什么是敏感性分析？
答案就是：在其他因素不改变的前提下，改变某个自变量时，观测因变量相应的变化情况。
这样表述是不是比较抽象，那么我们举个简单的例子。做投资测算的朋友会经常遇到这样的问题：
1、住宅售价每增加1000，内部收益率，净利润这些指标怎么变化？
2、项目平均售价增加到多少时，土增税会发生明显跳档？并且跳档是怎么跳的？
3、遇到自持项目，如长租公寓或商业项目的伙伴，租金每增加100元，入住率会怎样变化？
……
这些问题往往会让我们很头疼。因为它是一个持续性的变化过程，你需要进行大量的运算，可能有的伙伴时间多，觉得没事可以慢慢算。
但是如果不是问一个变量怎么变，而是好几个变量时，如售价每增加1000，建安成本每增加500，那么内部收益率，净利润会发生怎样变化？
这种双变量甚至三变量的问题，这种情况你就没办法手动计算，况且我们也没那么多时间。
这时候，Excel的强大功能就出来了,那就是解救你于水火的——模拟分析运算功能。
首先我们要明确下什么变量是自变量，什么是因变量。
现在假设一个问题，我们看下售价每增加1000，净利润怎么变化？为完成模拟分析，需要给自变量建立一个变化的指引。
如上表，左上方是基础数据，假设是从7000元开始分析，一直拖到表格到19000（见下图），然后我们需要指定因变量。
这里一定要记住，分析的功能它要求我们数据的形式必须严格按照规范来布置，你不能把因变量单元格放在随便其他位置，如果我们的自变量只有一个的情况下，我们的因变量必须放在紧邻它的右上方位置（下图绿色方框）。
然后在单元格输入等号，引用净利润3710，完成这样基本步骤之后，选中自变量和因变量区域，找到菜单栏数据标签——模拟分析——模拟运算表，点开之后会弹出这么一个窗口（见下图）。
接着，在跳出窗口的输入引用列的单元格这里找到基础数据表中售价7000点击确定，这样一个模拟分析就完成了。如下图：
我们看到售价从7000开始，每增加1000，我们的净利润大概上涨是2000万，但因为我们的基础模型是个线性模型，我们的变化都是均等的。
这个只为我们展示了一个基础模型怎么操作。最重要的是我们反过来看下原理。
要进行模拟分析的基本前提，是要有个基础计算模型，来指明售价，利润，成本它们之间的关系，必须有这个基础模型，基于此才能进行一个模拟的推演，这个是很重要的一个基础，你不可能指望模拟分析帮你搞定最基础的运算。
那么学会单变量的模拟分析之后，接下来我们看看怎么进行双变量的模拟分析。
比如售价每上涨1000，单方成本每上涨500，看看销售净利润怎么变化？
假设单方成本从4000开始起步，如下图这样基础框架搭建起来了，现在最重要的一步，我们要为它指明因变量，位置很重要，在下图鼠标位置处。
在这里我们引用销售净利率，点击确定，然后选中整个区域，在菜单栏点击数据标签——模拟分析——模拟运算表，跳出窗口，在引入行的单元格，对应的原始数据在基础表格的单方成本那儿，在引入列的单元格，找到基础表格中的售价，进行引用确定，现在我们就完成了模拟分析。
最后一步就是美化我们的模拟分析。为了让模拟的分析结果更加生动直观，我们可以做一些改进。
首先把中间的数字转化成百分比形式，其次如果我们只想看销售净利率大于20%的组合，那就可以选择菜单栏条件格式——突出显示单元格规格——选择大于，在弹出的窗口内输入20%，点击确定，符合要求的数值就会突出显示。
关于更多地产人Excel的实操遇到的常见问题，如控件的运用，数据透视表，重要运算函数解析等等，可参见课程《地产人专属18堂多维度进阶EXCEL视频课》。
目前已有数千人次学习，另外我们也建立了Excel交流群，工作中各种问题都可以向Emmons老师咨询。扫描下方二维码，快速和Excel大神链接起来。
- End -
联系客服
