投拓人拿到一块地之后需要进行快速的粗算，然后根据项目的财务指标决定项目是否上会。
粗算过程中，一个比较重要的指标就是产品排布，特别是可搭配商业的能修几层（一楼和二楼三楼商业价格差距极大，具体见我往期文章：商业定价和租金测算的三种方法（干货）），住宅中洋房、高层、别墅产品的比例问题。直接决定了货值，从而决定了项目的利润指标。
第一步、根据区域热销的户型，进行大致的面积段排布，算出户均面积。
举个栗子，某地热销主力户型在75-95平之间，用加权平均的办法，算出户均面积在89.5平。
第二步、根据户均面积与计容面积，推算标准层平均户数。用容积率指标算出总建面，用总建面除以户均面积，得出总户数。
举个栗子，假设计容建面122712.3㎡，容积率2.7，项目限高80米，算出总户数1371户，住宅标准层3米，平均的楼东层数在26层。从而算出整个小区标准层，总的每一层的户数在52户。
第三步、根据标准层平均户数，选择可能的产品配置。
举个栗子，还是前面的条件，我们可以大致排布出有三种方案可以选择：
1、同高度的同品质的全高层方案：主流的T4产品，每层4户，总层数26层，每栋108户。总户数1371，用1371÷ 108=12.69，那么总的楼栋数至少应为13栋。
2、不同高度的不同品质的全高层方案：T2+T4的产品配置。我们选取其中9栋做T4，那么T4产品的总户数是：108×9=972户，剩余399户。为保证品质，我们降低T2产品的高度，楼层数设定为18层，每栋楼的户数为36户，399÷36=11。因此此种方案的产品配置为:9栋26F的T4+11栋18F的T2。
3、高低配的洋房+高层的方案：我们选取其中11栋做26F的高层T4，那么高层产品总户数为：11×26×4=1144户，剩余277户未安排。剩下的我们安排为6层的T2洋房产品，具体的户数为：227÷2÷6=18.9,也就是19栋。
第四步、根据建筑密度来调整建筑高度及产品排布。
假设上述案例的项目的建筑密度为30%，我们来反推一下是否装得下那么多产品。30%的建筑密度，得到总的基底面积是13634.4㎡，总建筑面积122712.3÷26=4719，4719是13栋纯高层方案的基底面积，这个数据小于13634.4的总基底面积，因此是可行的。
来个高阶的，算一个高低配是否超密度。这个就涉及每层产品搭配的问题了，我们按照最大化来考虑，T4套内为2户75㎡+2户95㎡，T2套内为两户105㎡。T4按照18%，T2按照20%的中等水平的公摊来算，T4产品标准层面积为401.2㎡，T2产品标准层面积为252㎡。总基底面积为：401.2×11+252×19=9201.2，这个数据也是远远小于总基底面积的，因此完全能排下。
另外有的项目带商业的，还需要再项目粗算的时候确定商业的楼层数。
众所周知，随着新环保法的实施，导致底商不能做餐饮，现在很多地方的设计规范都已经抛弃了底商这种过时的设计理念。因此现在很多社区商业都是独立的楼栋排布，设计商业的时候会挤占项目本来就很捉襟见肘的建筑密度要求。
商业对于粗算阶段的测算来讲，只需要确定一层二层及三层商业各自占的比例及面积即可。
举个栗子，某地块占地面积45000㎡，容积率2，限高100米，建筑密度20%，商业比例要求不低于10%，我们算一下商业大致需要排几层。
项目总的基底面积：45000×0.2=9000
住宅的面积：45000×2×0.9=81000
商业的面积：45000×2×0.1=9000
限高100米，极限能做到34层，但是我们取一个稳妥的方案33层吧，
住宅的总基底面积：81000÷33=2454.5 四舍五入就算2455㎡
留给商业商业的基底面积是：9000-2455=6545㎡
因此原则上来讲，一层商业是摆不下9000㎡的最低下限的，必须要弄局部的二层商业。按道理来讲，二层商业做到最小化为，一层商业面积6545㎡，二层商业面积2455㎡。
但是在实际的设计当中，是不可能做到这么满的，原因有两点：一是设计的时候需要留一些建筑密度的空间，一般不会做满，以防后期施工与图纸有所差异，导致竣工验收的时候建筑密度超出规划条件。二是每栋楼的一楼都有电梯厅，墙角贴石材等细节，实际的基底面积绝对不是按上面算的那么满。
相对来讲，我们可以折算一个系数，比较折中的。一般来讲将住宅和商业的基底面积乘以1.1—1.2倍较为合理。
因此本案例当中，稳妥的计算方式，住宅实际总基底面积为2455×1.2=2946
给商业留下的基底面积为：（9000-2946）÷1.2=5045
因此本案例中较为合理的商业排布方案为：一层商业5045㎡，二层商业3955㎡。
总结一下强排的要点：
1、公建配套面积最小化，会所能放地下就放西夏，商业住宅比例除了要满足规划条件要求，还要在市场接受度，价格之间取平衡值。
2、建筑紧贴红线边界，给园区内部留足绿化空间。上述举例的案例，容积率未做满的情况下，给小区绿化就留下很充足的空间。
3、密度吃紧的情况下，尽量拔高建筑的高度；密度空间游刃有余的情况下，尽量做低层数，做高低配产品。
4、逻辑顺序是，先满足做满容积率的量的要求，再往优化户型和产品配比方向努力，降低层数。
正文完，本文主要是讲解一些建筑设计方面常用的逻辑和原理，文中的一些数据取值也都是一些常用的范围，对个别地方不具有普遍的代表意义，但是计算原理是通用的。本文具有不错的实用性和专业性，一次看懂较为困难，有需要的建议转发朋友圈或者点下右下角的“在看”进行收藏，方便以后拿出来深入再学习。
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