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01 项目背景
六安项目为轻重混合项目,由大商业、室外步行街、住宅等业态组成,其中大商业执行购物中心轻资产建造标准B版。大商业总建筑面积145000m2,地下2层,地上4层,立面高度21m,局部影城夹层,夹层层高2.7m。
六安项目外立面选择了“璀璨星辰”主题方案,此方案在标准版立面方案招标阶段测算超支248万,超支比例15.08%。
02 项目优化分析
No.1
索取资料早介入 出图之前砍几处
由于此方案超支严重,所以在索取到方案效果图后,成本立即介入,对设计提出如下优化要求:
1、优化压顶宽度,避免成本浪费
根据建筑平面图可以看出,建筑外轮廓为中间部分凸出8.4m,女儿墙应该平齐外轮廓线;根据效果图图示比例初步判定,压顶铝板宽度应在10m以上,此类设计,纯粹是为了俯视图好看,优化掉之后,对外立面及使用功能不存在任何影响,所以成本提出,重点优化此部位。
2、减小横向出挑,降低展开系数
由于此时只有效果图,无法对出挑距离进行测量,但根据图示的进退关系可以判断,出挑距离相对较大。成本提出:此方案效果为大平面,整体内缩出挑尺寸对立面效果没有太大影响,所以应该提前进行优化。
3、更换背侧铝板,控制幕墙占比
根据轻资产建造标准要求,金属、石材、玻璃幕墙总占比不超过立面面积的55%。可从图示来看,铝板幕墙面积明显超出此比例,所以成本提出:保留正立面铝板造型,对东、南、西立面等非重点部位进行材料优化,建议调整为真石漆或涂料面层。
4、优化外铺造型,降低展开系数
六安项目有些特殊,在大商业西侧,规划有一排自持商铺,而且是分层的敞开外铺,根据调研周边已完工项目得出,分层铺展开系数过大,立面成本非常难控制,而图示造型又非常复杂,明显存在超支风险,所以要求设计提前优化。
No.2
方案测优须全面 确保指标勿漏算
设计移交方案测算图后,经核查,压顶铝板、出挑宽度、东南西立面面层材料均进行了优化,自持商铺部分未进行优化,设计提供概算不超建造标准,总造价1451万元,节余33万元。
但成本根据图纸测算后,测算金额2201万元,超支高达822万余元。分析原因:
1、设计概算中列项不全,如地弹门、层间防火封堵、疏散逃生窗及通道、出挑门头钢结构、女儿墙内侧装饰、栏杆扶手、包柱基层等均未列项,未列项金额约497万元;
2、设计概算中工程量计算不准确,少算工程量金额约219万元;
3、投影面积计算不准确,多算建造成本106万元。针对测算结果,仔细查阅图纸,我们提出了以下几点优化建议:
1. 北立面降低立面高度
我们测算的展开系数高达1.59,查找超支原因时,对比建筑图发现,北立面最高点约31m,超出屋面近8m,与设计院复核,设计回复说做标准方案时,立面高度含女儿墙31.2m,六安项目的建筑高度较低,为了保证整体设计比例,必须出挑这么高。成本不同意此说法,提出设计应该根据项目的实际需要来调整方案,不能拿标准方案生搬硬套,而且限额设计首先要保证满足建造标准。经过与设计部和设计院多次沟通,最终设计同意调整立面高度,第一次调整降到了27.8m,仍远超建造标准,之后联合设计部与规划院主管工程师进行了沟通,说明项目特殊情况及成本情况,最终规划院同意降低至25.4m。优化造型铝板面积2578m2,优化金额约212.12万元。
2. 重点优化压顶铝板
虽然压顶部分设计进行了优化,但从CAD图纸中仍可以看出,压顶宽度约2.5m,推算出横向出挑宽度2.2m左右。再次与设计沟通,设计同意继续调减,除弧形转角部位外,其他部位调整至横向出挑0.5m以内。然后我们又提出门头部位能不能也按此执行,设计与建筑专业讨论后,同意门头部位由土建施工挑板,并出具了节点图。优化造型铝板面积约870m2,优化金额约87.35万元。
3. 简化面层铝板造型
前期根据效果图只知道是六边形铝板,但具体样式及加工形式不了解;根据设计院提供的BIM模型测算,造型铝板展开系数为1.94,加工工艺为2.5mm厚铝板冲压而成的整板。成本提出该造型展开系数过大,经询问铝板加工厂家(售楼处单位及七色铝板厂)后,加工厂提出冲压工艺造价太高,且很多厂家无法加工,可以改为焊接、打磨、氟碳喷涂工艺,每平方增加成本约:焊接加工费30元/m2、双色喷涂增加费45元/m2。按此思路与设计院沟通后,设计院同意简化造型,并同意使用焊接工艺,简化后造型铝板展开系数1.26。采购数据库中2.5mm厚铝单板单价计算:(230+30+45)*1.26=384元/m2。优化金额约24.43万元。
