案例分享 | 外网配套工程常见问题及应对

引

工程造价是施工项目从开始准备阶段到竣工工期间内所耗费的各项费用的总和。工程造价咨询行业作为房地产、建筑等关系国计民生的重要产业的中介行业，起到第三方监督作用，随着社会经济化建设的稳步发展，我国工程咨询行业也在发展中取得了进步，整个行业水平也在发生着剧烈的变化。就目前来看，我国仍处于可持续发展阶段，各个领域都得到了快速的发展，但是与发达国家对比而言，仍存在着较大的差距。

一、项目简介

案例项目占地约5.37万㎡，其中:（1）商业用地面积1万余㎡，（2）居住用地面积4.37万㎡；总建筑面积为23.6万余㎡，其中：（1）高层住宅总建筑面积为14.4万余㎡，地下室面积为2.4万余㎡；（2）商业总建筑面积为4.9万㎡，地下室面积约为1.8万㎡。

二、案例背景

（1）外网配套工程特点：

① 管线种类多，小区普遍都有排水管道、雨水排水主干线管道、污水排水主干线管道、雨污水户线管道、供水管道、自来水外网、热力管道、燃气管道消防外网、自动喷淋外网、通讯及智能管网、电话、电视、宽带、电力等；

② 施工单位多，各专业管线分属各专业部门施工，尤其是自来水、燃气、电力专业管线的施工，目前仍有一定的垄断性；

③ 管线交叉多，小区管线纵横交叉，造成专业施工交叉；

④ 工期紧；

⑤ 场地紧，场地紧张主要表现为现在小区管网几乎都是埋在绿化这一有限空间的地下，要求在一个短时间内完成诸多管线施工，场地必然紧张。

（2）综合管网一般设计原则：

有压管道让无压管道，埋管浅的管道让深的管道，单管让双管，柔性材料管道让刚性材料管道。

（3）小区管网布置顺序：

基本排水管（污水、雨水）→供水管道（自来水、消防水管）→煤气管道→通讯及智能管线（电话、电视、宽带）→供热管道→电力管道

（4）现场情况：场地所处地貌为丘陵，20世纪中期为采石场，场地南侧有乱挖乱掘现象，20世纪80年代被关停，地势较高处变成居民区，现已被拆除，采石场地势较低处被整平为某机械厂的测试调试场地。本场地平整区以中、厚层石灰岩为主；

（5）本工程界面外网配套界面划分：

① 雨污水与总包：总包接到第一个室外雨污水井，如有接头井和相应排水管也为总包施工，移交时通球通水试验，其余为雨污水单位范围；

② 雨污水与景观：景观完成收水口、收水口篦子、收水口支管施工，完成收水口、铺装面及绿化面装饰井盖；

③ 自来水与总包：楼内立管及水表的安装为自来水，表后为总包；

④ 热力与地暖：钢塑转换接头，且钢塑转换接头为热力范围；

三、需解决问题及成果

案例一

（1）前期审图：如管线密集，导致入户处管线交叉较多，施工困难；而且检查井众多，影响景观效果；

（2）思路分析：在招标前其提出图纸问题，提问是否在不影响设计标准的情况减少检查井，且建议景观设计，用景观手法隐蔽，感官上减少数量；

（3）落地结果：设计听取建议减少检查井数量，优化金额大约：1.2万。

案例二

（1）现场情况：2#楼北侧有热力、雨污、电力、消防、弱电多家单位经过，室外管线冲突，热力二次网管排布完成后，电力管道无法敷设；

（2）解决方法：工程师根据现场调整合适方案，整改后发现景观图纸完成面标高未考虑此部分管线繁多错杂，又随之进行景观完成面标高变更，大概涉及返工金额2.2万；

（3）情况分析：因各专业图纸由不同设计单位深化，各专项图纸出图时间不一，设计端口未完善交圈；

（4）总结分析：降低成本首要做好前期准备工作。遵守管线规划规范，联合小区的主体位置和各项配套专业的要求，认真做好配套工程的管网套图，确保各专业外网：埋有其位、行有其到、方便施工、互不影响。搞清楚项目建成后路面标高，因地制宜。

案例三

（1）现场情况：案例项目因正式电尚未通电，为确保**地块消防调试和消防检测的进行，增设临电电缆供消防调试及检测；

（2）思路分析：出现此事项时，第一时间查阅总包合同，合约内规定消防、电梯工程检测及验收需用临时电线电缆由乙方采购并敷设到位（敷设到生活泵房、消防泵房、风机房、消控室、电梯控制柜等），产生相关费用均包含在合同范围内。试图用此项内容阻止工程师下发增加消防调试电缆指令，但工程师却以“总包已按要求配合到位，且消防验收需用正式电，合约此项内容与指令并不冲突说服成本”，后续给成本提出我方两者建议：1）根据合同约定归属总包范围；2）因正式电未通造成的成本增加，属于电力公司应承担范围，后续应给予扣款；

（3）事后成果：为保证验收不影响交付的情况下，现下发指令交由其他单位施工，后续组织项目、配套工程、成本约谈电力公司，罚款金额约30万；

（4）总结分析：对于供电单位咨询可能不会过多接触，但要尽可能了解合同、关注通电时间是否满足交楼的需要，超出合同约定尽早报备成本PM，规避成本端口风险。

案例四

（1） 事情情况：图纸阀门与消防验收规范；

（2）情况分析：**地块消防工程内设计图纸大部分为闸阀，但消防系统要求快速启闭，需换材料为蝶阀且蝶阀比闸阀主材价格更加优惠；

（3）总结分析：阀门材料在结算根据项目确认过的正式文件及验收准，进行材料结算。

四、案例总结

住宅小区的配套工程施工已成为整体项目建设的重要组成部分，从最初的完全垄断到现在部分开放招标，全过程中仍存在成本管控难度。以上通过分析案例项目外网配套工程特点，总结其成本管控方法，提出管控措施，为相似工程项目提供参考和借鉴。