连涨48个月，全城翻倍，洛阳为何吊打郑州？

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刚刚去洛阳调研了三天，内心久久不能平静。

洛阳的市场还是震惊到我了！

两组关键词形容洛阳：

1、连续上涨4年；

2、无房可买；

∆ 洛阳历年房价

目前整个洛阳市均价9600元/㎡，注意！是整个洛阳市的均价。

∆ 洛阳市区域划分图

洛阳能够看得上的区域，西工区、涧西区，包括老城、瀍河等买一个房子基本都是1万元/㎡以上，洛龙区基本上在12500万元/㎡，地王项目碧桂园玖锦台要卖到14500-16500元/㎡，这个房价的基本面和现实要比频出地王的南阳可怕多了。

∆ 路南北分别是两个地王金科绿都天宸和碧桂园玖锦台

郑州上一轮行情是从2016年初开始，实质性跳涨是从2016年6月开始，基本2016年底这轮涨幅结束，进入漫长的盘整期。郑州的涨幅区间是40%-120%。

而洛阳是从2016年6月开始蓄势，成交量开始增多，10月份有小幅上涨。春节后，也就是2017年初，上涨开始启动，然后是接连四年的上涨、接连四年的[不可思议]的行情。洛阳的涨幅区间是100%-180%。

直到现在！

洛阳的销售仍未显示疲态，基本上一个项目都可以做到1年清盘，比如洛龙区的金科绿都天宸、伊滨区的建业龙城东望、绿都洛阳府、华耀城佳兆业水岸新都等等。

更可怕的是整个洛阳无房可售。

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去洛阳的第一天，当地朋友告诉我们看完整个洛阳2天就够了，洛阳市在卖的项目不多。

我在想这怎么可能，你都涨了这么久，市场上还无房可买？

事实证明洛阳真的神奇。

在介绍具体市场之前，我们先简单说下洛阳的行政区域和发展概况，给不了解洛阳的读者做下铺垫。

∆ 洛阳地图

洛阳市目前下辖7个区：老城区、瀍河回族区、西工区、涧西区、洛龙区、吉利区、伊滨区。1个县级市偃师市，8个县：孟津县、新安县、宜阳县、伊川县、洛宁县、嵩县、栾川县、汝阳县。

我们一般口中的洛阳市场就是洛阳市区，市内6个区。其中洛阳吉利区相当于郑州上街区的特殊性，一般不算在洛阳市场。

这是第一个知识点。

∆ 洛阳规划

而整个大洛阳市又是一核两区的规划。核心就是洛阳市市区，两区就是北部发展区、南部生态涵养区。看名字这两个区的意思就很明白。

∆ 洛阳组团模式

北部发展区的发展规划可以理解为一中心六组团。简单的说洛阳市区为中心，周边的孟津县、新安县、宜阳县、伊川县、偃师市和偏远的吉利区，组成孟津组团、新安组团、宜阳组团、伊川组团、偃师组团和吉利组团。

