关于中国的房地产历来就有“泡沫何时破”的声音，有人是自始至终唱空到底，有人是心怀畏惧精神前行，有人则看透这背后土地制度的“中国特色”索性与泡沫共舞。当这“泡沫”越吹越大，越接近任何可参照的国际上限，越背离实体经济的走势，就越是会令人担忧，很多人开始想象泡沫破灭的那天会如何收场，却大概没有多少人会想象到如今的局面：一个从极度过热的市场迅速冰冻的市场，价格依然坚挺，却因为各种“限”而一下子把成交给“冻”住了。
作为一个仅新房销售每年就有十几万亿销售额的大产业，房地产业是任何人都不可以忽视的“大池子”，无论你是借助它的动力还是指望从中淘金。就地产商而言，如今可以选择的道路其实不多，大约就三条：1、继续紧盯一线城市可销售的地块，结果必然是地王，产品必然是豪宅，就需要考虑怎样的产品才能令这样的人群买单；2、往二、三甚至四线城市转移，需要押宝哪个城市是被低估的，哪个城市还有去库存的机会；3、进入相对好拿的地块（比如产业园区、特色小镇等），可以解决来料生产问题，却被迫进入持有环节，如何运营和如何退出就成了必须考虑的问题。
据说速冻之后影响最大的一个行业是房地产过户环节的各种中介，北上广深的这类人群已经进入休假状态。对于中国的地产商而言，但凡能销售，哪怕是“以租代售”的类销售，也是习惯的舒适区。可是如今的政策调控几乎是把可以变通的招全部堵死（比如万科那个全自持住宅地块，刚刚和小米达成一个整体合作方案，这边政策就出台了，租约最多只能签十年！），也就是说一旦你选择了去拿全自持地块，就必须真的去考虑持有期间长现金流，而再不能指望快进快出的套现。
持有物业能干啥？去做商业地产吗？有没有看到5月4日刚刚开业的上海兴业太古汇？这个网上预热极为充分众目瞩目的网红项目，居然以不到不到20%的开业率示人。“黄金地段+成熟运营团队+网红业态”这三个必杀技都换不来一个成功的保障，还不要说那些实体商业们的关店潮，你半路出家的能保证做的更好？去做养老地产？国外那么成熟的金融市场都没有几个赢利的案例，国内有哪家可以说自己是保赚不赔的？去做产业地产或者说特色小镇？如果你想象的对标是华夏幸福模式，那么对不起，未来“雄安”模式才是主流，因为房子必须是“住”的！哪能允许你借题材“炒”房！
是不是就没辙了？非也!个人以为这次才是真正的大洗牌，是一次“加专业门槛”的大洗牌，对中国的房地产行业应该是好事。在这样的一个被迫“长跑”的考验下，房地产正在分解成三种各自独立又关联属性：产业承载属性、空间功能属性和金融资产属性。这三块原来是融为一体的，现在却因为对应的专业要求不同和资金来源不同而发生分解。于是房地产商就会出现分化：一类成了专业的产业运营商（比如最好的商业地产运营商其实是零售运营商，最好的养老地产运营商其实是养老产业运营商，最好的小镇运营商其实是旅游度假产品运营商）；一类就会变成专业的产品建造商（最典型的莫过于蓝城）；还有一类就会是地产投资基金，和原来大多数做债权融资的地产基金不同，如今的地产基金主流应该是做长期资产的持有者，通过资产证券化来实现退出。
也许是因为惯性太大，我们看到即使这样速冻的市场也没影响到开发商们拿地的热情，即使都不知道如何去解题开发商们还是争先恐后的“抢”着全自持地块。不过只要还是市场行为，理性总是会回归，我们就看到在北京的商办用地的土拍市场上，水温明显开始下降，楼面1万出头的土地终于开始出现！这就是在“商住”严打之后出现的理性结果。当一切散售的可能都被堵住，资产价格也就开始回归到它正常的估值逻辑：预期收益决定资产现值。
这样的速冻何时到头？我知道会有很多人习惯用之前的调控逻辑来理解如今的调控，会愿意去赌调控松动后的“大反弹”。但是恐怕他们会失望，赌的越大的输的会越惨，有没有想过如果还是历史的套路，会是这样的出牌？速冻也许会是最好的一种解决办法，兵不血刃的回收了流动性，置换了底牌。不知不觉中，你会突然发现这个行业的规则都在变，先知者已在彼岸，后知者只好买单出局。
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