新年伊始，不少热点城市开始新一轮政策加码，强化产品力建设成为更多房企适应市场、防范风险的重要着力点。在深度分析了2020年在售的2000多个住宅项目基本信息、户型、室内精装设计、社区空间和社区景观五大方面30多个指标后，克而瑞研究中心产品力研究小组推出了住宅产品指标系列解读。
◎ 作者 / 产品力研究小组
车位配比是指单位住宅小区内设计布置停车位总数与小区住宅总套数的比值。通常表达方式为1:X，其中1代表小区住户数量，X代表小区车位数量。
一般来说，住宅车位配比通常要达到1:0.8以上，且达到1:1.0以上时，小区才能保证“一户一位”。另外，住宅车位应尽量分配地下的车库，地上停车率不应高于25%。
车位配比的多少和合理性直接影响客户居住幸福指数和房企收益，同时也是竞品竞争中的一大亮点。
过少的车位配比会大大降低客户居住舒适性和安全性，导致人车矛盾，增加物业管理难度。
而过多的车位配比则会造成土地资源的浪费，每平方米车位大约会增加1000-2000元建安成本，并拉长工期1-2个月，影响房企利润。
如不少三四线城市车位配比较高，甚至达到了1:2.0以上，导致很多车位空置浪费。一方面三四线城市车位需求有限，车位容易滞销。另一方面一些项目采用住宅车位捆绑销售，但客户被迫购买的车位并未有效利用，仍然造成浪费。
当下住宅项目主力车位配比是什么样的？不同档次、不同城市能级车位配比又有何差异？车位配比多少是合适的呢？
01
近八成项目车位配比在1:1.5以下
在2020年在售的2000多个项目中，车位配比在1:1.5以下项目占比接近八成。其中，车位配比1:1.0以下、1:1.0-1.2、1:1.2-1.5占比非常接近，分别为27.2%、27.5%和24.1%。
图：2020年在售项目车位配比分布
02
1:1.2-1.5是刚需改善项目分界线
通常而言，住宅项目档次越高车位配比也会越大，因住宅销售的利润能够填补车位的造价。相反，由于地块限制、成本和利润等原因，一些定位不高的项目车位配比则较低。
车位配比1:1.2-1.5是刚需改善项目分界线。均价比值≤1.0、1.0＜均价比值≤1.5的刚需刚改项目车位配比均集中在1:1.2以下，占比分别达69.1%和52.5%。而均价比值＞1.5的高端改善项目，车位配比1:1.2以上项目占比明显增加，均超过60%。
我们认为高端改善档次的项目车位配比至少要在1:1.2以上才能更好满足客户车位需求。
图：各档次在售项目车位配比分布
注：均价比值=2020年项目销售均价/2020年城市成交均价
同时我们也发现，当下不少刚需刚改产品跳脱低车位配比，增加车位建设，减少客户停车位不足的困扰。均价比值≤1.0项目中，车位配比1:1.2-1.5占比达23.6%，车位配比1:1.5以上占比达7.3%。
而一些高端产品如部分文旅项目为了最大化产品溢价，车位配比设置甚至不及刚需产品。其中，均价比值＞2.0的统计项目中，仍有9.6%车位配比在1:1.0以下。
03
一二线城市车位配比在1:1.2以上
三四线城市1:1.0以上
不同城市能级主力车位配比均在1:1.5以下，彼此间又有所差异。
一线城市，主力车位配比为1:1.0以下和1:1.2-1.5，且车位配比两极分化明显。29.7%的项目车位配比在1:1.0以下，停车难难难。而12.2%的项目车位配比在1:2.0以上，户均车位相对充裕。
究其原因，一线城市地价较高、车位投入更大，如果是刚需项目，房企乐意建设更多住宅增加回报，减少车位配置。而高端豪宅项目为了保障产品档次、居住舒适性、提升产品溢价，房企更倾向多配置车位。
相较于一线城市停车难，二线、三四线城市停车难略有缓解。二线城市主力车位配比为1:1.0-1.2和1:1.2-1.5。三四线城市主力车位配比则是1:1.0以下和1:1.0-1.2。三四线城市由于有车一族数量较少、产品定位以及十几万车位性价比等原因，有33.4%项目车位配比在1:1.0以下。
图：2020年不同城市能在售项目车位配比分布
综合来说，我们认为一二线城市车位配比在1:1.2以上、三四线城市车位配比在1:1.0以上，基本能达到客户使用标准。
如果低于这个标准，小区车位是不能满足业主停车要求。同样，如果项目车位配比远超这个标准，一定程度上会造成资源浪费，增加房企成本投入。
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