那么，司法实践中各法院是如何认定购房者购房款、建筑商工程款以及银行抵押权等各房地产破产企业债权人的受偿顺序？本文通过简单梳理和分析近50个真实案例（涉及最高院、各高院以及各中院的判决），来给大家说说当前的主流判决导向。
第十二篇 破产债权清偿顺序之判例梳理
一
最高人民法院
裁判要旨
房地产开发企业进入破产程序后，已支付全部购房款的消费者就所购商品房对出卖人享有的债权，有别于普通无担保债权，是一种针对特定不动产所享有的具有非金钱债务属性的特殊债权，在受偿顺序上优先于有担保债权的建设工程价款，建设工程优先受偿权不得对抗该债权。
案例来源
北京英嘉房地产开发有限公司、杨飞与北京英嘉房地产开发有限公司、杨飞物权确认纠纷申请再审民事裁定书（2015）民申字第1158号
案情简介
法院观点
本案所涉房屋为住宅商品房，杨飞通过个人首付、向银行按揭贷款方式支付了全部价款。根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（以下简称《批复》）等相关法律、司法解释规定之精神，交付了购买商品房的全部或者大部分款项后，消费者就所购商品房对出卖人享有的债权，有别于普通无担保债权，是一种针对特定不动产所享有的具有非金钱债务属性的特殊债权，在受偿顺序上优先于有担保债权的建设工程价款，建设工程优先受偿权亦不得对抗该债权。
案件评析
该案的一、二审法院并未明确杨飞是否构成《批复》中的消费者，也未对杨飞购房款的优先受偿顺序加以确认，但最高院在其判决书中开宗明义的指出：杨飞系《批复》中的消费者，其对出卖人享有的债权，有别于普通无担保债权，在受偿顺序上优先于有担保债权的建设工程价款优先受偿权。虽然该说理与案涉争议无实质联系，但最高院的此观点对于各法院处理房地产企业破产案件中的受偿顺序问题上具有很强的指导意义。
另外，就购房者的优先受偿权，最高院在2013年第3期《最高人民法院公报》上公布的宋宇与北京盛和发房地产开发有限公司、广东粤财投资控股有限公司、北京城乡建设集团有限责任公司商品房预售合同纠纷案(2011)民提字第331号指导案例中曾明确提出：商品房买受人可以对抗承包人工程款请求权及抵押权人的优先受偿权，但应充分举证证明双方之间存在真实的商品房买卖关系。即商品房买受人在主张优先权时须证据充分。
二
各高级人民法院
接下来，我们简单梳理一下各高院对该问题的看法与判决。
（一）安徽省高级人民法院
裁判要旨
若案涉商品房的价值及所预期经营收益承载了购房者及其家人的生存保障功能，则即便案涉房屋为商铺、具有一定经营属性且面积较小，该购房行为仍属普通消费购房范畴，应认定其购房债权为优先债权。
案例来源
1.上诉人吕耀被上诉人宣城瀛东投资有限公司、周学芳破产债权确认纠纷（2016）皖民终688号；
2.吕耀与被上诉人宣城瀛东投资有限公司、侯应华破产债权确认纠纷（2016）皖民终689号
（因两案案情基本雷同，以周学芳案为例）
争议焦点
周学芳对瀛东投资公司的164954元购房债权是否享有优先权？
法院观点
（二）湖南省高级人民法院
裁判要旨
若购房者未支付全部购房款且不及时办理按揭手续，对合同未全部履行存在过错，则抵押权人依法取得的抵押权优于购房人依《商品房买卖合同》取得的债权。
案例来源
1.周建湘与华融湘江银行常德分行、湖南四达建设公司、湖南华清环境工程有限公司、姜振宇、黄中第三人撤销之诉（2015）湘高法民一终字第422号；
2.徐坚与华融湘江银行常德分行、湖南四达建设公司、湖南华清环境工程有限公司、姜振宇、黄中第三人撤销之诉（2015）湘高法民一终字第423号
（因两案案情基本一致，以周建湘案为例）
争议焦点
华融湘江银行常德分行对长沙市芙蓉中路一段163号新时代广场第1幢2902号房屋所设立的抵押权是否成立，是否享有优先受偿权？
法院观点
（三）浙江省高级人民法院
裁判要旨
购房者与破产房地产企业的商品房买卖关系解除发生在房地产企业破产清算前，购房者已不复具有买受人身份，其购房款不享有优先债权，按普通债权加以受偿。
案例来源
宁波安栋房地产开发有限公司与宁波璟月湾旅游置业有限公司破产债权确认纠纷（2016）浙民申1607号
法院观点
（四）小结
由上述五则案例不难发现，各法院对购房者购房款优先权的标准认定不一致。
三
各中级人民法院
各中院的观点更是众说纷纭，有的严格依照《批复》的规定，有的则对《批复》进行扩大解释，最大限度保护购房者合法权益，而有的则对《批复》进行限缩解释，在认定购房消费者上比较严苛。以下是笔者对当前司法实践中几大主流判决观点的简单梳理和总结，并附几个具有代表意义的案例。
（一）购房者符合《批复》中消费者条件，其购房款属优先债权，优先于建设工程优先受偿权和抵押权人抵押权受偿。
1.辽宁锦州中级人民法院
裁判要旨
若购房者已付清全部购房款，且实际占有该房屋，则购房消费者优先于抵押权人受偿。
案例来源
辽宁恒缘房地产开发有限公司所有权确认系列纠纷：（2017）辽07民终944、1161-1163、1213-1218号等10个案例。
案例来源（以944号为例）
2.江苏南通中级人民法院
裁判要旨
若购房者符合《批复》规定的消费者条件，即出于生活消费，出于生活、生产目的购房，且支付房款50%以上，则工程价款不可对抗该房屋买受人。
