故事背景
话说，几年前隔壁老王买了开发区的房子，当时别提有多开心，逢人就说不过两年他就可以带着孙子住在新小区里颐养天年了。可最近却听说他总是唉声叹气的，让老李头和刘大爷他们纳闷不已，隔壁老王这到底是怎么啦？为了一探究竟，老李头决定亲自去隔壁老王家看看，究竟发生了什么。
老李头
老王呀，什么时候搬去住新房子呀？我们可都等着你的乔迁之喜呢。
隔壁老王
哎，别提了，别提了。开发商到现在还没交房呢！
老李头
啊？怎么肥死？之前不是说去年交房，今年拎包入住吗？
隔壁老王
据说开发商也遇到麻烦了，房子都还没建好呢，更别说交房了。老王我心里苦啊。
老李头
啊？那你的购房合同里有没有约定逾期交房违约金什么的？可以找他们赔呀。
隔壁老王
你说得对，我得去找他们赔。哎，对了，我们还约定了逾期办证的违约金呢。那我这能不能同时主张两份违约金呀？
老李头
哎呀，这我就不清楚了，你可以去问问律师们嘛，你儿子不是就认识很多专业律师？让他们给你出出招。
隔壁老王
哎呦，你不说我都忘了，我得赶紧去咨询咨询，看看有啥办法。
第十五篇
逾期交房逾期办证违约金索赔实务
在房屋买卖过程中，开发商往往会出现逾期交房和逾期办证的行为，而房屋买卖合同中一般也会同时约定逾期交房违约金和逾期办证违约金，那么当开发商真的出现既逾期交房又逾期办证时，这两种违约金可否同时适用？
一、实务案例解读
隔壁老王早在2014年5月购买了一套房屋，房屋买卖合同中约定开发商在2015年6月30日前交房，并约定了相应的违约责任：若开发商交房逾期不超过90日的，则开发商自应交房最后期限至实际交房之日，按日向老王支付已付房款万分之一的违约金；若开发商交房逾期超过90日的，老王有权解除合同或要求继续履行合同。老王解除合同的，开发商应退还已付房款，并承担已付房款5%的违约金；老王要求继续履行合同的，则开发商应自交房最后期限至实际交房之日，按日向老王支付已付房款万分之二的违约金：
逾期交房合同条款
另外，房屋买卖合同中还约定开发商应在2015年9月30日前办证并交付给老王。逾期未交付的，逾期不超过90日的，则开发商应按老王已付房款万分之一支付违约金；逾期超过90日的，老王可以选择退房或不退房。若老王退房，则开发商应退还已付房款，并应自应交证之日至实际退款之日，向老王支付已付房款万分之一的违约金；若老王不退房，则开发商应自应交证之日至实际交证之日，按日向老王支付已付房款万分之一的违约金：
逾期办证合同条款
但是问题来了，直至现在，开发商仍未交房，更别提交证了。那么，摆在老王面前有两条路：
二、我们的分析
根据我们的实务经验结合对相关司法判例的梳理，我们认为，开发商是否同时承担逾期交房违约金和逾期办证违约金应分情况对待。
具体分析如下：
情形一
继续履行合同：开发商需同时承担逾期交房和逾期办证违约金
在何惠琴与德嘉公司商品房买卖合同纠纷【案号：（2013浙杭民终字第113号、（2013）浙民提字第57号】中，何惠琴向德嘉公司购买房屋，约定2011年11月28日交房、2012年3月30日交证，并分别约定了违约金。德嘉公司实际于2012年3月23日通知何惠琴收房，6月15日通知办理房产证。何惠琴起诉要求德嘉公司承担逾期交房和逾期办证违约金。
经审理，法院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款，在房屋买卖合同已经约定了办理房屋所有权登记期限的情况下，出卖人应当按约履行办证义务，否则应承担违约责任。本案中，合同明确约定德嘉公司应于2012年3月30日办证。在合同约定的办证期间届满后至房屋实际交付前，德嘉公司既存在逾期交房，也存在逾期办证的违约行为，应分别承担违约责任。
总结：由于房屋买卖合同一般是由开发商提供的格式合同，开发商在合同签订过程中处于主导地位，另外从双方权利义务对等、督促开发商规范管理、尽早交房并办证等角度考虑，开发商同时承担逾期交房和逾期办证违约金符合公平原则（如违约金过高可申请法院适当减少）。下述浙江省高院《民事审判法律适用疑难问题解答》也对该问题做了明确回应。但须注意，开发商同时承担逾期交房和逾期办证违约金往往是在实际交付房屋后主张的，也就是说，房屋买卖双方仍继续履行合同。
