买房买到抵押房，房财两空谁担责？近日，湖里法院开庭审理了这样一起因抵押房产引发的索赔官司。

购房者连先生通过中介买下一套房子，要过户时却发现，房子除了银行按揭外还被房东进行了二次抵押，根本无法过户。不仅如此，二次抵押还导致购房者已支付的购房款无法全部追回，使购房者连先生遭遇房财两空的困境。

为此，购房者连先生先是状告房主，后来因房主无法归还购房款，无奈又起诉房产中介公司，要求中介赔偿部分损失。

遭遇付了百万购房款后，才知房子被二次抵押

2015年9月，连先生通过房产中介公司和原房主柯某签订了《房产买卖协议》，以189万元的价格购买了其位于嘉禾路的一套房产。双方约定：自协议签订之日起，连先生应支付购房定金15万元，且于2015年9月18日前一次性向柯某支付购房款189万元(含定金，该款项需扣除银行剩余贷款)。

协议签订后，连先生陆续支付给柯某110多万元的购房款；并于2015年9月3日向房产中介支付中介费1.5万元。同年11月，就在连先生准备去办过户手续时，却发现该房产已于2015年7月被二次抵押给胡某，抵押金额140万元。该房产的抵押时间先于双方房产协议的签订。

因该房屋尚在抵押状态中，导致连先生无法办理过户。

为此，连先生很快就将原房主柯某起诉到法院，湖里法院判决解除了双方的《房产买卖协议》，并要求柯某退还连先生所支付的全部费用。

然而，由于柯某没钱归还，直到现在，仅购房款部分柯某仍有70多万元无法归还。

焦点一套房子二次抵押，房财两空谁来担责？

近日，购房者连先生又将房产中介公司告上法庭。他起诉认为，房产中介协议签订前并没有明确告知，这套房产存在二次抵押的情况，因此，中介公司应为其损失承担三成的责任，即中介要赔偿其21万多元。

连先生还说，购房者基于对房产中介公司居间的专业信任签订房产买卖协议，但中介公司却没有尽职尽责。在协议签订前，中介公司本可以去查清楚该套房子是否已经被抵押给案外人。由于中介公司未尽责查清该重大事实，导致了购房者产生重大经济损失，存在重大过错，因此中介公司应赔偿损失。

面对购房者的起诉，房产中介为自己辩解说，房东柯某在提供的房产证的他项权利上，并没有注明二次抵押的情况，且土地房屋权证上无法看出该案涉房产存在二次抵押的情况，业主也仅告知该房产只存在银行抵押情况。事发后，中介公司已经退还了连先生所支付的中介费。法院也已经判决柯某要退还连先生所支付的全部款项，其中虽有部分款项目前还没有全部追回，但中介公司已履行了居间合同的义务。

所以，被告中介认为，不应由中介来承担责任。

判决中介担责20%，赔偿14万余元

湖里法院经审理认为，根据《中华人民共和国合同法》相关规定，居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。

本案中，中介公司在促成连先生与柯某签订《房产买卖协议》前，案涉房产除了存在以银行为抵押权人的抵押登记外，还存在二次抵押登记。被告房产中介公司作为专业的中介机构，完全具备要求交易相对方配合查询交易房产相关信息的能力，但其未履行该调查核实义务，未将二次抵押登记情况告知连先生，一定程度上误导了其进行交易，最终导致交易房产因存在抵押权而无法办理转移登记，对于连先生的损失存在过错，应承担相应赔偿责任。

不过，判决也指出，在案涉房产交易过程中，连先生作为买受人，本身未尽该注意义务，也存在重大过错，应对自身的损失承担主要责任。

最终，法院作出一审判决，酌定房产中介公司应承担柯某未返还连先生购房款20%的赔偿责任。柯某未返还购房款为700203元，所以一审判决要求，被告中介公司应对其中的140040.6元承担赔偿责任，即赔偿连先生损失140040.6元。

法官说法

增加违约条款索赔才有依据

法官提醒说，购房者在购房时，购房合同要看详细，对于房屋状况一定要重点确认，谨慎选择。本案中，连先生在案涉房产交易过程中，作为买受人，其本身也应当对于房产交易相关信息负有较高的注意义务，但其未尽该注意义务，同样也存在重大过错，也应对自身的损失承担主要责任。

法官建议，购房者可以在签订合同时将抵押房的情况增加到违约条款中，作为出卖人违约时索赔的依据，保护买受人的合法权益。

律师提醒

如何避免买到问题房？

购买二手房时，要如何避免买到问题房产遭受损失？对此，福建自晖律师事务所主任林敏辉提醒说，购买二手房，有三个注意事项。一是要先到房管部门查明所售物业的权属情况，注意有无抵押记录或是否被查封；二是可以通过法院司法公开平台，查询房屋出售人有无涉及诉讼；三是在未明确该房产的抵押查封情况下，也应谨慎支付购房款，尽量采取分期付款的方式。

同时，购房者可以和出卖人约定将房屋款项交由第三方保管，待房屋办理过户后再交付卖房人。一旦发生纠纷，可以将钱要回来。

另外，购房者还可以在签订合同时，要求出卖人对房屋的状况进行书面保证，并设立相应的违约条款，保障购房者的权利。

相关案例

买到查封房损失百万谁赔？

购房者被骗买了查封房，损失百万元谁赔？此前，集美法院也审理过这样一起购房纠纷。最终，房产中介公司因存在重大过失，被判承担70%责任，赔偿63.5万元，还要退还佣金5.8万元。

据悉，引发官司的这套房子位于集美区。之前，经厦门一家房产中介公司的居间介绍，购房人骆先生夫妇与业主张某夫妇签订了《房产预约买卖协议书》。

当时，双方约定，张某夫妇将其已购买的集美区的房产预先转让给骆先生夫妇，待房屋符合交易条件时，再办理交易过户手续。房屋总价为229万元，骆先生夫妇按约定支付了购房款90.7万余元及中介费、代办费5.8万元。

然而，骆先生夫妇付款后才发现该房产已被法院查封，无法过户。

为此，骆先生夫妇将张某夫妇诉至集美法院。经调解，双方一致同意《房产预约买卖协议书》解除；张某夫妇于2016年10月末前返还购房款90.7万余元，违约金、律师费损失35万元及代付物业费等，共计约125.9万元。

之后，骆先生夫妇又将房产中介公司起诉至集美法院，要求房产中介公司返还居间服务佣金5.8万元及就售房人应返还的购房款90.7万余元承担补充责任。

法院审理后认为，本案讼争房产之前已被法院查封，中介未予以查明，存在重大过失，因此应当在其过错比例范围内承担补充赔偿责任。而购房人骆先生夫妇作为买方未尽到审慎注意义务，也应自行承担相应责任。

综合本案案情及双方当事人的过错程度，法院酌定骆先生夫妇应自行承担30%、房产中介公司承担70%的补充赔偿责任为宜。

最终，一审判决要求中介公司应在张某夫妇未能支付购房款的情况下以63.5万余元为限额，承担补充赔偿责任。