物业兴衰，房价荣辱丨怎么给自家小区物业打分？

南昌楼市情报

昨天，一个朋友跟我抱怨，说她的二手房挂牌只能卖1万3，而只隔1条街的另外一个小区就挂1万5、1万6。

问我这个半吊子专业人士，凭什么一街之隔，她家的小区就比人家少卖20-30万？

我就问我的朋友她家小区物业怎么样？

果然不出我的意料，物业管理一塌糊涂。

她说好多次都有别的业主把车子停到她的车位上，叫保安也不管；小区里人也很杂乱，经常看到不知道是什么人在小区里逛荡；还有更严重的是小区里有不知道业主遗弃的还是跑到小区里的流浪狗，凶得很。

很多时候，地段一样、配套一样、学区也一样，但开发商和物业公司不一样，直接决定了二手房的价值不一样。

今天，我们就从几个方面为大家介绍一下，什么样的物业服务是好的，什么是不好的。

01 安保

安全对于一个小区的居民来说太重要了。

安全有很多方面，最重要的就是人身安全，其实是财产安全。

怎么保障人身安全？

举个例子，小区里必须有足够且能用的消防设施，小区里的消防通道也必须时刻保持畅通。

经常看到居民楼着火的新闻，这时候，有的小区消防栓不能用，有的小区消防通道太窄或者被占用导致消防车过不去，一半以上火灾引起的伤亡事件都是由于这两个原因造成的。

还有的小区，饮用水清洁工作做得不好，一到下雨天小区的自来水存储设备就发生倒灌，小区居民喝的自来水渗杂着雨水，拉肚子的比比皆是，如果遇上有其他流行病或疫情出现，那小区就危矣。

俗话说，水火无情。

一个小区如果连以上基本的防火、防疫工作都做不好，那这个物业公司真的应该下岗了。

怎么保障财产安全？

拿我们小区举例，小区门口的保安盘查极严，业主用物业统一发的门禁卡开门进入小区，其他外来人员，比如装修工人、外卖小哥、快递小哥、二手房中介人员，都必须经过严格的登记才可以进入小区，也不可以开车或电瓶车（快递车除外），只能步行进入。

严禁闲杂人员进入，就很大程度上防止了偷盗情况的发生。

还有定期巡逻，我们小区的保安每隔一小时在小区内巡逻一次，晚间更是如此，这样如果有什么异常情况，保安很容易发现。

另外，现在的一些高档社区，智能化设施也比较先进，像智能门禁系统、人脸识别系统、车辆自动识别系统、红外线报警系统、电子脉冲围栏等，都能有效防范可疑人员和车辆的进入。

02  保洁

这个也很好理解，一个小区如果太脏太乱，那业主肯定住得不舒服。

你们小区的物业多久清理一次垃圾？

以我的经验，最少要一天清理2次，早、晚各一次，才能保证小区的清洁，否则，小区的各个楼下面的垃圾筒都装满了，居民只好把垃圾倒在垃圾筒旁边的地上堆着，如果是冬天还好，如果是夏天苍蝇到处乱飞，流浪猫狗也过来吃东西，小区直接变垃圾场了，不但不卫生还容易生传染病。

我们小区，每天保洁阿姨都会清洁楼道、电梯等公共区域，而有的小区清洁得不及时或者不干净，你伸手一抹，楼梯扶手上面都是灰尘。

好的小区，物业还会定期用高压水枪冲洗公区部分的道路、水泥地面、大理石地面等。

如果你的小区有水池或喷泉，那就更能看清物业的好坏了。

有很多物业公司，嫌小区喷泉浪费水电，小区交付没多长时间，就把喷泉都关掉了，水池里的水也抽干。这样不仅省水电，而且也不用人来清洁。

但有的小区交付十年了，照样喷泉喷着，水池里的水也超级干净，每天都有人负责把水放掉，把池底的泥啊、树叶啊打扫干净，然后再蓄满干净的自来水，这样做要花很多成本，但小区真的维护得像新的一样。

03  景观

景观的部分不能全怪物业，跟开发商有很大关系。

首先我们算笔账，从开发商的景观成本出发。

硬铺，也就是用柏油路、水泥、地砖、人造大理石铺小区的地面，成本一般是50-200元/平方米；如果你种草坪、灌木、乔木，成本就贵一些，300-800元/平方米不等。

