基本案情：

1、2014年2月26日，张媚作与银行签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，开发商作为保证人在该合同上签名，张媚、曾德标作为抵押人在该合同上签名。合同约定：借款人应将借款用于购置某商铺，借款金额为48万元。

2、后该房屋办理抵押登记。截至2022年3月3日，尚未清偿贷款本金为159876.14元，利息57276.8元。

3、因二人未如约还贷，现银行向法院起诉，请求拍卖房屋，并就拍卖款优先受偿。

争议焦点：

抵押物价值超过剩余债权，如何处分抵押物？

法院认为：

现贷款人未按合同约定偿还债务，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》有关担保制度的解释第三十八条“主债权未受全部清偿，担保物权人主张就担保财产的全部行使担保物权的，人民法院应予支持”的规定。银行请求对处置抵押财产所得价款享有优先受偿的权利符合法律规定和双方约定，依法予以支持。

法律分析：

本案例所要表述的担保知识点较为简单，即抵押权的行使方式问题。以房屋贷款为例，通常在办理房屋贷款时，房屋的市场价格应当能够覆盖贷款数额，在贷款的持续偿还过程中，贷款数额将会越来越少，一旦发生贷款逾期，抵押权人在处理抵押房屋时，是否应当考虑抵押物市场价值与所担保债权之间的比例呢？比如房屋贷款还剩余10万元，而房屋的市价为100万元，应当如何处理呢。根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》有关担保制度的解释》第三十八条“主债权未受全部清偿，担保物权人主张就担保财产的全部行使担保物权的，人民法院应予支持”之规定，哪怕贷款只剩下一元钱，只要债务人不偿还贷款，抵押权人都有权利拍卖整个房子，这就是本条规定的意思。

因此，无论所担保的债权余额剩余多少，是否远小于抵押物的市场价值，抵押权人在行使抵押权时均有权处分全部抵押物。

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