大家好，「好评与差评」项目测评，正式开业啦。
今年北京的新年大事件，无疑是新机场的即将投入使用，我们也就追随新机场的脚步，新年首测选择从南城新盘开始。
测评主角，是大兴金茂悦，无独有偶，单说北京市场，这已经是金茂悦系列的第三次亮相。
先前，亚奥和亦庄的落地产品，给金茂悦系列打上「精装与科技」的标签。大兴金茂悦究竟是延续，突破，还是带来新的产品涂装？
贰丨Second
测评产品，地段先行。
大兴金茂悦位于大兴区南中轴路，魏善庄片区。北京城最近的几个大动作，新机场落地大兴，通州崛起，城市热点也逐渐往南城转移。
区位示意图，项目旁边有大体量的住宅群
交通配套方面，大兴金茂悦自驾通勤很有优势，紧邻项目的南中轴路，作为新机场的硬性配套，势必升级为双向八车道。
而南中轴路搭配京开，京台，新机场三条高速，让大兴金茂悦不论是上四五环，还是去新机场，都带来了不错的通达度。
但公共交通，会稍弱一些。目前出行还是依仗自驾和公交车，整个魏善庄片区，地铁还需等待远期规划。
现有的天宫院站，在大兴金茂悦的约10km的位置。而规划中新机场线最近的地铁站，磁各庄站，到项目也要大约5km。
综合来说，大兴金茂悦的交通配套要分化评分，对于开车通勤的客户，可以给8分，对于公共交通出行的客户，便捷程度一般。
教育配套方面，大兴金茂悦的3km可达圈内，有魏善庄第一中心幼儿园和小学、芦垡小学等学校，如果对学校没有要求，现有资源基本及格。
现有的商业配套尚未到位，大型商场还依仗西红门或者天宫院或者黄村商圈，但从规划看，一公里内，配备了2.4万㎡的商业。
目前来看，大兴金茂悦的区位配套优势不大，这一点在它匹配的低限价里，得到了真实反映，因此置业者需要做好充分心理准备。
龙湖时代天街
但对魏善庄未来的前景，评论君观察到两点细节：
第一，魏善庄片区征拆进展不错，毛地基本转化成熟地。
第二，片区内住宅包括金茂悦，中海云熙及共有产权房和安置房，有个共性：体量都很大。
这意味着片区内征拆顺利，政府拿到足够的熟地后，就可以为大体量住宅，提供所需要的配套，片区潜力的成长还是值得期待的。
只不过需要时间去消化。
叁丨Third
具体产品上，大兴金茂悦占地5.4万㎡，建筑体量11.1万㎡，共有14个楼栋，1230套房源，户型区间在74㎡到104㎡之间。
项目东侧是中海云熙，同天拿地，限价相同，指标类似，注定是一对短兵相接的竞品街坊，意向购房者免不了把两者做对比。
所以，这次测评也会重点比对两个项目的产品的逻辑，讲真，评论君对金茂悦和中海云熙如何用产品讨好购房者，也非常期待。
先说中海云熙，占地4万㎡，体量8.7万㎡，户型都是90㎡以下的小户型，89㎡跟76㎡是主力。
中海云熙「爆款户型」+「光速开盘」的招数很明显，项目去年12月率先开拿出盘400套房源，卖的最好的是89㎡三居。
南向客厅左右各带一卧室，三面宽，双卧朝南，带双卫，典型的飞机户型。
很显然，中海尝到瀛海府爆款神户型，带来的甜头之后，准备在中海云熙再试一次，这一次市场也给了正面反馈。
侧向看中海沙盘，可以看到两栋显眼的东西向楼盘
不过，由于地块限制，89㎡的大面宽户型的出现，是需要在社区规划上，作出牺牲的。
观察云熙的沙盘会发现，大面宽户型的出现，让社区呈现出横向线条肌理，使得社区无法营造中庭园林空间，因而社区感会有所缺失。
此外为了凑足容积率，不得已加入东西向楼栋，这部分楼栋的居住舒适度自然会大打折扣，中海给出的解决方案也很直接：低价。
从居住舒适性的角度，评论君不是很建议买这些楼栋，但预算紧张的刚需，却很吃这一套，优势户型打知名度，边角料低价处理，操作非常溜。
金茂悦户型分布情况，所有楼栋都是南北排布，社区感会非常好
在中海面前，金茂的做法也很讨巧：把竞争标准线提高1米。