房地产业内做景观，有个专业术语叫“全冠移植”，就是指树长到一定年龄，把整个树连带所有树枝和树叶整体移植到小区内，这样做成本高，如果你把树叶树枝适当剪掉，再移植过来就比较容易，树也容易活，但树枝树叶再重新长出来需要时间的，而全冠移植就保证了小区居民一入住就能享受到浓荫。

还有个词叫做“胸径”，是指树干的粗细，胸径20厘米，那说明是一棵长了2年的小树，胸径30厘米，可能是长了3年的树，如果胸径40厘米，估计是树龄5年的树，胸径超过50厘米，这棵肯定是超过10年的了（不同树种胸径和生长年限会有所不同哈）。

胸径越粗、树龄越长的树，成本就越高，如果开发商舍得花钱种植大树，那后期物业也好打理。

房地产业内还有一个专有名词叫“五重景观”，是指高大乔木、灌木、花灌木、花卉、草坪，这5样都有且搭配合理，说明小区的景观已经很不错了，会有种大自然的原生态之感。

这个概念是龙湖最先提出来的，它同时还提出了 “植物是建筑的外立面”，就是说如果小区植物不够或者不美，那建筑再美也会显得孤零零的很突兀。

交房时如果你看到小区放眼望去大部分是硬铺，为数不多的几棵树都又矮又细，叶子也只有几片没精搭彩地挂在树枝上，说明这个小区景观上不舍得花钱，后期物业再维护也好不到哪里去，好比一个人底子太差，长得不好看，就算美颜滤镜开到底也没办法。

但话说回来，如果物业不作为，再好的景观交房后若干时间后也会黯然失色。

水分对植物很重要，夏天如果你浇水不及时，草坪在高温又不下雨的环境下没几天就会成片成片地死掉，这种情况下物业有两种办法，一种是等天气凉快了，秋天了再重新花钱买草皮重新种；另一种省钱的办法就是花点钱买些地砖铺上，硬铺取代了绿化。

还有，乔木定期要做病草害防治，你看到树一米以下的部分被涂成白色的，那就是涂的防虫子的药，如果不防治，乔木很容易被虫子蛀死。

树木和草坪还要定期修剪，听说过“顶端优势”吗？长得最高的树枝和树叶会夺取最多的阳光和养分，如果把最高的剪掉，旁边的树枝和树叶就会长得好，树形才漂亮。

04  维修

维修分为两个部分：一是交房时发现的质量问题，二是居住过程中出现的问题，包括家里的水龙头、马桶坏了等等。

维修也是关系到物业和开发商两个单位的事情：如果是一家好开发商，那么交房时出现的质量问题就少，物业就会省点事，否则，一家家修起来就很累，而且不一定能修好。

维修重要的无非两点，一是能不能修好，二是修得是否及时。

这就涉及到物业公司配置维修人员的数量和质量了。

一般来说，越有经验的维修人员，修得自然又快又好，但这样的人工资也高，就看你物业公司舍不舍得花钱了。

还有，维修人员的素质也比较重要。

如果只是修得好，但服务态度不好，进门也不穿鞋套，冷着脸对业主，那业主满意度自然也不会高。

所以，找到综合素质高的维修人员很重要。

曾经网上有一个视频传的非常火，视频里一个物业维修人员在用可视对讲与业主讲话，他分别用了英语、日语和韩语和业主打招呼，说明他是物业维修人员，可见其素质有多高。

可能这只是一次炒作事件，为了宣传自己的物业服务非常好。但无论怎么说，万科物业服务好是个不争的事实，即使人家用来炒作也没话说，你的物业公司如果能做得像人家一样好，你也可以炒。

写在最后

我们上面为大家介绍的保安、保洁、维修、景观维护，其实都是物业服务最基本的内容了。

其实还有更高级的物业形式，比如给每栋楼配置一个楼宇管家、为业主提供定期体检、建立家庭健康档案、平价食堂、定期举办活动、儿童夏令营、老年大学等等。

物业的好坏，确实能决定小区业主房产增值的幅度，但更重要的，物业能决定业主未来几十年在这里生活的质量。

看完这篇文章，大家不妨以上面的介绍为标准给自家小区的物业打个分，看看都能得几分，也可将其作为自家二手房估价的一个参考。