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上海君澜律师事务所 陈来悯律师
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from 张彤、休伯特·兰佩萨德《发现你的蓝海》
幕墙工程是建筑物的外护围，通常称为“建筑外衣”，基本决定了整个建筑的外立面效果，被建筑师和开发商视为重中之重。而幕墙工程的专业性强、技术复杂，幕墙工程的成本控制问题日益突显。
本文主要针对应用范围最广的玻璃幕墙进行案例分析，通过2017年某超高层综合体项目（主要指标515元/地上建筑面积），介绍幕墙成本的六大影响因素，希望能给同行些许参考和借鉴。
1．专业人员缺乏
幕墙专业相对于其他工程专业来说是比较稀缺，多数地产公司没有专职幕墙专业人员，一些大中型地产企业也只在集团层面有1~2专司幕墙专业，客观上存着不能在前期设计阶段很好的把控幕墙建造成本的情况。
2．后期变更较多
由于幕墙与其他专业的搭界较多，在设计阶段难以协调幕墙与总平、土建、装修、机电、泛光照明等专业的配合，在后期造成不必要的变更或返工等无效成本，这是任何开发商都不愿意看到却又难以避免的情况。
3．效果往往重于成本
建筑师考虑建筑效果，而在设计过程中忽略了限额设计；而造价师从成本的角度考虑问题，却忽略幕墙工程对外立面效果、质量、安全的影响。在实践中，往往对效果的追求超出了对成本管控的要求，两者的矛盾性通常会超出统一性。
1. 案例概况
· 时 间：2017年
· 城 市：成都市
· 建筑面积：总建筑面积约19万m2，其中地上约14万m2
· 幕墙面积：约56,550m2
· 幕墙高度：约188m
· 结构形式：主楼框架-核心筒结构；裙楼框架剪力墙结构
· 塔楼幕墙类型：大面竖明横隐玻璃幕墙（单元幕墙），十九层酒店大堂横 明竖隐玻璃幕墙（框架幕墙）
· 裙楼幕墙类型：大面横明竖隐玻璃幕墙、装饰彩釉横明竖隐玻璃幕墙、背栓石材幕墙（双色）、雨棚、门厅等
· 设计使用年限：50年
· 主要性能等级：空气渗透3级、雨水渗漏2级、抗风压、2级，平面内变形3级
2. 影响玻璃幕墙成本的主要因素
目前，玻璃幕墙每平方米造价大多700～1200元左右，而影响幕墙造价的主要因素有这样4项：幕墙的结构形式、主要材料的外立面品种规格、风荷载大小、幕墙高度等，除此之外，幕墙顾问的选择、幕墙的构件形式、其分项工程对幕墙造价也会起到非常关键的作用。
2.1 结构形式对造价的影响
幕墙结构形式是影响幕墙造价的最重要的因素之一，同种结构形式的幕墙因材料、高度、分格尺寸的差异，其综合单价相差也很大。
当使用材料、幕墙高度、风荷载大小、玻璃板块尺寸相近时，造价通常由低至高顺序为：明框＜半隐框＜隐框＜6米以内的全玻＜点支式≤大跨度的全玻幕墙（玻璃肋驳接形式）。
本项目采用的是半隐框幕墙形式。
2.2 构件形式对造价的影响
根据构件形式，幕墙可分为两类：框架式幕墙、单元式幕墙。总体说来，单元式比框架式幕墙的造价高出20%~30%，价格差异主要体现工厂化加工制作、现场施工组织措施上。
本项目的幕墙构件形式：
· 裙楼部分：主要采用框架式幕墙；
· 塔楼部分：主要采用单元式幕墙。
下表可以详细了解框架式幕墙与单元式幕墙的综合单价差异：
2.3 主要材料的品种规格对造价的影响
不同幕墙结构形式和构件形式，主材造价占比各不相同，本项目是半隐框幕墙，占比最高的两项是型材、玻璃，合计占比56%。
2.3.1 铝型材及表面处理方式
根据行业数据，铝型材及表面处理费用约占幕墙单价的20～30%，单方含量约为7～12kg/m2，而不同表面处理方式的铝型材价格相差也很大。
本项目采用效果最好的氟碳喷涂方式。
2.3.2 玻璃的品种和规格
影响玻璃价格的因素比较多，大体存在以下7大主要因素：
除以上7大因素之外，玻璃厂家也会根据客户所提出的充氩气、超白玻、自洁净等要求另计费用。
和普通浮法玻璃相比，超白浮法玻璃生产工艺难度较高。超白玻是一种高透过率的低铁玻璃，透过率在91%以上、含铁量低于120ppm，也称低铁玻璃，是一种高品质、多功能的新型高档玻璃。
在充分保证建筑幕墙效果的前提下，本项目选用的玻璃产品配置详见下表。
2.4 幕墙高度、风荷载、分格尺寸对造价的影响
幕墙造价会随着高度、风荷载、分格尺寸的变大而增加。风荷载的大小与幕墙高度成正相关特性；风荷载越大则会增大铝型材截面尺寸、厚度，增大钢桁架截面高度、型材断面、壁厚以及索杆的直径，同时也增大了玻璃厚度。但是，又因为型材截面、桁架布置、板块分格会受到建筑设计的诸多限制，需要进行多方案测算对比分析，才能判断对造价的影响程度。
2.5 幕墙顾问的选择对造价的影响
选择一家同类项目经验丰富、具有相关或相似经历的幕墙顾问就显得至关重要。由于幕墙工程的专业性强、技术复杂且涉及到建筑外立面的美观，而大多数公司缺乏幕墙专业人士，因而通常会聘请幕墙专项顾问。
在本项目幕墙顾问的招标文件中，除了对公司、业绩、团队专业性等指标做出了规定，还对限额设计标准提出明确要求并设置奖惩条款，同时要求幕墙顾问提供初步概算表并提前考虑一些优化措施供业主参考。最终该项目幕墙成本控制在限额设计目标范围内，并略有节余。
由上表可知该超高层项目的幕墙工程指标数据：
· 幕墙面积系数：0.40
· 幕墙平方单价：1274元/m2，其中：
框架式玻璃幕墙 984元/m2
单元式玻璃幕墙1265元/m2
· 幕墙成本指标：515元/m2（按地上建筑面积）
2.6 外立面其他分项工程的影响
由于外立面的泛光、LED屏、广告灯箱等分项工程对建筑幕墙会造成很大的影响，方案设计阶段，其它立面分项设计单位应同步配合进行这些专项设计，及时提供给幕墙顾问相关设计图纸，避免以后因图纸变化造成的返工和无效成本的发生。
该项目的外立面面积系数为0.40，幕墙工程的成本指标为515元/地上建筑面积，整体项目的幕墙综合单价：1274元/m2，其中大面框架式玻璃幕墙综合单价984元/m2、大面单元式玻璃幕墙综合单价1265元/m2。
通过这个超高层项目案例，我们逐一分析了幕墙结构形式、构件形式、主要材料、幕墙高度/风荷载/分格尺寸、幕墙顾问、外立面其他工程这六大因素对幕墙成本的影响。这些影响因素即是进行幕墙工程成本控制的关键对象。
在本案例中，项目设计与成本积极配合，在项目前期对当地市场价格进行充分调查，讨论并采取相应的技术措施及预备优化方案，尽可能的将成本优化措施落实在方案设计阶段、落到实处，最终取得了较好的控制效果。
参考文献：
[1] 俞红芳 浅析玻璃幕墙造价分析.《城市建设理论研究:电子版》.2012.
[2] 张宏图 浅谈玻璃幕墙工程的造价分析.《商品与质量》.2017.
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