好了说到重点了，目前洛阳市的房地产市场特征为三大板块+主城零星项目分布。

三大板块分别是伊滨板块、宜阳板块、孟津板块。

主城零星项目就是西工区、涧西区、老城区、瀍河回族区、洛龙区有零星项目分布。

说的再通俗点就是洛阳的无房可卖相当于现在整个郑州中原、二七、金水、高新、管城、经开、东区都只有零星项目，而主力市场在荥阳、平原新区、绿博。

这是什么意义大家自行体会。

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说了这么多我们深入地看看洛阳市场。

∆ 洛阳市场板块划分

1、伊滨组团市场

谈洛阳离不开洛龙区，就像谈郑州离不开郑东新区，洛龙区就是洛阳的郑东新区。

而伊滨区就是洛阳继洛龙区之后的明日之城和未来轴线。

∆ 洛阳城市发展路径

伊滨区的规划规格很高，定位很明确，但依然是一座空城。

∆ 伊滨、实景拍摄

∆ 伊滨区总体规划

伊滨区的问题在于：

1、洛阳已经经过一次跨河发展（洛河），再跨伊河难度很高，和老城、西工、涧西连接太差。

2、洛阳的基本人口问题和伊滨人口导入难题；

3、洛阳为了发展洛龙区搬迁了是市政府等一大堆政府单位，再搬迁的可能性很小，洛龙区的成功路径并不能复制；

但这不妨碍伊滨区市场火爆。

∆ 建业龙城东望、旭辉朗瑞中央公园、华耀城佳兆业凤鸣水岸

目前在售有建业龙城东望（尾盘）、锦艺云锦天章、旭辉朗瑞中央公园、华耀城佳兆业凤鸣水岸、正弘悦府等，均价9000元/㎡。

2、宜阳县市场

∆洛阳市政府-宜阳县40分钟

宜阳县东部-洛阳区域目前是洛阳标准的刚需聚集地。

∆宜阳、实景拍摄

宜阳东的地产项目基本都沿着洛河南北两岸，而洛河旁的滨河南路、及洛宜快速路的通达性非常好，基本在35分钟驾驶时间可以保证抵达洛龙区。因此也受到了洛阳很多本地的低价投资客户的青睐。

∆绿地城、中骏雍景湾、银润碧桂园酩悦滨江

目前在售有绿地城、中骏雍景湾、银润碧桂园酩悦滨江以及一些本土开发商品牌。绿地城高层毛坯6100 元/㎡、洋房7400元/㎡，中骏雍景湾高层临湖6100元/㎡、洋房 6500元/㎡，银润碧桂园酩悦滨江业态丰富一些，叠墅、洋房、小高，价格算是区域最贵。

除了一堆刚需项目外，区域内还有如银润玫瑰园、绿城代建的改善项目等。

虽然是县城项目，但因为洛宜快速路的联动性，本地人接受度还算比较高。

3、孟津县市场

最后一个板块是近两年发展起来的孟津市场。

和宜阳类似，洛宜快速路解决了交通通达性问题，而王城大道高架通车，向北非常顺畅，加上洛吉快速路也有效的提高了洛阳-孟津组团的通达性问题。

∆南昌路商圈-孟津40分钟

目前区域重点项目有融创河洛宸院、恒大云湖上郡、绿城春风江南、东方今典汤街小镇等，售价6500-7500元/㎡。

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相信很多朋友看完有点懵，就这？

感觉顺着洛阳外围绕一圈，就没进入过洛阳市一样，这就是站在2020年洛阳市场的典型特征。老城区、瀍河、西工、涧西、洛龙都只有零星两三个项目，你并没有什么可挑的。

和购房者一样，全国各地的一线开发商也都想进洛阳拿地。客观地说全国TOP50房企去洛阳拿地比郑州拿地的热情高多了，洛阳基本都是稳赚不赔的买卖。

比如在投拓方面融创算是比较厉害的，如果洛阳的市场不好，市区可进，融创怎么会跑到北边孟津县做项目。

而今年洛阳又注入了三大利好：副中心城市、地铁即将通车、和自贸区规划的落地，给予了这座城市、购房者又一记强心针。

无论如何，4年了洛阳的市场仍未显疲态，在洛阳地产人都看不懂，担心随时进入横盘状态的情况下，依然大卖特卖。

总之，不知道我的客户来自哪里，就这样一波又一波的客户，我开了就能卖。

洛阳楼市热销四年了该买过的都买过了，这么持久的新购买力又来自哪里？成为我在洛阳调研之后内心最大的疑问。

为此看了很多报告、走访了一些销售代理公司、媒体朋友，惊奇的理出来一条线索：2019年以后来自洛宁、偃师、嵩县、汝阳、孟津、伊川等外缘客户成为洛阳市场主流。

而洛阳市的刚需客户又被迫跑到宜阳县、孟津县买房，时空和人生在这里交会，充满了矛盾色彩！

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