随着我国加大破产力度，越来越多的房地产开发企业走向破产，房地产开发企业破产（以下简称：“房企破产”）是各类破产案件的一大难点和亮点，而对形形色色的购房人债权的审查及认定又是房企破产下管理人审查债权的疑难杂症，因我国破产法并未对房企破产下各类购房人的债权如何审查及认定统一规范，而房企破产又五花八门，理论界有关购房人债权的观点亦是百花齐放、百家争鸣。本文将从商品房消费者的定义及条件、消费性购房下商品房买卖合同解除权的行使、商品房消费者债权的认定等方面予以分析。
一、商品房消费者的定义及条件
我国破产法及其司法解释并未对商品房消费者予以定义，《中华人民共和国消费者权益保护法》第二条规定消费者为生活消费需要购买、使用商品或者接受服务，其权益受本法保护，《最高人民法院全国法院民商事审判工作会议纪要》【法（2019）254号，以下简称：“2019年会议纪要”】第一百二十五条最初提及了商品房消费者的字眼，根据上述规定，所谓商品房消费者，是指为生活消费需要而购买房屋的自然人，基于满足生活消费所需购买房屋属于消费性购房，根据最高人民法院《关于最高人民法院执行工作办公室关于<最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复>中有关消费者权利应优先保护的规定应如何理解的答复》之规定，对于消费者权利应优先保护的规定仅限于消费性购房，不应做扩大解释。
我国法律对于如何构成商品房消费者的条件做出了较为明确的规定，综合《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称：“《最高院异议和复议规定》”）第二十九条及2019年会议纪要第一百二十五条规定，具有对抗法院强制执行效果的必须同时具备的条件，一是在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二是所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；三是已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。
对于第一项“是否签订书面买卖合同”的判断，不能局限于合同的名称，按照《商品房销售管理办法》第十六条规定，商品房买卖合同应当明确当事人名称或者姓名和住所、商品房基本状况、商品房的销售方式、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间及交付使用条件及日期等，按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。所以，在实践中要准确判断是否已签订书面商品房买卖合同，不能仅凭名称断定。
对于第二项“买受人名下无其他用于居住房屋”的理解，按照2019年会议纪要第一百二十五条规定，可以理解为在案涉房屋同一设区的市或者县级市范围内商品房消费者名下没有用于居住的房屋；商品房消费者名下虽然已有一套房屋，但购买的房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要的，可以理解为符合该规定的精神。
对于第三项“已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”实务中如何掌握，审判实践中标准不一，如果商品房消费者支付的价款接近于百分之五十，且已按照合同约定将剩余价款支付给申请执行人或者按照人民法院的要求交付执行的，可以理解为符合该规定的精神。
所以，上述三个条件缺一不可，上述规定侧重适用于执行程序，可作为破产案件的参照，其中第一项在破产案件中应为在法院受理破产案件之前签订合法有效的书面房屋买卖合同，即只有当购房人同时具备如上三个条件时，方属于商品房消费者，才构成消费性购房，对于是否已办理预告登记则不属于消费性购房的条件，管理人可不予考量。
二、消费性购房下商品房买卖合同解除权的行使
《中华人民共和国企业破产法》（以下简称：“《企业破产法》”）第十八条赋予管理人对于债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或继续履行的权利，破产案件属于公共性案件，特别是房企破产案件，稍有不慎，触动商品房消费者及其他债权人的合法权益，极易引发社会不稳定，如何把握合同解除权的行使标准，做到债务人利益最大化，兼顾购房人居住生存权，制定合法有效、公平公正的购房人债权审查规则，对管理人而言至关重要。
商品房消费者属于房企破产下的特殊群体，对于已付购房款超过50%但尚未付清房款的商品房消费者，一旦管理人与其解除商品房买卖合同，则从根本上侵犯了购房人的居住生存权；且支付了购买商品房全部或者大部分款项的商品房消费者对于其所购房屋的权利，因其具有特定性和优先性，故该债权的实现并不会构成对其他破产债权人合法权益的损害，因此管理人按照债务人与商品房消费者签订的商品房买卖合同的约定，履行交付房屋并办理所有权变更登记义务的行为，亦不属于《企业破产法》第十六条所称的无效的个别清偿行为，故，管理人不宜机械适用《企业破产法》第十八条之规定而解除商品房买卖合同。
三、商品房消费者债权的认定
商品房消费者具有优先权，是基于对所购房屋享有物权期待权，该房屋属于破产房企的别除财产，不属于破产财产。商品房消费者要求交付房屋属于别除债权，在破产项下属于一种法定特别优先权，是指在房企破产案件当中，就自然人为生活需要购买破产企业出卖的房屋而产生的债权，当对破产财产进行清偿时享有更优先于一般优先权等债权得到清偿的权利。当房企进入破产程序的，基于商品房消费购房者特别优先权的保护，应当赋予消费购房者选择债务人交付房屋或退回购房款的权利。破产案件中购房人要求继续履行商品房买卖合同交付房屋的请求居多，实质是一种物权期待权，管理人将根据房屋建设情况认定继续履行合同，由此产生的费用属于共益债务。若商品房消费者要求解除合同返还购房款，则基于属于金钱请求权，管理人将按照普通债权予以审查及认定。
综上所述，在房企破产案件中，高效排除诸多因素从错综复杂的事务中理清各项法律关系，准确定性消费性购房，依法制定对本房企破产切实可行的债权审查规则，对于房企破产的顺利开展、管理人依法履职起到至关重要的作用。
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