原创 达道晓歪 达道晓歪 2023-10-11 20:10 发表于湖南
长沙房子最大的溢价点就是高质量的学校配套，开发一个新片区，往往以配套初中开路，只要来一个名校初中配套，片区开发及楼盘销售就顺利很多，教育也是绝大多数房产保值的最大助力点，很多人买房往往把教育放在考虑的首位。现在长沙名校遍地走，配套到处有，都是配套入学学区房，有强有弱，哪家最好？本文就来讲一讲长沙那些最顶级的学区房。
八方小区
八方小区配套的长沙市实验小学加长郡双语实验中学毫无疑问是长沙的最顶级配套学校，没有之一。八方小区是市直公务员配套小区，其中AD区是2004年交付的低密度多层住宅，BC区是2017年交付的高层住宅。
长郡双语自从建立之初一直是长沙最好的初中之一，在最近几年不同政策的调节下（取消优化择优），稳居长沙市公立初中榜首位置不可动摇，中考指标生录取情况及四大录取比例，都位居公立第一并遥遥领先，取得这个成绩，即使因为有生源优势及加分的加持，但自身的硬件条件管理师资都是功不可没的。具体可以参考历史文章挤掉水分，还是王者——长郡双语实验中学。
长沙市实验小学，长沙市教育局直属的两所小学之一（另一所是麓山国际实验小学），两个市直属的小学都是长沙市最顶级的小学。市实验小学分成两个校区，老校区在八方D区，后来容量不够了，在八方B区扩容新建了一个校区，现在还在持续扩建教学楼中。学校硬件条件好，名师数量多，仅次于麓山国际实验小学。
几个注意点：
1，AD区比较老，没有做人车分流，但也有加装电梯（不确定是否全部）。
2，BC区比较新，密度较高，户型比较一般，其中B区紧挨公园且有出入小门，比C区更好，价格也比C区更高一点。
3，因为是公务员小区，有很多资源倾斜到小区及学校，比如观沙路含光路车流量并不大，但修建了地下通道方便小学生出行，这是其它小学很难配备的公共资源。
4，之前有文件说BC区长郡双语初中配套是暂时的不稳的，但我认为是不会再去调整的，双语高中会新开校区，还有一定的扩容空间，而且本来也一直没有饱和。
5，据一些家长的反馈，长沙市实验小学攀比略严重，长郡双语实验中学学生学习压力较大，这个请自行评估。至于圈层什么的，不做评价。
6，公立机关第二幼儿园也算是教育加分。
7，八方小区价格最近成交2.8-3.3w，价格较高。大小户型的单价差别不大，居住属性也还可以。
钰龙天下+旭辉藏郡
钰龙天下的学区房名声甚至超过了八方小区，因为之前八方BC区年限不到不能正常交易，AD区房源少，钰龙天下有着更多的房源，而且2022年之前，钰龙天下的小学学区是麓山国际实验小学，中小学教育配套资源是更好的，再加上钰龙天下住宅本身的品质及物业管理诟病较多却因为学区溢价高，在相当长一段时间里成为长沙学区房的代名词。现在钰龙天下和旭辉藏郡的小学在麓山二小（暂），初中在长郡双语实验中学。
初中为长郡双语实验中学同上文。
小学麓山二小是2022年新建设的学校，由岳麓区教育局与麓山国际实验小学合作开办的区属公办小学，学校依托麓山小学先进办学经验，全面实行“七统一”管理，即办学理念统一、学校管理统一、课程资源统一、教师安排统一、师资培训统一、教研活动统一、质量评价统一，两校互通共融，深度合作，优势互补，协同发展。学校师资由麓山小学和岳麓区教育局共同选派，着力打造管理规范、师资雄厚、特色鲜明、质量一流、设施完备的具有实验性、示范性的现代化窗口学校。（来自官网）。
现阶段看，麓山二小的师资还很不错，麓山小学本部派出了不少师资，尤其是2021年就已经在麓山分班教学的钰龙班（现三年级）的师资，几乎全部都到了麓山二小，2022年和2023年也有麓山本部派出的老师，也有麓山二小的老师安排到麓山本部来教学的，在初期阶段，尤其是在观沙岭还没有开发完成之前，麓山二小的师资和教学管理是得到麓山本部的大力支持的。不过由于麓山是市直属小学，编制在市里面，麓山二小是区属小学，编制在区里面，在麓山二小的教学管理稳定，师资沉淀成熟成长之后，应该会有些调整。
如今的分校模式越来越复杂多样化，从关系最紧密的市实验小学一个学校两个校区完全一致，到岳麓区实验小学东西校区两个独立学校完全统一管理共用一个学校编号，到青园小学几个不同校区，再到麓山实验小学与麓山二小这样的全面实行七统一管理，然后还有市实验小学与市实验小学梅溪湖校区的这种只委派几名老师的分校模式，还有博才卓越小学与谷峰小学的挂名模式。各种分校模式都不一样，支持程度也会有区别。
