​案例分享 | 总包结算经验及注意事项

一、项目简介

案例项目总建筑面积约42万方，分为5个地块分期开发，由7家总包单位共同建设。按甲方开发节点，2019年12月底， 3#、4#、5#地块共计约20万方的项目均需要竣工备案交付。

3#地块总建筑面积约15万㎡（其中地下室建筑面积约4.7万㎡），分为2个标段施工，一标段建筑面积约5.9万㎡（已于2018年底结算交付），二标段建筑面积9.3万㎡（其中地下室建筑面积约1.7万㎡），地上主体由3栋高层、超高层和1栋配套用房组成。

5#地块总建筑面积约8.6万㎡（其中地下室建筑面积约2万㎡）， 地上主体由3栋高层、超高层和1栋配套用房组成。

4#地块总建筑面积约4.9万㎡（其中地下室建筑面积约2.2万㎡），分为两个标段施工，地上主体由21栋别墅、1栋福利用房和1栋迎宾楼组成。

本人为项目的全过程跟踪咨询经理，为总包结算项目的主要负责人，主要工作为组织结算启动、推进结算进展并复核结算成果文件，团队其它4名人员负责各自地块的总包结算并进行交差复核，对于土建类图差设计变更和安装类相对复杂的指令结算，由公司后台安装同事配合完成。

二、结算布署

因2019年12月底有4家总包单位同时交付结算，同时还有其它地块招标正常进行，结算压力较大，需要排布周全的工作计划。为保证各家总包单位年底结算顺利进行，赶上12月最后一次付款节点，2019年7月初便组织召开结算启动会，召集成本部、工程部和总包单位沟通交底，共同制定结算计划，并要求总包单位签署结算承诺函。

因各家总包均还有大量指令未正式下发，预计结算过程中还有争议问题需要解决等不确定因素存在，结算可变因素较大。因此，结算计划完成时间均提前约2个月，按完成节点倒排工作，计划如下：

结算审核过程中，需推进事项：

1）组织召开结算启动会议，让甲方和施工单位均能重视起来，共同配合完成结算；

2）梳理总包与分包之间的界面，核实现场做法，对于合同内未完成的事项向甲方汇报并扣减；

3）判断工程指令的合理性，复核指令结算审核的准确性；

4）复核材料调差和甲供材资料的齐全性，以及其计算原则的合理性；

5）定期跟甲方汇报结算进展，对于过程中的争议问题要及时提出，并组织结算争议沟通会议，推进结算进展。

三、结算成果

经过项目团队近5个月的努力，最终在2019年12月底，圆满完成了4份总包结算，审减金额约660万元，最终完成节点如下：

从上表可看出，结算完成时间延后的主要原因是工程部指令下发完成时间延后近3个月，导致与此相关的指令结算、材料调差和甲供材整体向后顺延。最终4家总包结算的完成时间在2019年12月前后，相比原计划晚了近2个月，但是均在成本实际计划节点内。

四、总结反思及建议

结算内容包括总价合同、工程指令、材料调差、甲供材和增值税税率调整5个部分，以下将从这5个分部单独说明注意事项：

（1）总价合同

1）主动梳理总包与分包之间的界面，对于交叉工作或重复工作提交甲方确认后下发指令变更；

2）关注合同内暂定做法或暂定工程量，对于现场实际完成情况与合同暂定不同时，向甲方汇报后下发指令转为固定（暂定金额不能直接结算）；

3）核实现场实际做法，平时巡查要重点关注隐蔽工程，对于合同内未完成或未按要求完成的事项，及时向甲方汇报，下发指令变更扣减或作为反索赔的依据。

（2）指令结算

1）施工过程中的工程指令要及时下发，避免大量后补指令增加结算难度；

2）复核工程指令的有效性，是否与合同内或其它指令内容重复或冲突；

3）关注合同文件中的询标文件，文件中已修正合同内的偏高单价，指令结算必须要使用询标单价。

（3）材料调差

1）核对合同中关于材料调差的范围，目前招商总包合同中调差只涉及商品混凝土和钢筋，但是主体结构范围外的内容是否调差容易引起争议 （如室内装饰砼和钢筋、室外砼道路基层、砼围墙结构以及指令中涉及的砼钢筋等），建议后期合同签订时明确清楚；

2）理解合同中关于材料调差的原则，基准价和施工平均价的计取要合理，合同中关于开始节点和完成节点描述不详容易引起争议（如地下室调差金额中开始时间按垫层浇筑时间还是按筏板钢筋绑扎时间，地上主体开始时间是按首层钢筋绑扎时间还是按首层顶板浇筑完成时间等），近年来钢筋混凝土波动较大，调差时间前后移动一个月，涉及金额可能有几十万，建议后期合同签定时明确清楚；

3）复核施工时间确认单中材料调差资料的真实性，通过开盘鉴定、工作月报及进度款资料等途径了解其提供的时间是否与实际相符；

4）关注信息价中双月刊的信息，对于双月刊信息价的计取原则要提前做好测算供成本决策。

（4）甲供材

1）注意合同内关于甲供材损耗的计取原则，每个合同规定均不相同，不能参考；

2）复核四方验收单资料的齐全性，特别注意总包单位签收意见的回复；

3）四方验收单中材料规格应与材料采购清单及总包清单均保持一致，不一致时需要提供说明（如防水卷材采购清单为“m2”,总包签收为“卷”，这两种计量单位的换算单位应搞清楚）；

4）对于由于合同工程量少算导致的甲供材超领，需要结合图纸和现场施工做法重新复核工程量后报成本决策，同时需要总包提交情况说明。

（5）税率调整

1）近两年增值税税率受国家政策变化影响一直在调整，已签合同增值税需要按实调整，增值税税率减小（施工合同增值税由11%调为10%后又调整为9%），相应结算金额也应调减，结算时注意扣除；

2）结算金额=不含税金额+已开票增值税+未开票增值税，对于合同签订后增值税调整的工程，必须与甲方核对已开票增值税金额，保证结算金额的准确性。