挤走“前广州首富”的新鸥鹏，何许人也？

在今日土拍开始之前，我们都认为这宗地块已经内定给了雪松控股，但是我们如何也想不到，半路会杀出一个程咬金，把2018年广州首富的集团总部挤出赛道。

新鸥鹏，不简单。

（关于雪松控股，我们另有一文，留待其落地南昌之后揭幕）

新鸥鹏，成立于1993年，是重庆一家土生土长的房地产企业，如果不是今日西湖区这场土拍，可能大部分南昌人都不会知晓这个名字。

事实上在地产领域，新鸥鹏很长一段时间都声名不显。直到2014年，一场房企高管集体跳槽风波，才让新鸥鹏名声大噪，也是在此时确定了其「教育+地产」的企业发展战略。

放在今天来看，「教育+地产」的模式已成为各地政府的香饽饽，既能提高板块教育资源，又能完成土地供应任务，双方皆大欢喜。

比如赣系房企东投，最早便是凭借「教育+地产」的模式，成功从农村走进城市，从地市杀入省城。

说回新鸥鹏进入南昌这件事，其实还有一点别的韵味。

今日土拍的宗地，要求配建总部大楼，而事实上愿意在南昌兴建（区域）总部大楼的房企其实并不多。新鸥鹏在江西仅开发了上饶一个项目，在南昌尚未开发一个项目，就要先建一栋总部大楼，是否意味着南昌，乃至江西，会成为新鸥鹏未来的一大发展重心？毕竟江西确为教育大省，教育事业大有可为。

那么这家来自重庆，准备凭借「教育+地产」的模式在南昌大干快上的新鸥鹏，究竟有何奥秘？

 

1993年，全国各地掀起了一股全民经商的浪潮。

重庆建筑工程学院（曾改名重庆建筑大学，现部分并入重庆大学）与香港金南股份公司分别出资180万元元、120万元，共同成立了鸥鹏计算机软件公司。

同年7月，更名为重庆鸥鹏物业开发有限公司，将业务重心转至房地产开发和工程建设。外资股东也先后变更为香港兴明国际有限公司、香港迅晖发展有限公司。

1997年6月18日，重庆直辖市挂牌当天，鸥鹏物业、重庆建筑大学另一校办企业万县市鸿鸥发展公司、建设部科技发展促进中心和93名自然人筹资1400万元，创立重庆鸥鹏科技股份有限公司（以下简称“鸥鹏科技”）。

1998年2月，重庆市体改委批复组建重庆鸥鹏集团，以鸥鹏科技为核心企业，旗下还包括重庆鸥鹏高科技公司、鸥鹏广告公司、鸥鹏建筑工程公司等11家公司。

但是“鸥鹏系”企业成立没几年，全国校办企业就迎来一波衰退潮，首先在北京大学和清华大学进行校企改制试点，目的就是使校、企完全分离。

2001年，重庆大学也开始筹备对“鸥鹏系”企业进行改制，这为周永勇借鸡生蛋，创办“新欧鹏”创造了天赐良机。

1972年出生的周永勇，原名周旭，重庆铜梁县人。

1995年，周永勇进入重庆建筑大学土木工程学院攻读硕士学位，毕业后留在重庆建筑大学产业办公室从事企业管理工作，2-3年时间就升任到重庆大学房地产开发有限公司常务副总经理。

当重庆大学提出对“鸥鹏系”企业进行改制时，周永勇看到了其间的商机。

2001年10月，周永勇成立吉旭建筑，并在次年1月，以1120万元收购鸥鹏科技，正式吹响了其入主欧鹏系的号角。

2003年6月，周永勇通过增资扩股方式，增资800万元成功控股鸥鹏物业，出任董事长。

2005年6月，周永勇出资300万元，注册成立重庆新鸥鹏物业管理有限公司，次年2月，购回重庆大学持有的所有鸥鹏物业股权。

至此鸥鹏物业改制完成，成为一家纯民营企业。2010年2月，鸥鹏物业更名为重庆新鸥鹏地产（集团）有限公司。

 