钰龙天下及旭辉藏郡的生源质量都还不错，鸡娃比较严重，可以参考我之前的文章鸡娃之王——顶级学区房钰龙天下的传奇，很多鸡娃的家庭都聚集在钰龙，长期在浓厚的鸡娃学习氛围下，人想懒散不进步都不好意思了，其中利弊各有。麓山二小凭借着硬件师资及钰龙等生源，定然能取得不菲的成绩。
麓山二小的学区划分里的所有楼盘后面都有（暂）字，等周边学校规划建成后，再重新进行学区划分调整。根据一些消息，钰龙天下北部还会建设一所小学，暂定为市实验二小，届时，钰龙天下及旭辉藏郡的学区有可能会调整到市实验二小。
几个注意点：
1，钰龙天下的一期略好，还有6层洋房，二期穿插着麦德龙及底商，环境较差，房屋建筑质量及物业管理比较差。
2，钰龙天下和旭辉藏郡有很多小户型。
3，钰龙天下和旭辉藏郡单价2.2-2.8w。非常明显的小户型单价高，大户型单价低，总价大概在220万到300万之间，购买小户型纯粹为了入学资格。与八方小区不一样，由于钰龙天下的居住体验太差，买这两个校区纯粹是为了上学，有些人甚至买了钰龙的房子只为了入学资格，然后租住到旁边几个小区如恒大。
4，小学的未确定性。现在暂定是麓山二小，以后重新调整很有可能分配到未确定的市实验二小。
水映加州+青竹湖畔
这两个楼盘对应的青竹湖湘一外国语学校，作为民办初中的青竹湖湘一外国语中学的中考成绩常年位于榜首位置，可谓是一骑绝尘，2022年转为公立学校。
水映加州与青竹湖畔基本上以别墅为主要产品，只在最东南方向有几栋高层住宅，这两个楼盘位置比较偏远，除了学校配套以外，其余生活配套较少，去市区通勤距离较远，能真正纳入学区房的也就是东南方向的几栋高层。由于之前学校成绩极其突出，而几栋住宅的体量比较小，价格波动可能就会比较大，单价从民办时期的七八千，到公布转公办消息后的一万出头，最近成交大概在1.4-1.7w。而别墅的价格持续稳定，几乎无变化。
青竹湖学校中考成绩能保持一贯的领先，与优秀的师资生源是密切相关的，从民办改成公办，师资生源都会有变化，成绩也肯定会受到影响，否则只看成绩的话，青竹湖才是稳稳的长沙第一，没有双语什么事。民办时期的生源，主要以择优生源为主，类似于这几年的中雅培粹与湘郡培粹，基本上全择优的生源再加上优秀师资，中考成绩自然遥遥领先。青竹湖转成公办学校以后，会不会步入麓山国际实验中学的后尘，成绩大幅下滑落后于长郡双语？麓山国际实验中学最近几年的成绩相比可公开择优的时候，落后较大，但还是一所成绩优秀的好学校。
当然那还是有区别的，相比麓山国际实验中学，湘一青竹湖还是有不同的地方。最近一段时间，长沙各地楼盘配套配建的中小学里，冠以湘一名头的中小学分校还不少，长沙还需要这个湘一品牌作为溢价点来继续卖地卖房，短期内湘一青竹湖的成绩还需要保持优势，也由于这个原因，湘一青竹湖还有外语特长生择优资格，加上一部分微机派位与配套入学，整体成绩也是可期待的，尤其是各位家长都比较看重的中考指标生成绩和四大录取比例等成绩肯定是能保证的。
关于青竹湖的历史成绩及后续成绩的判断，可以查看历史文章再自行分析：
北雅沦落，师梅崛起，一中岳麓逆袭——长沙初中名校玩的花活。
青竹湖湘一小学的招生范围为固定楼盘，不像民办时期的可全市招生，生源会有一些影响。
注意点：
1，两个楼盘远离市区，纯粹为了读书，其余都不太方便。
2，生源变化较大，即使高分成绩影响较小，低分段成绩可能影响较大
3，学校分班不是平行分班，分班有三种以上阶梯，第一阶梯重点班很强，第二阶梯大概是普通班，第三阶梯的几乎无指标生名额。（2020年入学的分班情况）
4，鉴于分班原因，如果因为看上初中学位而买的话，最好是等邻近入学根据学生情况再做判断。
5，楼盘体量小，转公办后学校成绩不是很清晰，价格波动可能会比较大。
万象府台
万象府台临近西二环，配套的中小学是麓山国际实验小学和长郡双语谷山中学。
长郡双语谷山中学是2022年才开学的一个新初中，在之前的文章里有过介绍长郡双语谷山中学VS长郡双语白石湖中学。一般情况下，一个新建初中都视为平均水平，比不上老的名校，也比以前的弱校强。新建初中之间的区别在于历史包袱和生源。有历史包袱的新建初中成长会慢一些差一些，比如说南雅湘江，没有历史包袱的新建初中会成长更快一些，比如雅礼洋湖双语洋湖，梅溪湖三梅除了没有历史包袱还有配套入学的优势，又会更强一些。
