光大安石是中国光大控股有限公司的房地产投资平台，也是国内房地产基金业的龙头。公司原先由三家国内外金融机构组成：中国光大控股有限公司、英国安石投资集团和RAMSEY量化对冲基金，持股比例分别为51%、30%和19%，2014 年后安石投资退出，光大控股对其股份进行收购并获得绝对控股权。
光大控股专注发展一级市场投资、二级市场投资、结构性融资及投资等基金管理及投资业务，在各领域已建立了稳固的市场基础，投资项目涉及高精密仪器、基础设施、新材料、医药、房地产等多个行业。光大安石为光大控股旗下的唯一房地产资产管理平台，隶属于其一级市场投资板块。
图1. 光大集团组织架构
图2. 光大控股组织架构
2014 年，光大控股实现主营业务收入16.88 亿元（包括：咨询及管理费收入、交易性金融资产投资收益等），实现归属于母公司净利润25.6 亿元（包括：主营业务，非交易性金融资产投资收益、合营及联营企业投资收益等），净资产收益率为8.04%。其中，光大控股一级市场投资实现收入15.71 亿元，归属于母公司净利润7.2 亿元，净资产收益率（ROE）为6.6%。
图3. 2011-2014 年光大控股营业收入
图4. 2010-2014 年光大控股 ROE
光大安石是光大控股旗下最具规模的产业类基金，涉及内陆多元化的住宅、办公和商业投资，主要分为股权类的美元基金和债权类的人民币基金。截至2014 年12 月，公司的美元和人民币地产基金规模分别为1.4 亿美元和190 亿人民币，基金使用自有资金的比例分别为33%和12%。
2014 年光大安石房地产基金整体规模约248 亿港元；光大控股一级市场投资规模349 亿港元，占比约70%；光大控股整体在管基金规模503 亿元，占比约50%。我们估计2014 年光大安石基金规模约200 亿人民币，全年实现归母净利润约4亿人民币。公司在管基金的项目中，商业地产比例相较住宅在不断上升，区域布局上由二三线城市向一线城市转移。
图5. 2014 年光大控股各类投资占比
图6. 2014 年光大控股一级市场投资基金规模占比
图7. 光大安石与上市开发商部分合作项目
我们以光大安石和华业地产合作的北京新中心项目为例：
华业地产于2011 年通过招拍挂形式以46 亿元获得通州核心区获取的地块，项目规划建筑面积71.6 万平米，总投资约100 亿元。由于2011 年至2014 年间周边两条地铁线的修建，规划进度被迫延后，资金金周转出现困难，选择以股权出让的形式寻找过桥资金。
光大安石利用光大集团的自有资金提供合作，并优先获得尽职调查和排他投资权。2014 年10 月，光大安石设立合伙企业——上海晟科投资中心，出资72亿元收购华业地产北京新中心项目80%的股份。同时，华业地产将3 家负责开发该项目的控股子公司80%股权转让至合伙企业设立的SPV，项目实现出表。光大安石成立专项基金运作此项目：光大控股全资资子公司——重庆光控作为GP 发起设立基金（1%股权），而LP 由机构投资人和华业地产自身成，后者认缴出资额16 亿元。项目预期内部回报率（IRR）为16%-18%，退出时间约5 年左右。
图8. 上海晟科投资中心结构图
来源：中银国际
联系客服