案例来源
南通四建集团有限公司与南通润通置业有限公司普通破产债权确认纠纷（2015）通中民终字第00488号
法院观点
3.江苏宿迁中级人民法院
裁判要旨
《批复》第二条的核心为：建筑工程承包人的优先受偿权与抵押权人的抵押权既不得对抗买受人在房屋建成情况下的房屋交付请求权，也不得对抗买受人在房屋未建成等情况下的购房款返还请求权。
案例来源
姚建与江苏亿泰旅业发展集团有限公司商品房预售合同纠纷（2016）苏13民终3573号
法院观点
（二）购房者不符合《批复》中消费者条件，其购房款属于破产企业的普通债权，劣后于建设工程优先受偿权和抵押权人抵押权受偿。
1.主观上非系生活消费需求目的
（1）江苏常州中级人民法院
裁判要旨
若购房者非系个人消费需求购房，如以购房形式掩盖借款目的或旨在以房抵债，不属于《批复》中的消费者，不享有优先债权。
案例来源
常州龙德置业有限公司破产债权确认系列纠纷：（2017）苏04民终927、933、934号；（2017）苏04民终559号。
法院观点
以购房形式掩盖借款目的—以927号为例
以房抵债目的—以559号为例
（2）浙江台州与安徽宣城中级人民法院
裁判要旨
基于投资目的购买的商品房及商铺不属于消费者范围，即购买商铺形成的债权不具有优先权，不得对抗建设工程优先受偿权以及抵押权人抵押权。
案例来源
吕道宗、葛芙蓉与天台县建安房地产开发有限公司与破产有关的纠纷（2015）浙台商终字第800号；
邱全寿、程春英与安徽省泾县腾达房地产开发有限公司、安徽泾县农村商业银行股份有限公司房屋买卖合同纠纷 (2017)皖18民终468号
法院观点
浙江台州市中院
安徽宣城市中院
（3）江苏常州中级人民法院
裁判要旨
若购房者不能举证证明其所购商品房用于居住且名下无其他用于居住的房屋，即便其已签房屋买卖合同并支付全部购房款，该购房者仍不能就其购房款享有优先债权。
案例来源
朱洪贵破产债权确认纠纷（2017）苏04民终937号
法院观点
2.客观上未支付房款
江苏常州中级人民法院
裁判要旨
若购房者未按商品房买卖合同支付任何款项，且未办理房屋交付手续，当商品房买卖合同被管理人解除，则购房款恢复至商品房合同签订前的状态，故该购房者对破产企业不享有破产债权，优先受偿权更无从谈起。
案例来源
张伟良与常州龙德置业有限公司破产债权确认纠纷（2017）苏04民终932号
法院观点
3.其他不支持购房者优先受偿权的情形
（1）湖南益阳中级人民法院
裁判要旨
若购房者所购房屋属于在建工程，已破产的房地产公司未向其交付房屋、未办理产权证照，并且购房者也无法提供证据证明其债权符合管理人确定的可以纳入优先受偿范围的标准，则购房者的购房款不具有优先受偿权，属于破产企业的普通债权。
案例来源
益阳天业房地产投资开发有限公司破产债权确认系列纠纷：（2016）湘09民终893、894、895、897、898、899号。
法院观点（以893号）
（2）江苏常州中级人民法院
裁判要旨
购房者以其他费用（如广告制作费）折抵购房款，当商品房买卖合同被管理人解除，则购房款恢复至商品房合同签订前状态，故该购房者对破产企业享有的是普通破产债权，不享有优先受偿权。
案例来源
陶树生与常州龙德置业有限公司破产债权确认纠纷（2017）苏04民终935号
法院观点
（三）购房者购房款不同于其他普通债权，非系破产财产，但未就购房者购房款是否享有优先受偿权表态。
浙江宁波中级人民法院
裁判要旨
在商品房买卖合同的法律关系中，购房者（不区分自然人或法人）选定一套房屋，并全额支付价款，该房屋对于购房者而言就是特定物，不属于破产房地产企业的破产财产，且与其他普通债权人有重大区别。
案例来源
宁波东来日盛置业有限公司与破产有关的系列纠纷：（2016）浙02民终61、62、63、65、66、68、69、73、74号等9个案例。
法院观点（以61号为例）
四
相关法条索引
五
结语
以上是笔者就房地产企业破产后的受偿顺序问题对最高院、各高院以及各中院观点的梳理。从中不难发现，尽管《合同法》第286条和《批复》等相关法律法规对工程价款以及消费者购房款等的受偿顺序加以规定，也着实解决了一部分纠纷，但司法实践中各法院对该问题的裁判和说理还是莫衷一是，众说纷纭。
那么实务中，一旦出现房地产开发商跑路、破产或者房子烂尾等情形，房地产市场的各权利主体如何才能最大限度维护自己的合法权益呢？
笔者认为，除了第十期推文（详见【专题】我买的房子烂尾了，我还是业主吗？——律师教你做个精明的买房人！）提出的扩大解释《批复》第二条中的消费者、商品房，支付50%以上购房款视为支付大部分房款，区分不同情形解读不可对抗之外，最根本的解决办法当然是出台相关法律法规或司法解释，尽快解决当前同案不同判的现象。
就当前司法现状，对房地产市场参与人员而言，最关键的还是熟悉各地法院对此类纠纷的判决观点，慎重选择房地产项目所在地，因为房地产破产案件的管辖法院真的很重要。而如何选择案件管辖法院，就有待于借助专业法律从业人员了。
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