可是,当我看完他们的规划设计方案后,却满是担忧:到底是开发商的马虎,还是设计单位的愚钝?连项目和景区最基本的逻辑关系都没理解,怎么就匆匆忙忙开始画图了呢?
我在很多大学课堂上都讲过:没有策划的设计方案是找死的方案,住宅开发尚可碰碰运气。相对于商住产品而言,文旅小镇更加复杂,没有大策划怎么大规划?没有严谨的顶层设计,又依据什么做方案设计?(详见本人拙作《地产6堂课》)
这几个项目最明显的逻辑错误就是无视景区强大的资源优势,想当然地营造某种氛围,试图强化小镇力量,并凌驾于景区之上。错误落到方案上,就是重复景观的设计和功能,可悲可叹啊!
文旅小镇与依托景区的逻辑关系
在开展正题之前,我们需要了解文旅小镇与其依托的景区之间到底是什么关系。众所周知,很多项目之所以被评为国家级景区,一定是有着独特的自然风貌或者文化,这些独特风貌是大自然的恩赐,非人力可为。而独特文化至少也是几百年的历史沉淀,而非一朝一夕可成。
作为国家首批5A旅游景区,秦始皇帝陵博物院里的兵马俑则浓缩着中国奴隶社会的辉煌文化,被誉为世界十大古墓稀世珍宝之一。其沉甸甸的文化,穿越着千年的历史......
依托这样的景区做小镇,本可以起到“双赢”的作用:即知名景区可以为小镇提供源源不断的客流;而小镇能弥补景区严格的环境控制瓶颈,建设更多的配套设施,增强景区的总体旅游接待能力。两者一静一动,相互支撑,实现旅游业快速发展。
小镇是补充而非超越
在这个逻辑关系中,景区始终是主体,而小镇是补充。因为国家级4A、5A景区的知名度、游客到访量、开放程度远远高于小镇,小镇要做的是呼应借势,而非简单地超越。正如,你种的江西脐橙非常美味,而且国家总理吃了还写了一封信表扬你,那么在对外宣传时,你应该特别强化“国家总理吃脐橙”这一个元素。因为,国家总理的知名度远远比你个人,也比江西脐橙出名,为何不借势发挥?
但是太多开发商不懂文旅小镇和所依托景区之间的关系。在一些开发商送上来的方案中,似乎都感觉景区的资源已经老化,有必要弥补这种缺陷,或者说希望人定胜天,通过精心创新和设计,更加丰富和完美,比如造很大的湖、堆很大的假山、移栽更加秀美的植被、种植反季节花卉。
总之,精美是精美了,但那种刻意所为却与景区的自然秀美格格不入。殊不知有句成语叫"画蛇添足"?
而功能上的重复更多表现在配套设施上。如本来景区有酒店,但总认为别人的酒店已老旧,于是在小镇上再建四星五星酒店。景区本来就有娱乐配套,总认为别人的已过时,于是,在小镇再建更高档的娱乐场所,其标淮直接比肩大城市。请问,游客到底是来旅游的还是来娱乐的?
小镇的加减法怎么换算?
我很理解开发商想通过人为弥补景区缺陷、增强小镇吸引力的心情,但既然小镇是景区的补充,那么我们在实践中,就应该以景区为主体,做好加减法和延伸开发。
我们都知道,国内一个非常知名的景区,它一年的游客到访量可以达到上百万甚至几千万,这些实实在在、看得见的人流,就是小镇需要抓住的消费群体。但并非游客来了景区,就一定去小镇。如果这个小镇姿色平庸,特色全无,交通不便,游客为什么要浪费时间?
那么小镇怎么做好加减法呢? 我第一条意见是:凡是景区有的功能,小镇可以做减法。比如,这个景区是国内著名的温泉度假区,那你还有必要在小镇搞大大小小的温泉池吗?这不是找死吗?
另外,小镇也无需在景观上花费太多的精力,因为你再怎么折腾,也抵不过景区“天生丽质”,还不如把力气使在别处。
做减法容易,开发商去景区转一圈,小镇不该做什么,很快心中有数。但是做“加法”却考验文旅小镇开发者的智慧。
在这方面,位于黄山风景区南麓、素有“黄山门户”之称的汤口镇可以提供经验。汤口镇自知风景不如黄山景区,就安心做个“旅游接待型小镇”,专门为来黄山景区旅游的人提供“住、食、购、娱”等服务,将景区的人气化为小镇的消费力,推动了镇域经济的发展。
更值得称赞的是,汤口镇还积极挖掘本镇旅游资源,相继开发翡翠谷、九龙瀑、野生猴谷景区、天湖景区、香河景区、凤凰源景区和龙凤苑景区等7处景区,搭乘黄山旅游的便车和景区串线,年接待人数已突破百万。
在这里大家要注意,汤口镇是挖掘本地资源和景观,而非造大山、造假湖,这样成本是不是更低?这样的“加法”,大家都会吗?
与“加减法”相比,文旅小镇的“延伸开发”更要求精细化。
延伸开发主要是提供特色服务。比如,景区接待住宿以酒店为主,那么小镇就可以开发民宿。酒店讲的是档次,民宿追求的是风俗。景区是大餐饮,小镇则是民族小吃、夜市等。景区是大型娱乐配套,小镇则是风情酒吧街。景区有大型演艺,小镇却可以野外篝火。
延伸开发还体现在产业链的打造上。比如,景区的某类石头特别多,小镇是否可以加工成价值较高的石雕或者珠宝,卖给游客?总之,与景区呼应并延伸错位,才能真正嫁接景区的资源优势。
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