拿地八年，这个盘价格翻了十五倍？首付竟要200多万！
2012年5月，江西明润实业有限公司在九龙湖（现）国体中心对面拿下272亩地，折合楼面价1506元/㎡。拿地至今，已经过去八年多了，这个项目终于领到了三期的预售证，销售价格对比楼面价翻了近15倍，均价达到了2.2万元/㎡左右。当然，销售价格与楼面价做对比可能不是特别地严谨，所以我们来看一下区域内的地价情况。随着九龙湖的大热，区域地价水涨船高，目前的地王是融创和红谷滩城投联手创造的，楼面价9340元/平米。九龙湖最近的一块住宅用地土拍是在10月份，由联发一次性拿下九龙湖省委党校西侧两宗地，成交楼面价也都达到了9100元/平米以上。并且就在上周，同样位于九龙湖西客站板块的华润昆仑御首开报价仅为1.2万左右。除去建设成本和产品定位价值，明园三期的利润有多高可想而知。那么这个项目的大平层到底是什么样的？这个价格到底合不合适？我们过去体验了一下南昌顶级富豪的生活环境将会是怎么样的。项目位于红谷滩区九江街以南，南坊路以东，地铁二号线国体中心站出站口。
从4号口出来，西侧就是明园中心，东侧是南昌国际体育中心，距离省政府直线距离1.4公里，去往南昌西站开车11分钟左右。随着省政府搬迁到九龙湖，周边学校、商业、交通等配套也逐渐布局完善，可以说，这一片就是九龙湖新城目前配套最成熟的区域。教育方面，明园九龙湾西侧就是南师附小九龙湖校区，南侧是南昌市外国语学校。生活配套方面，正东方向就是南昌国际体育中心，再过去就是赣江，东南方向有南昌市青少年宫，北面还有南昌中国傩园。整个项目分为三期，一期规划为住宅，案名明园九龙湾，在2017年已经交付；二期是商业，现在也已经基本建设完成；三期规划的商业 住宅，在一期交付之后，才开始动工。明园三期以多层住宅为主，共规划34栋5F多层，2栋42F超高层，1栋29F高层以及4栋2F商业，总规划484户。此次加推的大平层是1#42F的超高层，共148.05米，听他们置业经理说，此次加推，不出意外是今年明园最后的动作，别墅要等到明年才会推出。从规划图和沙盘可以看到，两栋42F的超高层都是东西朝向的，这样太阳光照射时间很充足，而且江景可以一览无余，但空调能耗或遮阳成本就要增加很多，西晒严重。明园三期此次推出的大平层，建面约280-340㎡，一共有两个户型，均为精装交付，3梯2户，280平米的户型为5房2厅5卫，340平米的户型是6房2厅5卫。
这个户型一眼看上去和普通的刚需户型很像，东侧卧室加上西侧的一个书房，优秀的地方在于它的观景阳台与次卧互通，缺点也很明显，由于是东西朝向的户型，厨房采光很容易被遮挡。340平米的户型和280平米户型差不多，只是书房旁边加了一个次卧。大平层的设计本身应该与刚需做区分，要突出个性化功能设计，而不能一昧的追求房间大小。由于需要验资才能进去样板间，所以我们就问置业经理拿了几张样板间的实拍照片。作为精装交付的项目，备案装修价达到了4476元/㎡，照片中的家居等都不在交付标准中的。从照片来看，整体设计还是非常大气的，唯一遗憾的就是没能实地进去体验一下。我们从贝壳找房网站可以看到，周边小区二手房精装价格在2万左右，价格这么高，主要原因还是因为这一区域的教育资源比较丰富，南师附小和南昌外国语学校都在旁边。
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