编者按
近年来，乡村民宿在盘活乡村资源，丰富旅游业态，起到了积极作用。众多社会资本进入此领域的热情持续高涨。此文就是一位来自北京延庆十吉民宿经营者写给《创意乡村》的一篇体会文章，作者以实践者的视角，平实的语言，从微观操作层面，总结了自己在实践中的经验，也有不少感悟。
小编在征得作者同意后，进行了一定的整理，以书信的形式，全文展示给大家。同时，也欢迎大家就休闲农业及乡村旅游的话题在实际操作层面上展开更多有意义的思考和探索。
来自京郊民宿从业者的一封信
我是来自北京延庆的一名民宿经营者，在此，想和大家交流一下个人的民宿从业体会。近些年来，延庆民宿行业蓬勃发展，从当地派出所督促新办入驻登记系统的微信群里看，2021年延庆区至少新增农家院和民宿170多家。仅以我经营民宿的所在地张山营镇为例，目前就有超过300家农家院和民宿。
利好延庆民宿行业发展的很重要一点，就是当地的政策导向是鼓励相关行业发展的，例如延庆有民宿联盟，为民宿经营者搭建了运营交流平台，相关旅游官网也会无偿帮助民宿经营者进行宣传推广。在今年八月底，北京住建委对城市民宿统一整改，各大平台下架了所有民宿，当然也因为乡村民宿并非重点整改对象，在延庆只要手续齐全的乡村民宿，一周的时间内，各大平台都得到了重新上架。伴随2022年冬奥会即将召开，可以想象：未来延庆乡村民宿在供给端和需求端仍有一定的增长空间。
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我们讨论的民宿，区别于传统意义上的农家院，虽然都是在农村，并且都是为游客提供一个有院子的住所，但实际内在差别较大。民宿之所以称之为民宿，不是要求有多么豪华的装饰装修，而是要形成自身特色的差异性和契合都市受众的审美。正因如此，在京郊，大多人用自家院子改的住宿场所，是很难把握这些。如果一定要诠释什么是好的民宿。那么它可能需要风景独好的当地自然环境，需要有温度的设计元素，需要能体现生活品质或别样情怀的主人文化。
南方一些民宿在这方面做得好些，比较有代表性的是浙江莫干山民宿或云南丽江民宿。诚然，比起南方的青山碧水，北京民宿在自然环境方面的确具有一定劣势，但也没必要一定与南方民宿去对标。一是、自然环境不允许，二是受众也不太一样，京郊民宿的受众大多数还是北京本地人而非外地游客，并且，市场消费群体庞大。比如在疫情管控的背景下，反而更有利于京郊旅游，因为本地人不能选择出京游，京郊游则顺理成章地成为首选。
从目前民宿的市场情况来看，在暑假旺季，大多数民宿都是周六日满房的状态，周中预定也基本是隔三差五有的房客入住，对于房客来讲，节假日一般至少提前一周预订，否则也会出现一房难求的情况。
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接下来，我们简单预估下民宿未来收益，目前在北京，民宿的售卖价格要远高于一般农家院，通常是整院租售的形式，4-6人的院子旺季通常可标价到2000-3000元/间夜，10人左右的院子可标价到3000-5000元/间夜，个别院落节假日已标价到6000元/间夜以上。
在不做任何其他宣传情况下单靠途家、携程、美团等大平台流量带来的客源，每年52个周末，每周末租出去一晚（实际情况在旺季周中也能租出去，淡季周末也租不出去，平均下来按52间夜计算），元旦、五一、十一、清明、端午等假期20间夜，共计全年可以出租72间夜。在此基础上，我们一年按60间夜（其他时间空房），每间夜4000元进行保守计算，每年营业额大约24万，除去各大平台抽成10%，房租5万，其他杂费（日用品损耗，保洁，设备维修，水电费等2万），每年毛利约在14万左右。按照总投入45万，采用成本就高，营业额就低进行计算，大概3年回本。但是在实际经营过程中，应考虑第一年装修的时间及装修后散味的时间，第一年平台流量较低，导致营业不及预期等情况，因此，保守测算应为4年回本。
如果院落能长租超过10年，此项目基本可算作一个风险不高，且回报相对稳定的投资品种。后期如果考虑合理控制开支、适当投放广告、开发回头客购买等，实际盈利效果仍有较大提升空间。
还有一种情况，许多投资人不愿意自己参与管理运营，也会选择延庆当地呈规模的品牌民宿加盟，采用一方投钱，一方实际经营的合作方式。根据实际走访，一般运营管理的品牌民宿方会全权负责民宿的选址、装修意见，后期维护，管家服务，线上平台维护等，含线上平台本身的抽成通常扣营业额的30%左右，当然每个品牌的合作方式会有差异，这样的方式优势在于品牌民宿有自己比较成型的宣传推广方式，能更好的保证营业额，投资人更加省心不用牵扯过多精力，但回本周期可能在原有基础上再延长一年或者更长时间。
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第一、在民宿选址的时候，为了节约预算，尽量应选择交通便利、距景点不是太远、主体建筑不用大改的院落。当然，周围风景优美更是加分项。并且由于建起民宿后，民宿存续时间越长，买卖才越划算，因此一定要谈十年以上的长租，并且时间越长越好，这可能导致在院落选择上比较耗费精力，就当地的实际情况而言，有闲置院落的人家，愿意承租者多，愿意长租者少。