整个看下来，从沙盘表现，到优势户型定位，以及装修增配，金茂悦表现出的气质，很符合对品质有点小要求，但预算又不太充裕的群体。
金茂悦户型里面最值得一提的是104㎡四居，这个面积段做四居在北京很少见，评论君猜测，这应该是金茂狙击中海89㎡三居的强力武器。
金茂104㎡的四居，避开了中海整盘都是90㎡以下的小户型刚需战场，目标客户，放在了南城的改善需求群体。
104㎡户型图
客厅面宽3.6米，主卧面宽3.2米，指标够用，四居双卧朝南，带双卫，功能空间完备。这注定在空间尺度上，会显得集约。
但总价不过400万左右，性价比还是很能打的。
另外，大兴金茂悦还有88㎡三居、80㎡2+1户型，以及76㎡两居，一并简单说下。
88㎡户型图
88㎡户型，是市面上常见的布局结构，南向主卧客厅面宽3.6米，卧室面宽3.4米，对于预算低但三房有刚性需求来说，也还能接受。
74㎡户型图
项目74㎡的两居户型方正，空间利用率高，优点在主卧空间宽敞，缺点在卫生间在入户门旁边。
但小户型的卖点，从来都是在于总价和首付款均低，评论君猜测，这款低总价带装修，还送中央空调和新风的小户型，销路可能比想象的要好。
80㎡户型图
80㎡属于非典型性L形户型。
一个房间单独凸起，不会产生鸡肋的走廊空间，北向的客厅，如果搭配不错的楼层和窗景，还是能达到入手标准的。
肆丨Fourth
在产品装修上，中海云熙是毛坯交付，金茂悦是精装修交付，赠送新风系统跟中央空调，明显想在品质和性价比上拔高。
在去年的限竞房市场上，评论君印象中，精装交付配新风跟中央空调的，两只手绝对数的过来。
官方样板间效果图，客厅硬装简洁
除了要跟中海云熙打差异化之外，评论君猜测，按照土地出让规定，金茂悦11万㎡的体量，大概率是要做装配式全装修的。
既然要做全装修，干脆就升级成精装交付，算是给购房者送福利了。
金茂依靠「府系」这一金字招牌，在市场斩获了一批忠粉，按照以往经验，金茂做装修的品质，还是可圈可点的。
金茂悦的户型设计基本都保障了主卧的空间
评论君现场看到，精装修的品质及格，如果不挑剔的话，拎包入住也完全OK。
现场评论君还看到小米智能家居的相关宣传，销售告诉评论君，和小米智能家居的合作，属于选配项目，费用自付，业主自愿。
既然是合作，估计会比自己网购要划算一些，当然这是后话了。
沙盘体现的社区感还不错
另外，金茂悦的社区感，要比中海云熙好很多，楼栋做到全南北向的排布，配有环形跑道，儿童活动区，老人活动区，还配建了一个幼儿园。
大户型和改善户型占比较大的小区，社区感的重要性很关键。
楼间距的数据，也应证了社区的尺度
因为改善户型的老人小孩，比刚需社区多，社区使用率高，好的社区带来的幸福感会倍增。
最后综合评价一下竞品和价格：
1、价格和开盘时间方面，评论君现场了解到，大兴金茂悦的开盘时间会在春节过完之后。单价在3.7万左右（带装修）。也就是说，400万左右能买到四居的房源，应该会比较火爆。
2、竞品对比：总结来说，中海云熙的关键词是「刚需神户型」，「低总价」，「社区感差」。
而大兴金茂悦的关键词是「改善神户型」，「性价比」，「社区感棒」，「带装修省心省钱」。
3、竞品的如何选择上，对于在南城工作预算紧张，又不得不买四居的客户，金茂悦的104户型是个非常棒的选择。
对想买三居的客户，评论君会倾向于云熙的神户型，但据说，中海云熙的89㎡神三居，二次开盘价格会有所上浮，所以鹿死谁手并不好说。
剩下两居的面积段，两个项目在户型上，优缺点其实不相上下。
简单来说，如果价格是你唯一在意的，那么中海云熙会更对你胃口，但如果你还有一点点对品质感的要求，就不妨去逛逛金茂了。
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