。
然而还有另一个原因,这里是大中关村概念辐射区,同时也是未来科技城、西二旗软件园辐射区,而昌平线打通了南邵与西二旗的链接。
所以,无论是首套还是改善,众多码农都将眼光瞄准到南邵片区。
项目周边
实地走访时,确实能感觉到新城的氛围,目之所及,是一些已经落成的新小区,感觉未来会是一个以居住、休闲为主的区域。
不过,当下的配套和区域环境都亟待建设。泰禾本身配有较大面积的泰禾广场和底商,交付后,能够缓解暂时没有配套的尴尬。
贰 | Second
本期测评主力拾景园,则主打叠墅,并配有少量的平层产品。
其中,平层产品为面积90-140平的两居-四居,叠墅户型的面积则在210-480平,从产品和面积段上看,都是明显侧重改善的。
项目信息
评论君打听到,拾景园首期入市,仅有198套房源。
园林示范区和样板间都已经开放,多重园林景致和新中式的风格,在拾景园得到延续。
北京的春夏之交,实景园林呈现出的视觉效果很不错,泰禾的氛围营造,已经是开发商屡试不爽的技巧与卖点。
园林实景
不得不说,园林打造是泰禾的强项,评论君在之前的测评文章曾多次提到,这次就不再不多言,只谈产品:
1、平层139平户型,整体面宽10.8米,进深14米,比例关系不错。
玄关将两大功能区分开,北侧为餐厅、厨房家居生活区;南侧为客厅休闲区,南北通透区划明确,在日后的使用上会比较舒适。
厨房是典型的「U」字设计,留出的操作空间很大,功能性很强。
这个户型较为常见,是比较套路的一种户型。光看设计图,你不会对它有太强的独特记忆点。
2、在139平的空间内放下四个居室,其中两间还是南向套房,这样的设计相当实惠,评论君预测会比较适合刚改的胃口。
不过,这样一来,西向和北向的次卧就会遭到挤压,目测两个卧室的大小也就8-9平,摆下一张1.5米或1.8米床之后,剩余空间就比较有限了。
样板间-叠拼花园
与平层相比,叠拼倒有几个让评论君觉得很赞的设计,大概是因为拾景园把重心放到了叠拼产品上了吧。
1、一般来讲,下叠因为有花园以及地下空间的赠送,而被更多人喜欢。但拾景园中叠居然做到了同样的效果。
评论君发现,项目为中叠的户型设计了北向的入户花园,地下也有两层超大空间可以利用,一下就多出近200平的面积,很难不让人心动。
不得不说,这个创意设计,一下子让拾景园站到了一个制高点上。
2、上叠坡屋顶的处理也很赞,上叠阁楼层的坡屋顶,一旦高度过低,在空间利用上就很尴尬。这几乎是所有叠拼产品必须面临的一个考验。
拾景园的做法是,在上叠的二层之上,阁楼层另设。也就是说,拾景园的上叠其实是2.5层的设计。
这样上叠二层的空间就不会受到坡屋顶的挤压,阁楼层又可作为赠送空间给业主,相当讨巧。
样板间-叠拼
3、样板间展示的是下叠边户,四室全套房的设计,三间卧室南向采光,配合宽敞的窗户,现场感觉很不错,卧室的舒适度被放到了很重要的位置。
不过,拾景园可能面临和北京金茂府同样的进深问题。从户型图上看,下叠餐客厅的进深大概有10米。在这块空间内,端户有南向和东向的透光区,中叠可能只有南向窗,需要特别留意。
在看了众多叠拼项目后,评论君发现,各家开发商在产品设计上,似乎也有所侧重,如果说金茂和泰禾是一个系列,那万科翡翠系又是不同派别。
有机会评论君可以详细扒一下,相信会发现一些有趣的规律。
样板间-叠拼
4、地下空间被隔成两层,每层的层高大概3.6米,样板间的呈现比较朴实,没有做挑空也没有炫技。
据置业顾问讲,拾景园的地下空间也是带装修交付,不过只对地面、墙面和吊顶进行处理,后期的规划和隔断需要业主自己动手。
实际上,样板间也没有做太多隔断,这使整个空间看起来很宽敞,很奢侈。稍稍有些遗憾的是,无论边户还是中间户,都只有一个采光井,会有些压光。
叁 | Third
目前项目还没有正式公布售价,但这并不妨碍评论君先扒一下拾景园的成本。
项目首期销售的地块,最初由龙湖联合体摘得,龙湖退出开发后,泰禾以股权合作的方式介入地块开发。
在泰禾介入以前,2015年10月份,龙湖联合体以14.25亿摘得该南邵07地块,为了方便测算,评论君便以此为标准测算成本。
表格中楼面价、计容建面、主体建筑、安装工程、内装工程都为变量,会随着项目不同而调整。
净利率为零时的售价,最接近项目的成本价。
特别提醒:本表为项目一期测算成本,不包含二期。
1、评论君查到,南邵07地块的折合楼面价在2.75万/平,在当时的六环外,这个楼面价也是面粉贵过面包的典型。
2、地块总建筑面积约12万方,不过刨除需配建的公租房以及商业后,剩余可开发的住宅体量并不大,大概在4万方左右。所以一期可贡献的房源并不多,只有198套。
3、我们再来看下建安成本,按照建筑形态,主体建筑的成本大概在3500元/平,不过考虑到项目叠拼半卖半送的赠送率,实际数字可能要在5000元/平以上。
4、项目精装交付,地面多为石材,墙面的处理则比较多元,整体风格比较偏中性。不过,拾景园的装修成本应该不会超过西府大院。
整体测算下来,成本价约为4.2万/平。
实际上,在项目拿地时,就有机构预测项目的售价会在4万/平以上,与「好评与差评」不谋而合。
接下来项目以何种价格出货,就看建委的批证情况了。
肆 | Forth
开年以来,调控政策接踵而来,以土地市场为切入口,从根本处调控住宅的供应,是这一轮调控中最狠的利器。
由于地块属性越来越复杂,配建公租房、自住房,甚至从去年年底出现的自持现象,都让地块属性没有那么纯粹。
这导致每个出让的地块中,纯商品住宅比例极小,再加上70/90政策重新面世,使得这极小的面积只能打造小户型产品。
而京北六环供应带上,新项目本就不多,适合改善的住宅更是寥寥可数。
南邵虽陆续有新项目面市,但是目前在售的仅有拾景园、北京风景,以及正在酝酿中的招商南邵地块。
对比情况
北京风景在售主力户型为125-150平米三居-四居,面向改善类客群。
招商在该地块很可能倾向于做大面积的洋房类产品,然而,尴尬的是招商地块执行70/90政策,则意味着小户型必然是主力产品。
一方面供应少、一方面大户型难做,从这个层面来讲,刨除限价,拾景园的定位和入市时机都还不错。
据评论君了解到的情况,不出意外,项目销路应该会很好,希望大家都能买到房。
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