新鸥鹏地产成立后，周永勇将企业发展战略确定为「教育+地产」的双核驱动模式，并开始在地产圈内疯狂“挖人”。

原龙湖重庆公司副总经理张雪樵、原金科集团副总裁李战洪、原东原地产总经理魏锂，原重庆华宇总裁张为耕、原光华集团总裁秦晓东以及碧桂园集团一位资深高管等，并其一并纳入麾下。

这起集体跳槽事件，不仅让新鸥鹏的名望达到了巅峰，也给了周永勇巨大的信心，他开始在多个场合高调宣布新鸥鹏在地产板块的目标：“3年左右在香港上市，3-5年进入全国房企20强之列。”

但是直到2020年，新鸥鹏地产的愿望仍未实现，不仅没能跻身中国房企20强，上市之路同样遥遥无期，连业绩也开始出现年年下滑的迹象。其中很的一部分原因，便来自于2016年4月推出的“331战略”。

“331战略”的核心产品是“新鸥鹏教育城”。新鸥鹏先是在重庆开发建设了两个新鸥鹏教育城，发现业绩喜人，便迅速开启全国复制，之后又陆续进入成都、西安、济南等多个城市。

2019年新鸥鹏进入江西上饶开发了“新鸥鹏九州唐樾”项目，南昌是它进入江西的第二座城市，或许同样会推出教育城系列。

但是，“331”战略严重拖累了新鸥鹏的资金健康，2017年首进成都高调拿下“地王”却遭遇退地风波，并为此损失了2.98亿元。2018年甚至传出风声有意将新鸥鹏卖身融创，不过最后不了了之。

当然融创素来喜欢买买买，不仅是新鸥鹏，同为重庆房企的金科，也曾经差点失去自主控股权。

从左往右，周永勇，李战洪，孙宏斌

2019年，新鸥鹏再次遭遇重大危机，5月31日，张雪樵突然卸任法人代表，行踪成谜，而且就在其卸任之前的5月24日，新鸥鹏地产还被重庆市铜梁区法院列为被执行人。

根据天眼查数据显示，在此之前新鸥鹏已经被重庆各区、级法院列为被执行人多达200余次。

很显然，新鸥鹏的「教育+地产」之路，走的并不顺遂。背后的原因，还要归结于「教育+地产」的本质。

 

新鸥鹏并不是第一家，也不是唯一一家打着「教育+地产」招牌的房企。

早在1994年，碧桂园就率先与北京景山学校合办广州碧桂园学校，以图带动楼盘销售，这一案例被视作教育地产最早的雏形。

目前全国已有超过30家地产公司成立了教育品牌，中国Top10的房地产商无一缺席。越来越多的地产企业开始深度布局教育，甚至分拆教育业务使其单独上市（2017年5月，碧桂园教育集团在纽交所挂板上市）。

但是时间转入2020年，政府开始有意为教育地产降温，4月30日，北京市西城区教委发布了新的义务教育阶段入学政策，“从今年7月31日起，北京西城区将实施多校划片”，自此北京市所有学校都将实行多校划片这次。

同时也意味着学区房的概念将逐渐告别人们的视线。“皮之不存，毛将焉附”，学区房退出舞台，那些自建学校的房企自然难以独善其身。

2017年，北京市发布消息，所有中小学校不得与房地产商合作办学，虽然目前这条政策还仅限于北京和公立学校，但政府的监管意图还是明显的，就是为了厘清商业化的房地产行业与公益化的教育事业之间的关系，彻底斩断其中的利益链条，让教育回归公益，让企业回归本位。

此外，教育地产具有难复制性。不同于万达能一个又一个的复制万达广场的商业地产，教育地产的核心卖点始终是名校和名师，而这一资源具有稀缺性和不可复制性。

无论是“名校+名盘”、房企自主办学还是社区营地、教育mall，房企的根本目的最终都是变相低价拿地和促进项目去化。

2020年南昌发生了多起学校维权事件，背后的根源如出一辙。今年南昌是民办全摇号的第一年，未来南昌也势必会同步实行多校划片，留给「教育地产」的时间，已经不多了。

新鸥鹏，能赶上趟吗？

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