4. 东立面橱窗优化
经与建筑平面图纸对比,东立面设计为商铺砌体墙,建议设计依据建筑图取消东立面玻璃橱窗。优化面积约340m2,优化金额约36.25万元。
5. 控制涂料面层保温厚度,优化面层材质,明确 女儿墙内侧做法
本方案中涂料面层部位无剖面图,无法确认造型部位基层做法,经与设计核实,设计指出造型基础由土建完成,外贴保温刷涂料。原测算标注面层均为真石漆,经与设计沟通,大部分部位可调整弹性涂料,并提供了位置标注。女儿墙内侧铝板装饰及涂料装饰取消,保温外侧刷白处理。优化金额约83.47万元。
6. 门窗部位优化
方案图纸中未显示地弹门,根据建筑图计算出数量后,询问设计地弹门高度,设计暂定为3.6m。但橱窗玻璃高度仅为4.4m,若按3.6m设计,上部仅剩0.8m的一小块玻璃,对整体效果有影响,且增加成本。经与设计沟通,设计同意将地弹门调整为3m高;优化金额约19.27万元。
7. 在不影响设计效果的情况下,建议缩小北立面 阳角部位铝板弧形半径,减小曲面铝板用量
由于立面降低了高度,我们就考虑,立面的弧形阳角半径是否也可以减小,这样曲面铝板面积可以减少,经与设计院沟通,设计最终同意弧形半径由3m减小至2m,减小曲面铝板面积242m2,优化金额约28.22万元。
8. 简化西北转角处玻璃幕墙型材及造型
避免异形玻璃及异形铝板的出现,LED屏幕优化、广告位优化、分层铺部位门窗调整为铝合金平开门、取消包柱基层由土建实现、简化造型门头等合计优化约165万元。
通过以上各项优化,经过几轮测算,最终大商业立面成本控制在1380万元,超建造标准32万,超支比例2.37%;措施费为8%,不可预见费10%。考虑到测算模板中措施费及不可预见费均为5%,故把剩余8%预估放入综合单价中。
No.3
深化疑问逐条过 超支风险快明确
方案深化阶段,一定要深入细致地审核图纸,并与原方案图对比。六安项目方案深化图纸经核查,增加了好多所谓的品质提升项,导致成本增加至超支108万,超支比例8%。增加成本的原因主要为以下几项:
针对以上问题,成本部与设计组织会议进行了商谈,最终达成意见如下:
1、梳理图纸所有变动及图纸风险点,编写答疑文件,设计给予明确回复;
2、考虑整体立面品质,同意1部位调整为石材,增加费用在其他部位消化;
3、考虑整体立面品质,同意2部位调整为窗墙体系幕墙,增加费用在其他部位消化;
4、 3部位压顶金属铝板取消,涂料部位造型由土建实现,统一按50mm厚保温考虑;
5、 4部位及相似部位收口调整为普通L型铝板;
6、 5部位经与设计沟通,同意保留此造型,基层由土建砌筑完成,面层为原墙刷真石漆;
7、北立面横向出挑宽度调整为300mm。
根据调整后深化图测算,最终立面方案成本控制在1350万元,超建造标准2万元,不可预见费10%。
03 项目总结
No.1
案例总结分享
1、在立面方案选定阶段,参照本项目报规平面图及标准外立面方案,分别估算本项目套用7个模板的造价,为领导选择方案提供依据。
2、根据方案图计算外立面展开面积,复核设计概算;关注设计易漏算部位:二道门(旋转门)、入口雨篷、层间防火封堵、疏散逃生窗及通道、电动开启窗、出挑门头钢结构、女儿墙内侧装饰等。
3、关注面材造型及加工工艺,控制异形板用量,控制造型横向出挑宽度及立面造型出屋面高度,控制金属、玻璃、石材幕墙占比,重点优化压顶、女儿墙内侧等非重点部位做法。
4、防止方案深化阶段增加成本,对深化图纸不明确部位让设计做出书面回复,全面核实,消除施工图阶段可能增加成本的风险点。
5、采购数据库中措施费折合约占总造价的7%-8%,不可预见费至少预留10%。但测算模板中两者均为5%;故在正式测算完成上报时,建议在综合单价中隐藏至少8%的费用,以备施工图阶段有的放矢。
No.2
结束语
对应集团建造标准的外立面标准版方案也即将完成下发,虽然以后方案选定方式与现在稍有差异,但部分优化手段尚且适用,希望本案例可以为各项目提供一些借鉴。
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