不过，根据徐州市城市建设投资总公司与邱丽竹商品房销售合同纠纷【案号：（2016）苏13民再8号】，双方约定的交房日为2007年5月31日，出卖人实际交房日为2011年11月26日，而房屋买卖合同约定出卖人应于房屋交付使用后180日办证，因此逾期办证的起算点日期应为实际交房后180日，即2012年5月25日。也就是说，法院认可合同约定的办证时间是房屋交付使用后某一天的条款，逾期办证的起算点可根据约定从实际交房后某一天来确定。
值得注意的是，购房者在主张违约金时应特别注意诉讼时效的审查。有法院认为【案号：（2016）粤01民终99号】：因双方约定的逾期交房违约金为按日累计的违约金，属于继续性债权。因此，诉讼时效的起算应按照继续性债权处理，则应把每日的违约金作为独立债权，对于起诉前两年内的违约金给付请求予以保护，对于起诉前两年之前的违约金给付请求不予支持。
情形二
解除合同：开发商需承担逾期交房违约金
在黄连生与清远市旺晟房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷【案号：（2013）清中法民一终字第134号】中，黄连生向旺晟房产公司购买房屋，并约定逾期交房的违约责任，同时签订补充协议，约定逾期办证的违约责任。旺晟房产公司未能如期交房，并同时存在逾期办证的行为。黄连生主张解除合同并要求旺晟房产公司承担违约责任。
清远市中级人民法院认为：对于违约金的计算，原告主张根据双方签订的合同补充协议中……的约定，要求被告向其支付购房总款的10%违约金56,544.69元，综合合同补充协议的内容及各条款的逻辑关系，该条款是对逾期办证行为违约责任所作的约定。本案中原告是基于被告逾期交房而要求被告支付违约金，故对原告要求被告向其支付违约金56,544.69元的请求，本院不予支持。也就是说，解除合同的情况下，购房者不能同时主张逾期交房违约金和逾期办证违约金。
总结：因逾期交房导致购房者解除合同的，购房者只能主张逾期交房违约金，不能再主张逾期办证违约金。根据《合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”购房者在以逾期交房为由主张解除合同时，逾期办证等合同约定事项应终止履行，因此购房者也不会因为逾期办证而实际遭受损失。另外，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条，出卖人迟延交付房屋，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。因此，如房屋买卖无特别约定，开发商延迟交房的，购房者可以主张解除合同，但解除权最长不超过1年。
三、我们的建议
1、购房者角度：老王的解决之道
在开发商同时存在逾期交房和逾期办证的行为时，购房者应首先考虑开发商最终能否交付房屋、能否退回已付购房款等实际情况。接下来，若购房者选择继续履行合同，可待开发商交房后，再行主张其逾期交房违约金和逾期办证违约金，但须特别注意违约金的诉讼时效问题；若购房者欲解除合同，应先行确认其是否有合同约定的解除权，若无此约定，则应根据法律规定，最长可在开发商逾期交房一年内行使解除权并主张逾期交房违约金。
对老王而言，若他继续等待交房，最终可以主张逾期交房违约金和逾期办证违约金；但如果老王依合同约定以开发商逾期交房超过90日而主张解除合同的，其可主张逾期交房违约金，但就逾期办证违约金，或将得不到法院的支持。
老李头
老王呀，你房子的事怎么样啦？
隔壁老王
我打算给开发商发律师函，等交房后，再找他们算账！
2、开发商角度：逾期办证违约条款设置
房地产从黄金时代换挡到白银时代后，中小房企面临越来越大的竞争压力，开发商除了尽快出货回款，还应提高风险防范意识。就需同时承担逾期交房违约金与逾期办证违约金的风险，开发商在房屋买卖合同条款设置中，可将逾期办证违约金的成就条件设置为实际交房后X（如300）日未办证的，而非仅仅确定一个日期。据此，即便存在逾期交房的事实，但因逾期办证违约金的前提是实际交房后X（如300）日，则可避免需同时承担两份违约金的风险。当然，实践中也有开发商已在合同中明确约定了上述条款，但在交房后依然逾期办证。此种此种情况下，开发商当然就只能老老实实承担逾期办证违约金喽。
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