在和当地人谈院子承租时，总会有房主手舞足蹈地说自己的院子经过比较认真的装修，希望能在租金上卖个好价钱，但实际对于投资人来讲，内心总是忍不住吐槽：这个院子如果没有动过就好了，因为按照当地人的思路装修出来的院子，很难去做一个民宿，在原有的基础上大改，废工废料、浪费成本不说，产权人也不一定乐意，显然投资人更愿意在选择一个主体结构不用大改（控制成本），但可以从零开始装修的院子（保证效果）。
第二、合同的订立，因为民宿的投资属于初期一次性投入较大，但后续运营成本较低的项目，因此必须寻找能看得懂合同，有法律意识和契约精神的房屋出租者，我们当时开民宿前，与房东签订了超过10页的租赁合同，并明确了双方的违约情况，得到了房东的配合。但实际上当地人能谈清楚租金、年限等简单问题者多，能清楚、知悉合同内容，逐条过合约者少。从行政管理者的角度，如果能对有意向出租院落的村民普及民宿项目的理念以及基本的契约精神，显然也可以帮助外来投资的引进。
第三、与当地人相处可能遇到的困难。我曾不止一次见过这样的纠纷：一家的排水管突出到了自己家的墙外，旁边的一家就认为这根管子占了自家门前的地方，而所谓自家门前，也是很开阔的一块空地，并且不是这家自己院落的空间，而一个排水管20厘米不到，双方能因这种事争执很久。其实，当地人普遍比较质朴，处理与当地人的关系实际不难，但尤其是邻里之间要照顾彼此的感受。
第四、建设期设计方案尽量细化，确定预算后尽快施工，施工时间不要赶在年尾，延庆入冬时间较早，形成冻土后，土建工程都无法展开。施工过程要尽量监工，把握关键节点，兵贵神速。要选择节约成本的方案，一旦发现可能超支，要及时更改方案，寻求更好的处理办法。设计元素十分重要，也是后期能否有可能成为网红民宿的宣传点。可以加上泳池或私汤等设施，以提高民宿竞争力。
第五、要按照当地流程办理营业执照。目前，虽然政府总体方向持鼓励态度，仅以延庆张山营镇为例，各种证照办理仍然比较繁琐，并且有些流程不通畅的地方。目前，延庆大部分民宿和农家院统一采用“农家院餐厅”的营业执照，经营范围仅可以写餐饮，而没有住宿，“民宿”的营业执照2021年年初已经有政策，但一些乡镇至今仍没有落实。
这其实在一定程度上不利于民宿宣传和市场推广，如小红书开企业号、抖音上开店等，都要检查营业执照的经营范围是否有住宿。另外，在入驻延庆民宿联盟时，也会遇见这样的流程阻碍，就是入驻民宿联盟需要办理各种手续，其中一项是办理住宿经营许可证，而办理住宿许可证需要提供营业执照，执照上要有住宿的经营范围（农家院餐厅营业执照和民宿营业执照均可），在工商所办理经营范围增项时（增住宿），相关人员会提示经营者需要先得到派出所的认可，而后才可去工商所办理增项，而询问派出所后可知，派出所不同意办理增项，理由是如果增加住宿的经营范围，之后各项检查要按照酒店标准，而当地民宿根本达不到这样的标准（关于要求细节有哪些不同，派出所并未言明，但公安和有关部门对民宿入住登记系统、消防设备、wifi登记系统、储物间、厨房等多项要求，并未有所降低。而实际检查过程中也无法对农家院餐厅的营业执照按照酒店要求来检查。毕竟解决相关问题不是单靠公安一家，而需要旅游委、卫生部门、公安、工商局互相协调商议，既可以履行自己的职责规范商户，又可以流程走通，实事求是的解决问题。不给民宿办理增项的症结也不在于民宿不能达到酒店标准，而是整体流程上的阻塞），因此导致场所不能正常经营。
那么从派出所、公安系统来看，是否真的不允许农家院餐厅开展住宿业务呢？很显然不是，派出所会督促经营者办理房客登记系统，价格大概3800元，办理住客WiFi联网登记系统，价格大概1500元，用来在住户住宿时登。从经营记者角度来看，这显然自相矛盾，如果派出所不允许经营住宿，则不应督办住宿公安联网系统，如果允许经营，则应允许经营者办理增项。
那么，相关部门能否还有其他办法解决这个问题？答案是：要么在农家院餐厅的执照上增项，要么换成民宿的执照。而民宿执照的办理流程，当地经发办自己也没有明确。在冬奥会即将召开，监管越来越需要完善的背景下，相关证照办理流程，确实是当地需要解决的问题。
第六、贷款申办，由于农家院餐厅的营业执照法人必须是当地村民，也就是宅基地所有者，在相关贷款办理时也可能遇到一些阻碍，通常贷款银行都会要求借款人和法人是同一个人，而作为外来的实际经营者或投资人，是不可能让当地村民来背民宿的负债的，只能通过其他途径，用自己的其他抵押物或者个人信用办理其他类型的贷款，而不能直接办理民宿经营贷款。
第七、宣传手段，经营者可以不单一采用常规线上平台，可以在抖音达人、小红书个人号，携程平台竞价等多种形式宣传并密切关注广告投放效果。笔者认为，对于运营私域流量经验较少的个人，由于不能保证长期稳定输出优质内容，不建议自己投入太多精力去运营私域账号，而直接进行合理的广告投放，关注投入产出比，是相对较好的选择。
总而言之，如果作为创业者，则要本着务实的态度去解决路途中的困难，如果作为投资者，则要把握方向、控制风险，算好年化收益。
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