1.主要工作内容
1.1土地信息收集
1.1.1现状情况
包括土地位置、周边情况调研、规划条件获得、用地性质、区域规划指标
1.1.2现场踏勘
实际用地情况包括有无拆迁、地块目前现状、地质条件初步判断、周边5公里范围的全部情况（尤其地块周边有无地地铁、城市道路、城市绿地、城市古建等内容）
1.1.3政府对接
主要政府从市长、区长、国土、规划、发改等部门对接，了解土地挂牌时间及相关人员、了解土地原始情况、挂牌层级（是省还是市还是区还是县）、了解国土红线出让的红线范围、规划红线范围、征地的红线范围、了解土地出让的基本条件（有无预售可能等）、了解规划的指标（容积率可否调整、高度、密度、绿地率等）
1.1.4周边配套
需协调政府了解周边配套情况、配套落地时间（对项目影响极大）、周边商业、住宅、教育、医疗、交通为主线，次线为公园、市政管网、政府办公机构、办公楼、厂房。同时需要明白统计未来5—10年内的政府规划情况，从而参考一期、二期的开盘时间。
1.2决策调研
1.2.1出让方式及价款
需要同土地所有方进行接触，了解土地出让方式和土地款，以及能否调整。主要包括村集体所有地块的出让方式、农转非的方式、改变用地性质的出让方式等等，最合理的是土地储备中心招拍挂的时间及价款（净地）。土地款的付款方式、付款时间、延期付款的滞纳金比例等需要协商（核心是尽量放慢付款时间、降低滞纳金比例）。
1.2.2进行成本测算
确定大致土地款后，需要根据市场行情，第一步预计土地的招拍挂或其他出让条件时，土地溢价至项目自持时可承受的比例（自持极其不建议在拿地）。根据地方政府、地方开发商的情况了解各项规费的比例、根据地方市场行情确定人工、材料、机械的初步价格，从而统计单方造价成本，最后通过地方资料汇总结合项目初步条件，确定第一版成本测算。包括项目资源表、产品配置表（企业自身）、进度计划表、成本投入表、销售计划表、土地敏感性分析、财务测算表、抵税表等内容。
1.2.3进行可行性研究
可行性研究报告基础是宗地的详细情况、项目分析、地方市场产品类型统计分析、地方房产市场行情、去库存情况、销售情况、发展前景、人口流入情况、人口基数、人均消费、供需情况、各年龄段人口比例、引入的人才大学生情况等全部内容，最终确定项目的初步方案锁定客户人群、消费指标。销售 及研发部根据以往及周边项目成交客户分析和产品分析等，对项目定位、客户定位、产品定位提出策略性建议，研发、运营：协助进行方案设计和成本测算，工程部、开发部、销售：根据土地的开工条件、市场情况，共同制定开发节奏。 财务、融资部：制定资金到位表、现金流测算表、投资回收期、IRR等内容
1.3融资合作
资金雄厚的可以忽略，
1.3.1确定融资方式
如信托基金、战略合作、贷款平移、债券、合作入股等，是否需要股权变动、组织机构调整，所有部门全力合作对项目的评估做统计，包括法务、财务、项目部、投拓部、融资部、销售部等等。需尽快明确根据进度计划的融资注入时间、融资综合费（不超过15%为宜）具体内容请看后续融资专篇。
1.3.2 进行商业策划
此章节为画大饼，制定商业策划，包括项目的产品优势分析、各项财务、销售报表情况分析，土地是否质押等条件协商，最终确定融资还款时间、融资金额等内容。
1.3.3确定合作协议
协商完成后，确定合作细节，包括资金监管、资金撤回等条款
1.3.4最后成立项目公司
大多数企业都是没有融资，直接成立项目公司，然后因项目成本资金问题，导致后续融资需要重新打散项目公司。因为建议是确定资金能够保证项目推进后再拿地是不错的选择。但是考虑实际情况基本是先拿地再说，因此需要建立长期的融资合作伙伴，从而保证项目推进。
1.4摘牌拿地
根据自身的方案和成本测算表，以及领导指示，确定拿地的最高限制条件（突破节点分为三级），根据竞争对手分析、确定土地上限、价格敏感性分析、制定出价战术。一级突破是现场直接跟进，及时汇报。二级突破需区域总、执行总裁等电话确认，三级突破（风险最高）需集团董事长亲自确认否则放弃地块。（关键是明确拿地跟进的价格和权限范围）
以上内容仅仅是个人结合资料和项目的理解，不妥之处请各位见谅
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