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01 项目背景
六安项目为轻重混合项目，由大商业、室外步行街、住宅等业态组成，其中大商业执行购物中心轻资产建造标准B版。大商业总建筑面积145000m2，地下2层，地上4层，立面高度21m，局部影城夹层，夹层层高2.7m。
六安项目外立面选择了“璀璨星辰”主题方案，此方案在标准版立面方案招标阶段测算超支248万，超支比例15.08%。
02 项目优化分析
No.1
索取资料早介入 出图之前砍几处
由于此方案超支严重，所以在索取到方案效果图后，成本立即介入，对设计提出如下优化要求：
1、优化压顶宽度，避免成本浪费
根据建筑平面图可以看出，建筑外轮廓为中间部分凸出8.4m，女儿墙应该平齐外轮廓线；根据效果图图示比例初步判定，压顶铝板宽度应在10m以上，此类设计，纯粹是为了俯视图好看，优化掉之后，对外立面及使用功能不存在任何影响，所以成本提出，重点优化此部位。
2、减小横向出挑，降低展开系数
由于此时只有效果图，无法对出挑距离进行测量，但根据图示的进退关系可以判断，出挑距离相对较大。成本提出：此方案效果为大平面，整体内缩出挑尺寸对立面效果没有太大影响，所以应该提前进行优化。
3、更换背侧铝板，控制幕墙占比
根据轻资产建造标准要求，金属、石材、玻璃幕墙总占比不超过立面面积的55%。可从图示来看，铝板幕墙面积明显超出此比例，所以成本提出：保留正立面铝板造型，对东、南、西立面等非重点部位进行材料优化，建议调整为真石漆或涂料面层。
4、优化外铺造型，降低展开系数
六安项目有些特殊，在大商业西侧，规划有一排自持商铺，而且是分层的敞开外铺，根据调研周边已完工项目得出，分层铺展开系数过大，立面成本非常难控制，而图示造型又非常复杂，明显存在超支风险，所以要求设计提前优化。
No.2
方案测优须全面 确保指标勿漏算
设计移交方案测算图后，经核查，压顶铝板、出挑宽度、东南西立面面层材料均进行了优化，自持商铺部分未进行优化，设计提供概算不超建造标准，总造价1451万元，节余33万元。
但成本根据图纸测算后，测算金额2201万元，超支高达822万余元。分析原因：
1、设计概算中列项不全，如地弹门、层间防火封堵、疏散逃生窗及通道、出挑门头钢结构、女儿墙内侧装饰、栏杆扶手、包柱基层等均未列项，未列项金额约497万元；
2、设计概算中工程量计算不准确，少算工程量金额约219万元；
3、投影面积计算不准确，多算建造成本106万元。针对测算结果，仔细查阅图纸，我们提出了以下几点优化建议：
1. 北立面降低立面高度
我们测算的展开系数高达1.59，查找超支原因时，对比建筑图发现，北立面最高点约31m，超出屋面近8m，与设计院复核，设计回复说做标准方案时，立面高度含女儿墙31.2m，六安项目的建筑高度较低，为了保证整体设计比例，必须出挑这么高。成本不同意此说法，提出设计应该根据项目的实际需要来调整方案，不能拿标准方案生搬硬套，而且限额设计首先要保证满足建造标准。经过与设计部和设计院多次沟通，最终设计同意调整立面高度，第一次调整降到了27.8m，仍远超建造标准，之后联合设计部与规划院主管工程师进行了沟通，说明项目特殊情况及成本情况，最终规划院同意降低至25.4m。优化造型铝板面积2578m2，优化金额约212.12万元。
2. 重点优化压顶铝板
虽然压顶部分设计进行了优化，但从CAD图纸中仍可以看出，压顶宽度约2.5m，推算出横向出挑宽度2.2m左右。再次与设计沟通，设计同意继续调减，除弧形转角部位外，其他部位调整至横向出挑0.5m以内。然后我们又提出门头部位能不能也按此执行，设计与建筑专业讨论后，同意门头部位由土建施工挑板，并出具了节点图。优化造型铝板面积约870m2，优化金额约87.35万元。
3. 简化面层铝板造型
前期根据效果图只知道是六边形铝板，但具体样式及加工形式不了解；根据设计院提供的BIM模型测算，造型铝板展开系数为1.94，加工工艺为2.5mm厚铝板冲压而成的整板。成本提出该造型展开系数过大，经询问铝板加工厂家（售楼处单位及七色铝板厂）后，加工厂提出冲压工艺造价太高，且很多厂家无法加工，可以改为焊接、打磨、氟碳喷涂工艺，每平方增加成本约：焊接加工费30元/m2、双色喷涂增加费45元/m2。按此思路与设计院沟通后，设计院同意简化造型，并同意使用焊接工艺，简化后造型铝板展开系数1.26。采购数据库中2.5mm厚铝单板单价计算：（230+30+45）*1.26=384元/m2。优化金额约24.43万元。
