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by 雾满拦江
引言 在地产白银十年，如何在拿地规则多变、拿地成本巨大、拿地要求严格、自持比例提高的环境下，如何通过设计优化，控制基本建设成本、提高销售总价、提高去化速度，是我们成本地产人迫切需要解决的一难题。
本文通过丽湖馨居地产的设计策划案例来解一解这个难题。
1.1 丽湖馨居地产项目地块情况
该项目土地出让价格约21亿人民币，总计50万平方米，土地价格平均成本约4000元/m2，分121地块(01-01、02)，122地块(01-03、04)，如图1红线方框所示。
图1 项目交通区位图
1.2 丽湖馨居地产项目业态
对于该项目来说，确定不同业态的比例及建筑形式的区位分布，是项目策划的一个关键点。采用优缺点列举法进行项目方案分析，确定各个地块业态的优点，如表1所示：
表1 项目业态方案分析
建筑寿命周期(LCC)是指工程产品从研究开发、设计、建造、使用直到报废所经历的全部时间。在工程寿命周期成本构成，主要有以下三个方面：
①经济成本：是指工程项目从项目构思到项目建成投入使用直至工程寿命终结全过程所发生的一切可直接体现为资金耗费的投入的总和，包括建设成本和使用成本。
②环境成本：根据国际标准化组织环境管理体系（ISO 14000）精神，工程寿命周期环境成本是指工程产品系列在其全寿命周期内对于环境的潜在和显在的不利影响。
③社会成本：工程寿命周期社会成本指工程产品在从项目构思、产品建成投入使用至报废不堪再用全过程中对社会的不利影响。
由于环境成本与社会成本一般难以定量化，地产行业建筑寿命周期成本指的是经济成本，即建设成本和使用成本。建筑寿命周期（LCC）包括设计阶段、施工阶段和使用阶段。典型寿命周期成本状态如图2所示，寿命周期成本构成体系如图3所示。
图2 典型寿命周期成本状态
图3 寿命周期成本构成体系
实践证明，在项目全寿命周期成本中，约70%的项目总成本费用在设计阶就已确定。这是因为虽说项目的实际成本主要发生在施工阶段，但在设计阶段，项目的方案设计和施工图设计一旦确定，清单随之确定，整个项目总成本就基本确定了。随着设计工作的深入，这种影响逐渐降低。
所以设计优化，尤其是策划阶段的优化，不仅仅是优化建筑外形，优化结构，更是对于整个项目降低成本、提高盈利、盘活资产重要的一环。建筑设计是开发项目管理中重要一环，项目能否保质保量地完成，不仅仅取决于施工阶段，在很大程度上取决于设计的优劣，建筑设计是否可行、设计内容是否到位、相关专业是否协调都会影响到项目成本、甚至直接影响到项目必要功能的实现；同时建筑设计具有重大意义。下面通过案例分析讨论，在满足政府相关规划及容积率的情况下，通过好的方案设计，提高建筑产品的附加值。
4.1 研究对象
丽湖馨居121地块的O1C地块，位于梨双公路旁，距离地铁站约200米，属于新兴的商业区域，01C地块要求：商业金融建筑面积42000m2，建设限高为35米，配套公建面积1600m2，由于该地块为01地块的最后一期，所欠缺的规划上的人防面积、车位数量均需要在该地块内落实，所以选择01C地块建设项目规划设计方案研究对象，并对其进行价值分析。
4.2 项目功能成本分析
通过成本分析法，通过定量分析确定该地块内的建筑设计类型，从而得到最大价值的项目规划设计。
4.2.1 原设计方案分析：
4座办公楼，每座办公楼层高5.1米，顶层层高4.4米，每层1296m2，合计总36288m2，4座小型商业楼，建筑面积合计5712m2。
①初步计算出销售总价M1：
按照市场行情和分析周边销售情况，办公楼的销售价格为1.1万元/m2，独立商业房的销售价格为1.9万元/m2，可以初步计算出原设计方案的销售总价M1如表2所示。
表2 原设计方案项目销售收入分析M1
②初步计算项目总建设成本M2：
按照目标成本初步计算项目总建设成本M2如表3所示。
表3 原设计方案项目建设成本分析M2
③计算项目毛利润M：
M=M1-M2=7083.94(万元)
4.2.2 新设计方案分析：
在满足政府相关规划及容积率的情况下，结合价值工程，在基本建设成本相差不大的情况下，加大高价值产品的数量，从而提高该地块项目的价值工程，新的设计方案如下:
设计4栋酒店式公寓，商住两用，一、二层设置为商业，三层至七层为酒店式公寓。一层、二层层高6米，一层、二层面积皆为5184m2；三层至六层层高为4.8米(可以自行搭建阁楼及LOFT公寓的户型)，每层面积为5184m2，共20736m2，七层层高为3.4米，面积为5184m2。设计一栋独立商业楼，面积为5712m2，人防车库4000m2，配套公建1500m2。原设计地下车库面积为4000m2，增加地下车库面积为4000m2，合计建设地下面积为8000m2。
①初步计算出销售总价M1：
按照市场行情和分析周边销售情况，4.8米层高的公寓楼销售价格为1.2万元/m2，3米层高的公寓楼销售价格为1.2万元/m2，独立商业房的销售价格为1.9万元/m2，底商一层的销售价格为1.9万元/m2，底商二层的销售价格为1.4万元/m2，可以初步计算出新设计方案的销售总价M1如表4所示。
表4 新设计方案项目销售总价分析M1
②初步计算项目总建设成本M2：
表5 新设计方案项目建设总成本分析M2
③计算项目毛利润M：
M=M1-M2=10447.54(万元)
4.3 方案评价及分析总结
由上面的分析可以看出，通过增加业态，增加地下车库面积，丰富产品的类型，在基本保持原来的基本建设成本不变的情况，增加了项目的销售收入，盘活项目资产。
在地产白银十年，在拿地规则多变，拿地成本巨大，而政府规划对于商业、租赁高自持等高要求之下，我们需要通过设计优化，控制基本建设成本、提高销售收入。我们有四种设计优化的思路：
①以项目的价值为导向，通过详细的市场调研，增加价值高、容易出售业态的面积，例如公寓。
②丰富业态，将纯办公调整为商住两用的综合业态，讲纯住宅小区调整为业态配套丰富的小镇。
③在满足政府规划要求下，增加了停车位的数量、配套特色商铺，提高商业价值。
④在基本建设成本相同的情况下，最大限度地增加产品的附加值，例如增加优质配套幼儿园，提升物业水平等。
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