导读：原担保法第四十条对“流押行为”作出了规定，订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。如果抵押人和抵押权人在抵押合同中作出了流押的约定，法院通常依据原合同法第五十二条第五项违反法律、行政法规的强制性规定而认定流押的约定无效。对比原担保法第四十条，我国民法典第四百零一条对于“流押行为”作了大幅修改：第一，民法典不再明文禁止抵押双方在债务履行期限届满前约定，如债务到期抵押权人未获清偿，抵押财产归债权人所有；第二，如双方在债务履行期限届满前作出了上述约定，抵押权人也只能依法就抵押财产优先受偿。
本案例中：儿子王小向出借人A借款，父亲王大先与抵押权人B签订了一份房屋买卖合同，然后出借人A将借款交付给儿子王小。几天后，王小再向出借人A补写借条，约定到期不还款，王大名下的房屋归抵押权人B所有。法院认为：在借条约定的还款期限届满前，王大与抵押权人B签订的房屋买卖合同，是为担保王小的借款而签订，属于担保合同。此后，王小与出借人A、抵押权人B补签借条时，王小的还款期限尚未届满，三方约定王小到期不还款，王大名下的房屋归抵押权人B所有，借条中也没有约定借款到期后出借人A先与王小进行清算，实质上属于买卖担保型的非典型流质，法院认定房屋买卖合同无效。特此推荐。
本案例为民法典施行前法院依据原担保法和合同法作出的判决，而在民法典实施以后发生的事实，依据民法典第四百零一条以及九民会议纪要第45条履行期届满前达成的以物抵债协议的规定，如王大的房屋尚未交付给抵押权人B，则抵押权人B和出借人A应以民间借款纠纷起诉王小，同时，抵押权人B对该王大担保的房屋享有优先受偿的权利。而如果王大的房屋已交付并过户给抵押权人B，则应适用九民会议纪要第71条让与担保的规定。
一、裁判观点：
在借款还款期限届满前，为担保借款而签订房屋买卖合同，并约定借款到期无法还款时以房抵债，属于买卖担保型的非典型流质。
二、案件基本事实：
1993年1月6日，王某与原金山县亭新乡人民政府签订《协议书》，由王某在XX乡XX村XX组新建住宅（103梯102室），属于私建公助性质，建筑面积62平方米，王某由此取得涉案房屋。1997年5月金山县撤县建区后，亭新乡归属亭林镇，上述房屋地址明确为金山区XX镇XX路XX号XX室（以下简称涉案房屋）。
2015年6月4日，王某与ＸＸ海签订房屋买卖合同，约定将上述房屋卖给ＸＸ海，作价200，000元，合同签好，即付定金50，000元，三个月后付清其余房款。
2015年6月4日签订合同当日15时零6分，沈某提取现金36，500元，当日15时15分，沈某转账给王A100，000元。
2015年6月10日，王某儿子即本案中的原告王A向沈某出具借条，写明向沈某借款20万元，用于工程资金周转，分期归还，定于同年7月3日归还15万元，7月10日还清余款，如到期不还，涉案房产归担保人ＸＸ海所有。提供人为ＸＸ海，并在借条上注明涉案房屋产权属王某所有，已经王某本人同意。
2016年8月18日，ＸＸ海与案外人顾某、杜某签订房屋买卖合同，将涉案房屋以27.5万元的价格出售给了案外人顾某、杜某。
2017年10月31日，王某委托诉讼代理人支朝准备提起诉讼，请求判令合同无效，恢复原状，偿付违约金50，000元，2017年11月2日，王某死亡，2018年1月3日一审法院立案，受理后发现王某已经死亡，遂裁定驳回起诉。
2018年4月9日王某的法定继承人即盛B、王A、盛C重新提起诉讼。
原告盛B、王A、盛C向一审法院起诉请求：1、判令2015年6月4日签订的《房屋买卖合同》无效，返还房屋，恢复原状【价值人民币（下同）20万元】；2、判令ＸＸ海支付违约金50，000元。
三、法律规定：
1、《中华人民共和国民法典》
第一百四十四条 无民事行为能力人实施的民事法律行为无效。
第一百四十六条 行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。
以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。
第一百五十三条 违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。
违背公序良俗的民事法律行为无效。
第一百五十四条 行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。
第一百五十五条 无效的或者被撤销的民事法律行为自始没有法律约束力。
第一百五十七条 民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。
第四百零一条 抵押权人在债务履行期限届满前，与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有的，只能依法就抵押财产优先受偿。
第四百六十五条 依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定除外。
四、裁判结果
一审：驳回盛B、王A、盛C的诉讼请求。
二审：一、撤销上海市金山区人民法院（2018）沪0116民初4231号民事判决；二、王某与ＸＸ海于2015年6月4日签订的房屋买卖合同无效；三、驳回盛B、王A、盛C其余诉讼请求。
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