4. 东立面橱窗优化
经与建筑平面图纸对比，东立面设计为商铺砌体墙，建议设计依据建筑图取消东立面玻璃橱窗。优化面积约340m2，优化金额约36.25万元。
5. 控制涂料面层保温厚度，优化面层材质，明确 女儿墙内侧做法
本方案中涂料面层部位无剖面图，无法确认造型部位基层做法，经与设计核实，设计指出造型基础由土建完成，外贴保温刷涂料。原测算标注面层均为真石漆，经与设计沟通，大部分部位可调整弹性涂料，并提供了位置标注。女儿墙内侧铝板装饰及涂料装饰取消，保温外侧刷白处理。优化金额约83.47万元。
6. 门窗部位优化
方案图纸中未显示地弹门，根据建筑图计算出数量后，询问设计地弹门高度，设计暂定为3.6m。但橱窗玻璃高度仅为4.4m，若按3.6m设计，上部仅剩0.8m的一小块玻璃，对整体效果有影响，且增加成本。经与设计沟通，设计同意将地弹门调整为3m高；优化金额约19.27万元。
7. 在不影响设计效果的情况下，建议缩小北立面 阳角部位铝板弧形半径，减小曲面铝板用量
由于立面降低了高度，我们就考虑，立面的弧形阳角半径是否也可以减小，这样曲面铝板面积可以减少，经与设计院沟通，设计最终同意弧形半径由3m减小至2m，减小曲面铝板面积242m2，优化金额约28.22万元。
8. 简化西北转角处玻璃幕墙型材及造型
避免异形玻璃及异形铝板的出现，LED屏幕优化、广告位优化、分层铺部位门窗调整为铝合金平开门、取消包柱基层由土建实现、简化造型门头等合计优化约165万元。
通过以上各项优化，经过几轮测算，最终大商业立面成本控制在1380万元，超建造标准32万，超支比例2.37%；措施费为8%，不可预见费10%。考虑到测算模板中措施费及不可预见费均为5%，故把剩余8%预估放入综合单价中。
No.3
深化疑问逐条过 超支风险快明确
方案深化阶段，一定要深入细致地审核图纸，并与原方案图对比。六安项目方案深化图纸经核查，增加了好多所谓的品质提升项，导致成本增加至超支108万，超支比例8%。增加成本的原因主要为以下几项：
针对以上问题，成本部与设计组织会议进行了商谈，最终达成意见如下：
1、梳理图纸所有变动及图纸风险点，编写答疑文件，设计给予明确回复；
2、考虑整体立面品质，同意1部位调整为石材，增加费用在其他部位消化；
3、考虑整体立面品质，同意2部位调整为窗墙体系幕墙，增加费用在其他部位消化；
4、 3部位压顶金属铝板取消，涂料部位造型由土建实现，统一按50mm厚保温考虑；
5、 4部位及相似部位收口调整为普通L型铝板；
6、 5部位经与设计沟通，同意保留此造型，基层由土建砌筑完成，面层为原墙刷真石漆；
7、北立面横向出挑宽度调整为300mm。
根据调整后深化图测算，最终立面方案成本控制在1350万元，超建造标准2万元，不可预见费10%。
03 项目总结
No.1
案例总结分享
1、在立面方案选定阶段，参照本项目报规平面图及标准外立面方案，分别估算本项目套用7个模板的造价，为领导选择方案提供依据。
2、根据方案图计算外立面展开面积，复核设计概算；关注设计易漏算部位：二道门（旋转门）、入口雨篷、层间防火封堵、疏散逃生窗及通道、电动开启窗、出挑门头钢结构、女儿墙内侧装饰等。
3、关注面材造型及加工工艺，控制异形板用量，控制造型横向出挑宽度及立面造型出屋面高度，控制金属、玻璃、石材幕墙占比，重点优化压顶、女儿墙内侧等非重点部位做法。
4、防止方案深化阶段增加成本，对深化图纸不明确部位让设计做出书面回复，全面核实，消除施工图阶段可能增加成本的风险点。
5、采购数据库中措施费折合约占总造价的7%-8%，不可预见费至少预留10%。但测算模板中两者均为5%；故在正式测算完成上报时，建议在综合单价中隐藏至少8%的费用，以备施工图阶段有的放矢。
No.2
结束语
对应集团建造标准的外立面标准版方案也即将完成下发，虽然以后方案选定方式与现在稍有差异，但部分优化手段尚且适用，希望本案例可以为各项目提供一些借鉴。
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