像长郡谷山没有历史包袱，生源有附近麓山国际实验小学及博才卓越等比较强的生源，以后还有较多配套入学，减少较远的青山金鹰等派位，再加上离长郡双语实验中学本部距离很近，长郡双语本部师资会在谷山中学进行一些培优活动，水平应该也是在平均水平之上，算是比较强的初中，但离上面所说的长郡双语实验中学本部及青竹湖中学还是有一定差距。
麓山国际实验小学是长沙市教育局直属的两所小学之一。现有特级教师1人，长沙市名师工作室首席名师2人，长沙市名师工作室名师4人，长沙市卓越教师18人，长沙市名校长1人，国家、省、市级骨干教师12人，国家、省、市优秀教师20余人（来自官网）。师资力量和管理是全长沙市最好的小学，没有之一，比长沙市实验小学的师资更强。
麓山与市实验一样都是市直属小学，有着较多的资源倾斜，开设之初学校就配备了多媒体设施，教室里都有空调，各种活动都比较多。相较于市实验小学，麓山在教学上有着更大的优势，很多省市的小学教学研讨都是麓山国际实验小学组织完成的。每年都有一些八方小区的家长，有就近配套的实验小学不读，而特意送到麓山来上小学。有太多人慕名而来麓山小学，不管是买房还是其他途径，导致在校学生剧增。2018年新生18个班级包含钰龙天下，2021年钰龙天下划走之后，新生又是18个班级，到了2023年，新生22个班，规模越来越大。现在正在进行操场地下停车场升级改造和教学楼扩建。
上面三个学区房都是配套初中强于配套小学的，而万象府台是小学强于初中。现在很多人的观点是小学不重要，只要初中学校好就可以了，认为小学的课程比较简单，小学只要养成习惯，家长也可以辅导。我不是很认同这种初中才重要而小学不重要的看法，我认为这种看法的形成原因是因为小学毕业是直接入读初中，不需要考核，小学成绩看起来差别比较小，小学毕业考试没有卷起来。而初中毕业需要考核筛选才能去高中，对于中考学校和学生都尽力发挥最大潜能，不同初中的成绩看起来差别比较大。
初中成绩差距大，不仅是因为有考核筛选的缘故，更重要的是一部分成绩特别好的初中都对生源进行了一定的筛选，而且不同成绩的学生对择校的态度也不一样，各种原因导致生源分化较大。不同生源的区别放大了初中成绩的差别，实际上很多初中的差距并没有成绩表现得那么大。而小学养成习惯更需要学校有良好的管理和氛围才能养成好习惯，而且小学有六年，初中只有三年。所以我认为小学的重要性并不比初中差。
注意点：
1，万象府台临近西二环，部分楼栋尤其三期的噪音较大，需要封窗处理。
2，一期二期部分户型尤其是大面积，赠送面积特别大，有的户型赠送面积有四五十平，单价较高，小面积赠送少，单价低一些。
3，小区幼儿园没有交付，上幼儿园得去附近楼盘
4，长郡双语谷山中学刚开学，虽然联考成绩还可以，但还没有中考成绩来证明，成长沉淀几年加上周边楼盘的配套比例增加，应该会有更好的表现。
5，麓山国际实验小学学生数量多，人均户外活动空间较小，不太注重考前刷题搞题海战术，考试成绩并不突出。
6，万象府台商业楼的培训机构很多很齐全，外培很方便。
长沙的配套入学楼盘有四五十个了，比较优秀的学区房也有不少，而这四个应该来说是最顶尖的几个。其中八方小区独一档，比其它三个都要更全面一些，小学初中都很顶尖，缺陷较小，只是价格较贵。钰龙天下及旭辉藏郡配套的麓山二小略差，还存在变数，初中很好，小区居住品质较差。青竹湖畔和水映加州地理位置过于偏远，很不便利，中小学改公办后，也还没有成绩来证明，不确定性更大。万象府台临近二环的部分户型注意噪音，长郡双语谷山中学还需要时间来成长。
其它还有一些很不错的学校，比如梅溪湖的博才梅溪湖+附中梅溪湖，周南梅溪湖中小学，岳麓区实验+长郡梅溪湖，清水塘二小+北雅中学，博才建业小学+博才学士中学等一贯比较强的学校，除了附中梅溪湖的成绩看起来略突出一点，但实际上与周南梅溪湖长郡梅溪湖差距很小，就不列入这次的顶级学区房了。
从以上分析来看，长沙中小学的最好资源还是在市府这一片，两所市直的小学和最强的公立初中，在硬件师资管理和资源倾斜上都优势巨大，几所强校聚集在这一片区，使得这一片的教育培训机构也很齐全，不愧是长沙的教育高地。
观沙岭片区既无写字楼，也没有地铁，商业也不繁华，公园也比较稀缺，地块密度还不低，但凭借教城融合这一个概念，以一个未确定未建设的中小学配套，就能把房价冲上两万，也足以体现人们对市府教育高地的认可。
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