引言
作为亚洲中心城区内最大的商业综合体项目，月星环球港“商、旅、文”为一体的全业态模式一定程度上代表了魔都商业发展的新高度，面对如此庞大的商业体量，它在人流导入方面可谓下足了功夫，但同时这座“巨型母舰”的业态布局难免也会存在一些短板。
1、“商、旅、文”为一体的全业态商业综合体。
上海“环球港” 对大型商业综合体进行全新定义，首次全面提出“商、旅、文”三大中心功能概念，以特大型综合购物中心为主题，辅之以甲级办公、展览、餐饮、休闲与健身等配套功能，并引入4D影院、剧场、儿童游乐场等复合业态，立足上海，辐射长三角，连接全球市场。
▼主题展
2016年12月巨石达阵环球港校区
▼主题展
2016年7月-10月《庞贝末日》考古文化展
2、轨交的无缝衔接，带来可观的人流。
内环高架双向匝道出入口近在咫尺，轨交3、4、11、13、14号五条线环绕，轻轨、地铁客流可直接进入环球港的“船体”，实现真正的无缝衔接，带来可观的人流。
特别值得注意的是，月星环球港在导入地铁客流方面动足了脑筋，例如将地铁闸机出口直接设在商场门口，地铁出站人群必须到商场门前的闸机口才可以出站，将地铁输送过来的人流引导到商场。
▼地铁闸机出口直接设在商场门口
3、多出入口，便利的外部动线设计。
外部人流入口动线共有八条，从地面到地下有多个出入口，南广场为购物中心主入口，主要客流为游客，北广场主要客流来自于主力店乐购超市的带动。
项目周边竞争激烈，单体作战劣势明显。
中山公园商圈商业建筑面积达35万㎡，龙之梦认可度最高，对环球港市场造成挤压。曹家渡商业聚集区以悦达889为首也分流了部分消费客群。
▼周边竞争关系
▼项目建筑规划图
项目于2008年开建，总建面共48万㎡，为独立的单体建筑，裙房部分是购物中心，塔楼部分是两栋写字楼、酒店及酒店式公寓。
01 外部动线
月星环球港体量大，因而更注重人流量的有效导入。
B2层、1层、3层商场内部均有通道直接连通轨交站点，1层商场入口处也有地铁出口，通过与轨道交通的无缝连接，成功实现“三首层”的概念。
▼与轨道交通的无缝连接
外部人流入口动线共有八条，未来凯旋北路因酒店写字楼的开业将开设人流入口。
▼外部8个人流出入口
▼外部车流出入口
02 内部动线
设计使用简单的“环形”动线，通过环形走道与“三大主题”区域有较为清晰的互动。
▼内部水平动线（以L1层为例）
03 内部垂直动线
整个项目内部设计了多条垂直动线，三个中庭均设计了观光垂梯和扶梯，中廊设有扶梯，解决了高楼层消费者难以导入的问题。
▼中庭垂直电梯与水平电梯
▼内部垂直动线示意图（以L1层为例 ）
01 经营业态分析
项目经营总面积约10.4万㎡、经营总户数有424家，以精品零售和品质餐饮为主，其中零售业态占据主导定位。
零售业态品牌面积占比71%、餐饮业态占比15%。休闲娱乐和服务配套业态占比相对较少，休闲娱乐业态占比4%，服务业态仅占比3%，其余特色类占比7%。
PS：本次数据更新到2015年年底，2016年月星环球港经营业态和细分业种做了刷新，陈倍麟商业地产研究室对业态调整内容做了持续跟踪与分析，后续会以主题形式陆续跟大家分享。
▼各楼层整体业态布局
▼各楼层主题及经营内容
02 主力店面积设计
主力店面积设计较大。其中大型超市作为主力店面积约为2.3万㎡，餐饮主力店面积约5800㎡。
▼月星环球港业种排序（部分）
B2层
业态组合
B2层中零售业态占比88.3%，为主力业态
其次为餐饮业态
主力店
B2层主力店为乐购超市及月星自营的家得乐超市，加上日本快时尚品牌饰梦乐，面积均较大
业态布局点评
可借鉴点：B2层与地铁直接相连，作为多首层中消费者较为容易到达的楼层，经营价值较大，并没有像其他项目（无地铁相连）设置较多的餐饮类消费，而是配置大面积的零售；距离地铁口较远的一端配置拥有3000㎡生鲜面积的大型超市，提升整个平层中部店铺的到达率。
劣势：业态业种布局、功能分区混乱，聚集效应低，购物体验差。
业态组合
B1层零售业态占比76.1%，为主力业态
餐饮占比22.2%
主力店
乐购超市作为主力店，同时还有一拖二的快时尚品牌，附加大食代美食广场及丝芙兰、百丽等多业种集合店。
业态布局点评
可借鉴点：B1层同样与地铁直接相连，同时又下沉式广场可以进入，消费到达较为方便，经营价值相对较大，零售面积占比同样较大，餐饮比例有所增加。
业态组合
L1层零售业态占比82.4%，为主力业态
服务占比9.4%
主力店
买手店ATTOS、COACH、LB为本层的主力店，在主入口右侧为展厅，可作为汽车等展览用。
业态布局点评
可借鉴点：业种以高租金的黄金珠宝、钟表眼镜、皮具箱包、男女时装等业态业种为主，品牌度相对较高，营造品质购物的环境。
劣势：L1层作为项目地面上的首层，人流量不及B2层，从地面进入商场的消费者数量较少，加上一层招商情况不理想，开业一年以后仍有部分空铺，降低了消费者的购物体验感。
业态组合
L2层零售业态占比97.5%，为主力业态
餐饮业态占比2.5%
主力店
L2层设置了两大百货主力店
NOVO和玛莎百货，外加Xebio、MUJI等集合店
营业面积1000-2000㎡，面积较大，哑铃状排布合理
业态布局点评
可借鉴点：L2层为商场出租金的楼层，以零售业态为主，占比达97.6%，仅配置了三家餐饮店；采用哑铃状的布局方式，两端大型主力店吸引客流，向中间店铺输送；业种以男女时装、运动休闲及百货为主，布局相对较为清晰，客群共享性较高。
业态组合
L3层零售业态占比46.4%，为主力业态
餐饮业态占比37.2%
主力店
L3层楼层较高，餐饮比例大幅提升
两家正餐主力店外加各类餐饮业种契合其“品尝”的主题
大量目的性消费业种的配置有效解决了高楼层导客问题
业态布局点评
可借鉴点：L3层与地铁出站口相连，是该项目打造的第四个“首层”，但相较于其他楼层，楼层仍然过高，所以餐饮比例明显上升，餐饮业种的组合也更加多样；L3层由于楼层过高，引入生活配套服务，如美容美发、培训服务等，吸引消费者前往消费。业种以男女时装、运动休闲及百货为主，布局相对较为清晰，客群共享性较高。
业态组合
L4层特色业态占比38.3%，为主力业态
娱乐业态占比26.9%
主力店
环球港特有的博物馆及展览等特色店铺占去了约40%的面积，为本楼层的主力店，除此之外还有海上国际作为主力店吸引消费者
业态布局点评
可借鉴点：L4层为最高层（排除屋顶花园），通过博物馆、展览等各种特色业态提升了项目的远程客群辐射能力，同时通过精心布置的各类餐饮，增加商场人气。
劣势：电影院并无售票大厅设置，整体的装修风格与环球港整个设计风格不相符。
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文字由陈倍麟商业地产研究室提供
统计数据截止到2015年底
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